Odpočet DPH - pronájem nemovité věci

Plné znění otázky

Právnická osoba (s. r. o.), plátce DPH, má jedinou činnost, a to pronájem vlastní nemovitosti. U pronájmu nebytových prostor (plátcům DPH) uplatňuje DPH na výstupu, u pronájmu bytových prostor je nájem v režimu osvobozeného plnění bez nároku na odpočet daně (pronájem neplátcům). U všech nájemců vybírá navíc zálohy (z takto přijatých záloh se odvádí DPH) na energie (voda, teplo, elektřina), které se vždy vyúčtovávají, krom dvou bytů, kde se zálohy nevybírají, ale kde jsou energie součástí ceny nájmu (např. nájemné stanoveno ve výši 10 000 Kč vč. energií) a nevyúčtovávají se. U těchto dvou bytů se z energií DPH de facto neodvádí na výstupu, neboť jsou energie v ceně nájmu, který je do daně osvobozen bez nároku na odpočet. Jak pracovat s DPH na vstupu, z přijatých daňových dokladů na energie? Je možné uplatnit DPH na vstupu z energií ve výši 100 %, nebo se musí nějakým způsobem stanovit část, ze které se následně DPH na výstupu neodvádí (tj. prakticky částka energií, která zůstane na ony dva byty a nevyúčtovává se) a z této části nenárokovat DPH vůbec? Případně třetí varianta je uplatnit krácený nárok na odpočet, který ale zdaleka neodráží poměr výstupů u energií, kde se odvádí DPH a tam, kde jsou energie součástí nájmu (tj. DPH se neodvádí). 

Odpověď