Obchodní majetek a nemovitosti vlastněné fyzickou osobou

Vydáno: 27 minut čtení

V daňové praxi se často potkáváme s dotazy na správné, obvykle komplexní řešení prodejů nemovitých věcí z daňového pohledu. Odpověď nebývá jednoduchá. Není divu, problematika souvisí se čtyřmi daněmi: 1) s daní z přidané hodnoty, 2) s daní z příjmů fyzických osob, 3) s daní z nabytí nemovitých věcí, 4) s daní z nemovitých věcí.

Obchodní majetek a nemovitosti vlastněné fyzickou osobou
Ing.
Petr
Kout
CSc.,
daňový poradce, vysokoškolský učitel
Nejsložitější bývá řešení z pohledu DPH a daně z příjmů fyzických osob, kde je řešení závislé i na tom, zda prodávající má nebo měl obchodní majetek. Na konkrétních příkladech z praxe si ukážeme daňové problémy a jejich řešení právě ve vztahu k obchodnímu majetku.
 
Definice obchodního majetku
Od roku 2014 řešíme problémy způsobené novými přístupy občanského zákoníku - aplikujeme superficiální zásadu, podle které u stejného vlastníka a vlastnictví je součástí pozemku mimo jiné nemovitá stavba sloužící pozemku, která je pod jeho povrchem nebo na jeho povrchu.
Po rekodifikaci soukromého práva od roku 2014 vycházíme z definice pojmu „majetek“ v občanském zákoníku. Podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „NOZ“) § 495 tvoří majetek souhrn všeho, co osobě patří.
Podle § 4 odst. 4 písm. c) zákona o DPH (zákon č. 235/2004 Sb., dále „ZDPH“) se obchodním majetkem rozumí souhrn majetkových hodnot, který slouží nebo je určen osobě povinné k dani k uskutečňování ekonomických činností. Definice se týká všech osob povinných k dani, ať se jedná o fyzické nebo právnické osoby, účetní jednotky, osoby vedoucí daňovou evidenci, osoby vedoucí evidenci příjmů a výdajů z nájmu i fyzické osoby vykazující pro účely daně z příjmů fyzických osob výdaje procentem z příjmů. Plátce DPH je povinen podle § 100 odst. 3 ZDPH vést v evidenci pro účely daně z přidané hodnoty mimo jiné přehled obchodního majetku. Z pohledu nemovitých věcí se bude jednat jednak o dlouhodobý majetek ve smyslu § 4 odst. 4 písm. c) ZDPH, jednak o další majetek dále nedefinovaný ZDPH, například zásoby.
Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb., dále jen „ZDP“) v § 4 odst. 4 uvádí, že obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob se pro účely daní z příjmů rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci.
Definice podle ZDP se vztahuje pouze na fyzické osoby -poplatníky, kteří:
a)
vedou účetnictví bez ohledu na to, zda pro účely daně z příjmů vycházejí z výsledku hospodaření nebo zda uplatňují výdaje procentem z příjmů, nebo
b)
vedou daňovou evidenci.
Obchodní majetek tedy nemá například fyzická osoba, která: