Dědictví bytu - zdanění příjmů z pronájmu
Plné znění otázky
Dva bratři zdědili byt po tetě, kdy podíl na bytu (a pozemku pod ním) zdědili rovným dílem - tzn. každý má 50% spoluvlastnického podílu. Byt je ponechán v pronájmu, kde zůstal i stejný, letitý nájemník - původně smluvený tetou. K příjmům z pronájmu tototo bytu, které je potřeba zdanit nyní bratři řeší, jaký daňový "výdajový režim" uplatnit, zda 30% výdajový paušál či skutečné výdaje (včetně odpisů). Může se každý z bratrů rozhodnout pro 30% výdajový paušál? Tzn. každý z bratrů uplatní výdaj 30% ze svého příjmu z pronájmu, kdy by v tomto případě byl u každého příjem 50% - tj. dle výše spoluvlastnického podílu? Lze takto postupovat bez ohledu na to, jaký režim uplatnění výdajů dříve volila teta? Domníváme se, že ano. Je však také v úvaze, že by jeden z bratrů inkasoval 80-100% příjmů z pronájmu (bratři se ještě smluví na přesné výši a dokonají tak i smluvně) - v tomto případě lze uplatňovat dle našeho mínění pouze skutečné výdaje (včetně odpisů), neboť nebude dodržen režim poměrů spoluvlastnického podílu dle reality (KN). Je tato úvaha správná? Lze i taková možnost, že jeden z bratrů v rámci svého DP uplatní 30% výdajový paušál a druhý z nich skutečné výdaje? Toto je dle nás možné pouze při dodržení správného poměru spoluvlastnických podílů při rozdělení příjmů z pronájmu (zde 50/50). Dále k odpisům bytu. Je stoprocentně zjištěno, že teta bratrů byt nikdy neodepisovala, nelze tedy pokračovat v odepisování po zemřelé. V takovém případě je údajně dědicům povoleno odepisování věci nemovité z ceny určené podle zvl. právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí nemovitosti (dědici). Znalecký posudek pro určení vstupní ceny k odepisování bytu by se neměl shodovat se znal. posudkem z dědického řízení. Je to takto správně? Respektive jaký znalecký posudek (na jakou cenu) je od znalce třeba, aby byla správně určena vstupní cena pro odepisování ve shora popisovaném případě? Pro názornost - pokud za byt v rámci znaleckého posudku vyjde vstupní cena pro odepisování cca 8 mil., každý bratr bude odepisovat z výsledné, poloviční ceny, když má každý z bratrů 50% podíl na bytu? Tzn. vstupní cena bytu pro odepisování by byla pro každého z bratrů 4 mil.? A pokud jeden bratr přenechá příjem z pronájmu druhému bratrovi ve výši 100%, pak může tento druhý bratr odepisovat ze 100% vstupní ceny? Případně by jeden z bratrů odepisoval 80% a druhý 20% ze vstupní ceny bytu, pokud se tak smluvně dohodnou - je i takto možné? Pokud se rozhodnou bratři v rámci zdaňovacího období 2022 každý pro u platnění 30% výdajů a následně budou chtít přestoupit v rámci zdaňovacího období 2023 na skutečné výdaje - jaký bude postup? Např. co se týče zjištění vstupní ceny pro odepisování bytu, způsob jakým odepisování provést, příp. "dodanění" pohledávek a závazků,... Standardně by změna způsobu uplatnění výdajů možná být měla. Je ale povolena změna režimu uplatňování výdajů mezi různými daňovými obdobími, když byl byt zděděn? Je pravdivé tvrzení, že se má odepisovat věc nemovitá stále, bez ohledu na zvolený způsob uplatňování výdajů pokud se již jednou začala odepisovat? Předpokládáme, že postačí po celou dobu byt odepisovat daňově, nikoliv účetně, proto se shora uvedený text týká daňových odpisů.