IFRS a jejich aplikace v zemědělství
doc. Ing.
Dana
Dvořáková
Ph.D.
Investice do nemovitostí (IAS 40)
V minulém dílu seriálu jsme se seznámili s dlouhodobými hmotnými aktivy určenými k
používání účetní jednotkou. Investice do nemovitostí jsou sice dlouhodobými hmotnými aktivy, ale v
rámci Mezinárodních standardů účetního výkaznictví1 jsou sledovány
podle odlišných pravidel, protože nejsou drženy za účelem užívání účetní jednotkou. Tvůrci standardů
rozhodli o potřebě oddělení kategorie investic do nemovitostí zejména s ohledem na specifické
potřeby jejich oceňování. Účelem držení investic do nemovitostí je jejich kapitálové zhodnocení,
příjem nájemného, popřípadě obojí. V souladu s efekty, které účetní jednotce tato aktiva přináší, je
standardem jednoznačně preferováno ocenění ve fair value.
Investice do nemovitostí jsou standardem IAS 40 – Investice do nemovitostí definované
jako: ".nemovitosti (pozemky nebo stavby – popřípadě jejich části) držené za účelem dosažení výnosu
z nájemného nebo kapitálového zhodnocení či obojího, spíše než používané pro výrobu nebo dodávky
zboží či služeb, popřípadě pro administrativní účely nebo pro prodej." Pronajímá-li tedy zemědělský
podnik svoje pozemky (například proto, že je dočasně – po dobu několika let – nevyužívá) nebo
budovy, popřípadě jiné stavby (například vodní díla – rybníky, produktovod apod.), musí je zařadit
mezi investice do nemovitostí, odděleně je vykazovat jako samostatnou položku rozvahy a oceňovat je
podle požadavku standardu IAS 40.
Pozemky
jsou považovány za investice do nemovitostí v případě, že jsou pořizovány
za účelem kapitálového zhodnocení či k operativnímu pronájmu, ale i v případě, že účetní jednotka
dosud nerozhodla, za jakým účelem bude pozemek držet.Za investici do nemovitostí je považována
stavba
vlastněná vykazujícím podnikem,
pronajímaná prostřednictvím operativního nájmu, nebo budova dosud neobsazená, ale k pronajmutí
určená. Méně častým případem než u pozemků patrně je držení stavby pouze za účelem kapitálového
zhodnocení.
Standard upravuje i možnost, že část nemovitosti je využívána vlastníkem a část je držena za účelem
pronájmu nebo kapitálového zhodnocení. Pokud mohou být součásti nemovitosti prodány nebo pronajaty
odděleně, účetní jednotka vykazuje tyto části odděleně. Vlastníkem užívaná část nemovitosti se
sleduje v souladu s IAS 16, část držená jako investice do nemovitostí dle IAS 40. Pokud oddělení
podle daných pravidel není možné, lze nemovitost zařadit mezi investice do nemovitostí dle IAS 40
pouze, pokud je vlastnicky využívaná část nemovitosti zanedbatelná.
Účetní jednotka musí rovněž pečlivě zvážit, zda se skutečně jedná o investici do
nemovitostí, také v situaci, kdy poskytuje nájemníkům mimo nájem další služby. V případě, že podnik
poskytuje nájemníkům v pronajaté nemovitosti doplňkové služby, lze pronajatou nemovitost zahrnout
mezi investice do nemovitostí jen tehdy, kdy doplňkové služby představují pouze nevýznamnou částku z
celkové hodnoty nájemného. Pokud by byly služby poskytované nájemcům významnou částí celkového
nájemného, jednalo by se například o nemovitost, ve které vlastník provozuje ubytovací zařízení,
hotel, ale iv případě pronájmu staveb se specializovanými zařízeními (sušičky, sklady vybavené
chladící technikou apod.), by nemovitost spadala pod působnosti IAS16.
Specifika oceňování investic do nemovitostí při pořízení
Při pořízení nemovitosti
nákupem
se pořizovací náklady skládají z kupn&iacu