IFRS a jejich aplikace v zemědělství, 4. část - Specifika investic do nemovitostí, dlouhodobá nehmotná aktiva (IAS 40, IAS 38)

V minulém dílu seriálu jsme se seznámili s dlouhodobými hmotnými aktivy určenými k používání účetní jednotkou. Investice do nemovitostí jsou sice dlouhodobými hmotnými aktivy, ale v rámci Mezinárodních standardů účetního výkaznictví¹ jsou sledovány podle odlišných pravidel, protože nejsou drženy za účelem užívání účetní jednotkou. Tvůrci standardů rozhodli o potřebě oddělení kategorie investic do nemovitostí zejména s ohledem na specifické potřeby jejich oceňování. Účelem držení investic do nemovitostí je jejich kapitálové zhodnocení, příjem nájemného, popřípadě obojí. V souladu s efekty, které účetní jednotce tato aktiva přináší, je standardem jednoznačně preferováno ocenění ve fair value.

Investice do nemovitostí jsou standardem IAS 40 – Investice do nemovitostí definované jako: ".nemovitosti (pozemky nebo stavby – popřípadě jejich části) držené za účelem dosažení výnosu z nájemného nebo kapitálového zhodnocení či obojího, spíše než používané pro výrobu nebo dodávky zboží či služeb, popřípadě pro administrativní účely nebo pro prodej." Pronajímá-li tedy zemědělský podnik svoje pozemky (například proto, že je dočasně – po dobu několika let – nevyužívá) nebo budovy, popřípadě jiné stavby (například vodní díla – rybníky, produktovod apod.), musí je zařadit mezi investice do nemovitostí, odděleně je vykazovat jako samostatnou položku rozvahy a oceňovat je podle požadavku standardu IAS 40.

jsou považovány za investice do nemovitostí v případě, že jsou pořizovány za účelem kapitálového zhodnocení či k operativnímu pronájmu, ale i v případě, že účetní jednotka dosud nerozhodla, za jakým účelem bude pozemek držet.

Za investici do nemovitostí je považována vlastněná vykazujícím podnikem, pronajímaná prostřednictvím operativního nájmu, nebo budova dosud neobsazená, ale k pronajmutí určená. Méně častým případem než u pozemků patrně je držení stavby pouze za účelem kapitálového zhodnocení.

Standard upravuje i možnost, že část nemovitosti je využívána vlastníkem a část je držena za účelem pronájmu nebo kapitálového zhodnocení. Pokud mohou být součásti nemovitosti prodány nebo pronajaty odděleně, účetní jednotka vykazuje tyto části odděleně. Vlastníkem užívaná část nemovitosti se sleduje v souladu s IAS 16, část držená jako investice do nemovitostí dle IAS 40. Pokud oddělení podle daných pravidel není možné, lze nemovitost zařadit mezi investice do nemovitostí dle IAS 40 pouze, pokud je vlastnicky využívaná část nemovitosti zanedbatelná.

Účetní jednotka musí rovněž pečlivě zvážit, zda se skutečně jedná o investici do nemovitostí, také v situaci, kdy poskytuje nájemníkům mimo nájem další služby. V případě, že podnik poskytuje nájemníkům v pronajaté nemovitosti doplňkové služby, lze pronajatou nemovitost zahrnout mezi investice do nemovitostí jen tehdy, kdy doplňkové služby představují pouze nevýznamnou částku z celkové hodnoty nájemného. Pokud by byly služby poskytované nájemcům významnou částí celkového nájemného, jednalo by se například o nemovitost, ve které vlastník provozuje ubytovací zařízení, hotel, ale iv případě pronájmu staveb se specializovanými zařízeními (sušičky, sklady vybavené chladící technikou apod.), by nemovitost spadala pod působnosti IAS16.

Při pořízení nemovitosti se pořizovací náklady skládají z kupn&iacu