Zveřejňování kupní smlouvy o převod vlastnického práva uzavřené mezi obcí a fyzickou osobou v registru smluv

Podle § 2 odst. 12 zákona č. 340/2015 Sb., o registru smluv, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o registru smluv“), se prostřednictvím registru smluv povinně uveřejňuje soukromoprávní smlouva i smlouva o poskytnutí nebo návratné finanční výpomoci, jejíž stranou je mj. územní samosprávný celek, včetně městské části nebo městského obvodu územně členěného statutárního města nebo městské části hlavního města Prahy.

Podle § 3 odst. 2 písm. a) zákona o registru smluv se povinnost uveřejnit prostřednictvím registru smluv nevztahuje na smlouvu vzniklou v rámci právního jednání s fyzickou osobou, která jedná mimo rámec své podnikatelské činnosti; to neplatí.

Pokud se jedná o fyzickou osobu, která nejedná v rámci své podnikatelské činnosti, pak se v souladu s výjimkou obsaženou v § 3 odst. 2 písm. a) zákona o registru smluv uveřejňují v registru smluv pouze smlouvy, kterými se převádí vlastnické právo osoby uvedené v § 2 odst. 1 zákona o registru smluv k hmotné nemovité věci na tuto fyzickou osobu. Žádné jiné typy smluv, jejichž smluvní stranou je fyzická osoba jednající mimo rámec své podnikatelské činnosti, se v registru smluv neuveřejňují. Neuveřejňují se ani smlouvy, kterými naopak fyzická osoba, která nejedná jako podnikatel, převádí své vlastnické právo k hmotné nemovité věci povinnému subjektu.¹⁾ Půjde-li tedy o převod vlastnického práva od fyzické osoby jednající mimo rámec její podnikatelské činnosti povinnému subjektu, pak se taková smlouva neuveřejní.

Podstatné pro rozhodnutí, v jakém rozsahu mohou být osobní údaje zveřejněny, je skutečnost, že dle judikatury je fyzická osoba, na kterou se převádí vlastnické právo povinného subjektu k hmotné nemovité věci, považována za příjemce veřejných prostředků. Městský soud v Praze ve svém rozhodnutí ze dne 19. 12. 2013, čj. 7A 70/2010-52-56, uvedl, že dispozice s jakýmkoliv majetkem obce, případně s majetkem svěřeným dle § 19 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů, je dispozicí s veřejnými prostředky, proto prodej obecních bytů bez ohledu na způsob určení ceny bytů a osob oprávněných ke koupi bytů je činností podléhající informační povinnosti dle § 8a odst. 1 zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o svobodném přístupu k informacím“). Proto podle § 8a odst. 1 zákona o svobodném přístupu k informacím vzniká obci (městské části) povinnost sdělit k žádosti informace o fyzické osobě, které byl byt prodán, i s uvedením sjednané ceny.

Soud zdůrazňuje, že je zcela nerozhodné, zda stanovená cena bytů byla cenou obvyklou či nikoli. Optikou ustanovení § 8a zákona osvobodném přístupu k informacím je určující pouze postavení povinného subjektu (§ 2 odst. 1, 2 zákona o svobodném přístupu k informacím) a povaha požadované informace, tedy zda se vztahuje k působnosti povinného subjektu (§ 2 odst. 1 zákona o svobodném přístupu k informacím). Předmětem řízení dle zákona o svobodném přístupu k informacím je informace jako taková, nikoli právní posouzení zákonnosti postupu povinného subjektu, který je předmětem požadované informace. Povinný subjekt poskytne informaci o své činnosti bez ohledu na to, zda tato činnost je v souladu se zákonem či nikoli. Fyzická osoba, která byla účastna procesu privatizace obecního bytu jako kupující, je na základě výše uvedeného příjemcem veřejného prostředku (bytu) ve smyslu § 8b zákona o svobodném přístupu k informacím.

Z tohoto rozhodnutí je obecně dovozováno to, co již bylo uvedeno výše – že fyzická osoba, na kterou se převádí vlastnické právo povinného subjektu k hmotné nemovité věci, je považována za příjemce veřejných prostředků.

Proto se pak o této fyzické osobě mohou uveřejnit osobní údaje v rozsahu § 8b odst. 3 zákona o svobodném přístupu k informacím, tedy:

Tyto údaje se uvedou do metadat smlouvy a mohou zůstat čitelná přímo ve smlouvě, nemusí tedy být anonymizována v textu smlouvy.

