Současná právní úprava, tj. zákon č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitostí“), nevychází při stanovení daně z hodnoty konkrétních nemovitostí, a proto pro odlišení specifik určitých druhů nemovitostí nebo lokalit, v nichž se nacházejí, slouží několik koeficientů. Některé z nich mohou obce stanovit, měnit anebo rušit obecně závaznými vyhláškami, a tak mohou v zákonem stanoveném rozmezí také ovlivnit výši výnosu daně z nemovitostí, které se nacházejí na jejich území.
Koeficienty daně z nemovitostí
Dr.
Jindřich
Klestil
Jednotlivé koeficienty se vztahují k různým druhům předmětu daně z pozemků nebo ze staveb a při výpočtu se liší svým významem. Vzhledem k tomu, že při výpočtu daně jsou někdy koeficienty nesprávně použity nebo dochází k jejich záměně, uvádíme zde přehled koeficientů daně z nemovitostí s jejich charakteristikou a použitím.
Koeficient podle § 6 odst. 4 zákona o dani z nemovitostí
Tímto koeficientem se násobí základní sazba daně u druhu pozemku F - stavební pozemek. Jeho základní hodnoty stanoví zákon v závislosti na počtu obyvatel obce takto:
"1,0 v obcích do 1 000 obyvatel
1,4 v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel
1,6 v obcích nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel
2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel
2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel
3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech
4,5 v Praze".
Pro jednotlivé části obce může obec tento koeficient obecně závaznou vyhláškou oproti základní hodnotě zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie. Koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0. Obec má tak možnost zohlednit specifika určitých lokalit, např. z hlediska dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti atd.
Za části obce nepovažuje zákon o dani z nemovitostí jen ty části obce, které jsou evidovány Českým statistickým úřadem, ale jakékoli části obce, které obec ve své vyhlášce vymezí a stanoví pro ni určitou hodnotu koeficientu. V praxi tak jsou koeficienty často stanoveny pro jednotlivá katastrální území, ale také pro části obce, vymezené výčtem parcelních čísel pozemků. Koeficient lze vyhláškou upravit také shodně pro všechny části obce, tj. pro celou obec. Například pro celé území hlavního města Prahy je takto stanoven koeficient ve výši 5,0.
Koeficient podle § 10 odst. 2 zákona o dani z nemovitostí
Tento koeficient nestanovuje ani neupravuje obec, ale je stanoven zákonem v jediné hodnotě 1,20. Násobí se jím podlahová plocha bytu nebo samostatného nebytového prostoru (předmět daně ze staveb R až Z). Získá se tak upravená podlahová plocha jednotky, která u jednotky tvoří základ daně ze staveb. Tento koeficient byl stanoven pro zjednodušení výpočtu daně jako určitá průměrná hodnota, vyjadřující podíl na společných částech stavby, který přísluší k jednotce.
Koeficient podle § 11 odst. 3 písm. a) zákona o dani z nemovitostí
Tímto koeficientem se násobí základní sazba daně u obytných domů, ostatních staveb tvořících příslušenství obytných domů, bytů a ostatních samostatných nebytových prostorů (předmět daně H, I, R, Z). Podobně jako u stavebních pozemků stanoví zákon jeho základní hodnoty v závislosti na počtu obyvatel obce:
"1,0 v obcích do 1 000 obyvatel
1,4 v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel
1,6 v obcích nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel
2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel
2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel
3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech
4,5 v Praze".
Rovněž tento koeficient může obec pro své jednotlivé části obecně závaznou vyhláškou zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie a zohlednit tak, podobně jako u stavebních pozemků, odlišnosti konkrétních lokalit na svém území. Koeficient 4,5 lze zvýšit na 5,0. Pro úplnost uvádíme, že jeho hodnota, stanovená obecně závaznou vyhláškou, činí na celém území hlavního města Prahy 5,0.
Koeficient podle § 11 odst. 3 písm. b) zákona o dani z nemovitostí
Tento koeficient má zákonem určenu jedinou hodnotu 1,5. Obec jej může obecně závaznou vyhláškou stanovit pro celé své území u jednotlivých druhů staveb podle § 11 odst. 1 písm. b) až d) zákona o dani z nemovitostí, tj. u staveb pro individuální rekreaci, rodinných domů užívaných pro individuální rekreaci a u staveb tvořících příslušenství k těmto stavbám, u garáží a u staveb pro podnikatelskou činnost (předmět daně J, K, L, M, N, O), a rovněž u samostatných nebytových prostorů podle odstavce 1 písm. c) a d) zákona o dani z nemovitostí, tj. u samostatných nebytových prostorů užívaných pro podnikatelskou činnost (předmět daně S, T, U), anebo jako garáže (předmět daně V).
Koeficientem 1,5 může obec selektivně upravit daň ze staveb pro vybrané typy staveb a jednotek v závislosti na způsobu jejich využití, podílu na celkovém výnosu daně a dalších faktorech.
Koeficient podle § 11 odst. 4 zákona o dani z nemovitostí
Tento koeficient je stanoven zákonem v jediné hodnotě 2,0 u staveb pro individuální rekreaci, rodinných domů užívaných pro individuální rekreaci a u staveb, které plní doplňkovou funkci k těmto stavbám (s výjimkou garáží), tj. u druhů staveb J a K, jsou-li umístěny v národních parcích a v zónách I. chráněných krajinných oblastí.
Jestliže pro tyto stavby zároveň stanovila obec koeficient 1,5 podle § 11 odst. 3 písm. b) zákona o dani z nemovitostí, použije se při výpočtu daně součin obou koeficientů, tj. 3,0.
Místní koeficient podle § 12 zákona o dani z nemovitostí
Místní koeficient může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovitosti na celém území obce, tj. nikoli pouze pro vybrané nemovitosti nebo části obce. Výjimku tvoří pozemky uvedené v § 5 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí, tj. pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů, na které se místní koeficient nevztahuje. Pokud obec stanoví místní koeficient, může mít hodnotu 2, 3, 4 nebo 5, přičemž pro obec může být stanoven pouze jeden místní koeficient.
Místní koeficient je nejúčinnějším nástrojem, jímž obec jako příjemce daně může významně zvýšit výnos daně z nemovitostí na svém území, a to až na pětinásobek. Může jej použít nejen k dlouhodobému nastavení výnosu daně, ale také dočasně na jedno či více zdaňovacích období v případech, kdy potřebuje např. získat prostředky pro nutnou investici do své infrastruktury. Ne vždy se však podaří pro takový záměr získat podporu občanů, a zřejmě proto není místní koeficient obcemi zatím příliš využíván. Přestože se počet obcí s platným místním koeficientem v roce 2012 zvýšil na 404, tj. zhruba o jednu třetinu oproti roku 2011, jedná se stále pouze o cca 6,5 % z celkového počtu 6 243 obcí.