Neexistuje-li právní titul pro zpracování dalších osobních údajů (v tomto případě přichází v úvahu asi jen souhlas), není možné osobní údaje takové fyzické osoby zpracovávat a v metadatech (a v textu smlouvy) se v tomto případě (tedy při převodu hmotné nemovité věci na fyzickou osobu, která nejedná v rámci své podnikatelské činnosti) uvedou toliko osobní údaje v rozsahu § 8b odst. 3 zákona o svobodném přístupu k informacím.

ČÚZK vykonává přezkumnou činnost spočívající v ověření obsahové totožnosti smlouvy přiložené k návrhu na vklad a elektronického textového obrazu smlouvy uveřejněného v registru. Reálně nelze nikdy vyloučit, že při zveřejňování smlouvy připojí uživatel k metadatům nesprávný dokument (např. smlouvu, týkající se jiného předmětu), a v důsledku toho nebude smlouva řádně zveřejněna.

Smlouva, která má být povinně uveřejněna v registru smluv, nabyde účinnosti nejdříve dnem uveřejnění. Zákon o registru smluv je speciálním právním předpisem k občanskému zákoníku; u smluv povinně uveřejňovaných v registru smluv je tedy nutné brát v patrnosti, že účinnosti tyto smlouvy nabývají nejdříve dnem uveřejnění v registru smluv. Lze tedy doporučit, aby ze smluv, které jsou povinně uveřejňovány v registru smluv, bylo plněno až poté, co budou uveřejněny v registru smluv. V opačném případě by se jednalo o plnění bez právního titulu a o vznik bezdůvodného obohacení.

Důležitá z hlediska ČÚZK je skutečnost, že zákon o registru smluv upravuje konstrukci, na základě které se považují za od počátku neplatné (zrušené od počátku) všechny smlouvy, které se povinně uveřejňují v registru smluv a které nebyly uveřejněny ani do tří měsíců ode dne jejich uzavření.

Proto ČÚZK požaduje, aby bylo důsledně prováděno ověření přesného výčtu a označení převáděných nemovitostí, resp. nabytí účinnosti předmětné smlouvy. To je důvodem pro úplné uvedení všech údajů týkajících se převáděné hmotné nemovité věci, zapisované do katastru dle katastrálního zákona při současné anonymizaci osobních údajů nepodnikajících fyzických osob v rozsahu ustanovení § 8b odst. 3 zákona o svobodném přístupu k informacím.

Tento přístup byl v podmínkách katastru přijat nikoliv pouze s ohledem na míru významnosti zápisu věcných práv – jako absolutních majetkových práv – do katastru nemovitostí, ale též v souladu se zásadou odpovědnosti správce (dle čl. 5 odst. 2 Obecného nařízení). Ten nese odpovědnost za to, že jsou shromažďovány a zpracovávány takové osobní údaje, které jsou vzhledem k účelu zpracování (včetně rozsahu těchto údajů), tak odpovědnost za to, že zpracování osobních údajů v podmínkách katastru je prováděno v souladu se všemi zásadami stanovenými v čl. 5 odst. 1 Obecného nařízení.

Přijetí zákona o registru smluv představuje jedno z významných protikorupčních opatření a jeho účelem je umožnit veřejnosti nahlížející do registru v rámci výkonu veřejné kontroly nakládání s veřejnými prostředky kontrolu o subjektech smlouvy, předmětu smlouvy či ceně nebo hodnotě předmětu smlouvy. Znečitelněním údajů o předmětu smlouvy (tj. převáděném hmotném nemovitém majetku soukromé osobě) by nebylo tohoto účelu dosaženo.

Navíc v případě jakékoliv smlouvy uzavřené povinným subjektem, který hospodaří s veřejnými prostředky, je nutno ve smyslu § 8b zákona o svobodném přístupu k informacím považovat druhou smluvní stranu za příjemce veřejných prostředků, a jde tedy ve vztahu k ní o dovolený průlom do ochrany osobních údajů.

Jednotlivé zásady při zpracování osobních údajů v oblasti katastru (čl. 5 Obecného nařízení) je třeba aplikovat ve vzájemných proporcích, přičemž za primární je nutné považovat legitimní účel zpracování – zde zápis věcných práv do katastru nemovitostí. V daném případě je rozsah zpracování předmětných údajů nezbytný a přiměřený k dosažení legitimního účelu a současně v plné odpovědnosti správce za shodu při zpracování osobních údajů se všemi zákonnými principy stanovenými v čl. 5 odst. 1 Obecného nařízení.

Proto ČÚZK požaduje ve smlouvě ponechat neanonymizované i údaje:

Podle článku 4 odst. 1 Obecného nařízení se osobními údaji rozumí veškeré informace o identifikované nebo identifikovatelné fyzické osobě. Identifikovatelnou fyzickou osobou je fyzická osoba, kterou lze přímo či nepřímo identifikovat, zejména odkazem na určitý identifikátor, například jméno, identifikační číslo, lokační údaje, síťový identifikátor nebo na jeden či více zvláštních prvků fyzické, fyziologické, genetické, psychické, ekonomické, kulturní nebo společenské identity této fyzické osoby.

Objevují se názory, že z hlediska výkladu čl. 4 bodu 1 Obecného nařízení ve vztahu k údajům převáděné hmotné nemovité věci údaje typu např. čísla bytové jednotky, výměry, podlaží, obce, katastrálního území, katastrálního úřadu nebo katastrálního pracoviště nejsou samy o sobě osobními údaji, ale údaji katastru nemovitostí. Osobními údaji se tyto údaje stanou pouze ve spojení s ostatními údaji za předpokladu, že k provedení bezprostřední identifikace konkrétní osoby nebude vynaloženo nepřiměřené, resp. rozumně neočekávatelné úsilí. Je třeba uvést, že vedení a zpracování předmětných údajů náleží k samotné podstatě katastru nemovitostí; bez těchto údajů by katastrální evidence neměla smysl.

Autorka však s těmito závěry nesouhlasí. S ohledem na definici pojmu osobní údaje je zcela nepochybné, že údaje, jako jsou např. čísla bytové jednotky, výměry, podlaží, obce, katastrálního území, katastrálního úřadu nebo katastrálního pracoviště v kombinaci s údaji v rozsahu jméno, příjmení, rok narození a obec, kde má příjemce trvalý pobyt, jsou osobními údaji ve smyslu čl. 4 odst. 1 Obecného nařízení.

Je nepochybné, že katastr nemovitostí zpracovává v souladu s právními předpisy informace o zapsaných nemovitostech. Je také nepochybné, že katastr nemovitostí musí před zápisem ověřit, zda smlouva byla řádně publikována v registru smluv v souladu se zákonem o registru smluv.

V registru smluv jsou uveřejňovány také smlouvy s fyzickou osobu, která nejedná v rámci své podnikatelské činnosti, a to smlouvy, kterými se převádí vlastnické právo osoby uvedené v § 2 odst. 1 zákona o registru smluv k hmotné nemovité věci na tuto fyzickou osobu.

Podle § 3 odst. 1 zákona o registru smluv platí, že prostřednictvím registru smluv se neuveřejňují informace, které nelze poskytnout při postupu podle předpisů upravujících svobodný přístup k informacím.

Podle § 8a odst. 1 zákona o svobodném přístupu k informacím informace týkající se osobnosti, projevů osobní povahy, soukromí fyzické osoby a osobní údaje povinný subjekt poskytne jen v souladu s právními předpisy, upravujícími jejich ochranu.

U fyzických osob je nutné vycházet z požadavků stanovených Obecným nařízením na nezbytnost a účelnost zpracování a měly by být uvedeny toliko ty údaje, které jsou nezbytné pro identifikaci dané osoby pro účely zákona o registru smluv.

Neexistuje-li právní titul pro zpracování dalších osobních údajů, není možné další osobní údaje takové fyzické osoby zpracovávat a v metadatech (a v textu smlouvy) se v tomto případě (tedy při převodu hmotné nemovité věci na fyzickou osobu, která nejedná v rámci své podnikatelské činnosti) uvedou toliko osobní údaje v rozsahu § 8b odst. 3 zákona o svobodném přístupu k informacím.

Stojí zde tedy proti sobě zákon o registru smluv, resp. zákon o svobodném přístupu k informacím, který jednoznačně říká, jaké údaje mají být v registru smluv zveřejňovány, a požadavek katastru nemovitostí, který není opřen o žádné konkrétní ustanovení zákona, které by výslovně uvádělo, že u smluv týkajících se nemovitostí jsou v registru smluv zveřejňovány i údaje identifikující předmětnou nemovitost.

Bez dalšího právního titulu proto nelze katastrem nemovitostí požadované údaje zveřejňovat.

Tento závěr potvrzuje i stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů. Ten konstatoval, že: “²⁾.

Průzkumem registru smluv však bylo zjištěno, že smlouvy týkající se nemovitostí jsou běžně zveřejňovány i s identifikačními údaji nemovitosti. Anonymizovány jsou často identifikační údaje fyzických osob, což je v rozporu se zákonem o registru smluv.

Aby bylo možno vyjít vstříc požadavkům katastru nemovitostí a zároveň postupovat v souladu se zákonem o registru smluv a Obecného nařízení, je možné doporučit využití smluvní doložky, ve které smluvní strany vyjádří svůj souhlas se zpracováním svých osobních údajů, obsažených ve smlouvě, za účelem uveřejnění této smlouvy v registru, a to v rozsahu požadovaném ČÚZK.