453/2013 Sb.
NAŘÍZENÍ VLÁDY
ze dne 11. prosince 2013
o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého
v daném místě
Vláda nařizuje podle § 2249 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
§ 1
Úvodní ustanovení
Toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného
obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se
pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále
jen „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb.
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto nařízení se rozumí
a) srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě
ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného
nájemného,
b) srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných,
c) charakteristikou právní a věcné skutečnosti ovlivňující výši nájemného uvedené
v přílohách č. 1 a 2 k tomuto nařízení.
§ 3
Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě
(1) Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní
byt použijí následující způsoby
a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt
považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,
b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.
(2) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný prostor,
pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije odstavec
1 přiměřeně.
§ 4
Posuzování srovnatelnosti
(1) Při posuzování srovnatelnosti musí existovat shoda alespoň v některých
z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně
ovlivňují výši nájemného.
(2) Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách charakteristik,
a to
a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a
b) srovnatelností obytné hodnoty bytu.
(3) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které
a) jsou pronajaty jako byty služební,
b) nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti,
c) jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu,
d) jsou družstevními byty užívanými členy družstva,
e) jsou byty zvláštního určení,
f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků.
(4) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné
a) z obytných prostorů užívaných na základě smlouvy o ubytování,
b) z bytů, ve kterých je výše nájemného ovlivněna zvláštní oblibou nájemce pronajímatelem.
(5) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňují charakteristiky, které souvisejí
se subjektivním hodnocením nájemce pronajímatelem, především ve vztahu k jeho sociálnímu
postavení.
(6) Za srovnatelné nájemné nelze považovat nájemné ujednané jako paušální platba
podle zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění
spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
§ 5
Srovnatelnost nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu
(1) Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů je nezbytné srovnávat nájemné
z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností uvedených v příloze č. 1 k tomuto nařízení.
(2) Pro doložení srovnatelnosti obytné hodnoty bytu musí být shodou zastoupena
minimálně jedna varianta z každé skupiny charakteristik uvedených v příloze č. 2
k tomuto nařízení.
§ 6
Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě
(1) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. a) je výše obvyklého nájemného pro
konkrétní byt uvedená v posudku znalce srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě.
(2) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné obvyklé
v daném místě vyjádří jako interval, a to
a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých srovnatelných
nájemných při jejich počtu větším než 30,
b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez krajních hodnot,
to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a jedné šestiny hodnot na horním
okraji rozdělení při jejich počtu 12 až 30, nebo
c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot srovnatelného nájemného
při jejich počtu menším než 12.
(3) Pokud je v daném místě hodnota všech srovnatelných nájemných stejná, je
tato konkrétní hodnota hodnotou srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
§ 7
Pro účely stanovení nároku a výše dávek podle zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci
v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů, se ustanovení § 4, 5 a 6 nepoužijí.
Předseda vlády:
Rusnok v. r.
Ministr pro místní rozvoj:
Lukl v. r.
Příloha 1
Charakteristiky nájemních vztahů
Charakteristiky nájemních vztahů, které se použijí ke zjištění srovnatelného
nájemného, jsou zejména:
1. Délka nájmu
Varianty charakteristiky
a) krátkodobý nájem do 1 roku,
b) nájem na dobu určitou, delší než 1 rok,
c) nájem na dobu neurčitou.
2. Možnost podnájmu
Varianty charakteristiky
a) ujednána možnost podnájmu části bytu,
b) ujednána možnost podnájmu celého bytu,
c) ujednán zákaz podnájmu.
3. Platba jistoty
Varianty charakteristiky
a) nepožadovaná jistota,
b) jistota v maximální výši stanovené občanským zákoníkem,
c) jistota ve výši nižší než stanovené občanským zákoníkem.
4. Ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce
Varianty charakteristiky
a) ujednán nájem spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele,
b) nájem spojený s úklidem v domě,
c) nájem spojený s péčí o zahradu,
d) ujednané povinnosti sankčního charakteru,
e) právo nájemce užívat přilehlou zahradu u domu.
5. Existence inflační doložky
Varianty charakteristiky
a) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného růstu cen,
b) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného změnám měnového
kurzu.
6. Interval placení nájemného
Varianty charakteristiky
a) nájemné placeno předem na každý měsíc,
b) nájemné placeno předem na delší platební období než 1 měsíc.
7. Výpovědní doba
Varianty charakteristik
a) 3 měsíční výpovědní doba stanovená občanským zákoníkem,
b) ujednaná výpovědní doba delší než 3 měsíce.
Příloha 2
Skupiny charakteristik obytné hodnoty bytu
Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5 hlavních
skupin charakteristik:
1. Druh stavby a druh bytu
Způsob stavebního provedení domu a bytu, zejména rozlišení, zda se byt nachází
v rodinném domě, ve standardizovaném řadovém domě, popřípadě dvojdomku, nebo v nájemním
bytovém domě. Další varianty charakteristiky jsou např. poloha bytu uvnitř domu,
rozsah oslunění či zastínění.
Varianty charakteristik jsou zejména
rodinný dům, bytový dům, byt v domě,
kde nepřevažuje funkce bydlení, mnohopodlažní dům, nízkopodlažní dům, panelový dům,
jiný než panelový dům, standardní typ bytu, byt, který není pod uzavřením, suterénní
byt, přízemní byt, mezonetový byt.
2. Velikost obytného prostoru
Zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů
s větší podlahovou plochou. Srovnatelné nájemné musí být tedy doloženo z bytů obdobné
velikosti. Pro uznání srovnatelnosti je nezbytné, aby byla celková plocha bytů určena
také podle stejné definice. Přestože plochy teras, balkonů, lodžií popřípadě sklepů,
které nejsou místnostmi, nelze započítat do podlahové plochy bytu, je možné je započítat,
pokud budou započítány i ve srovnatelných bytech. Samotná existence teras, balkonů,
lodžií a sklepů se však zároveň může objevit v další skupině charakteristik obytné
hodnoty - konkrétně ve vybavení obytného prostoru.
Varianty charakteristik jsou zejména
velikostní kategorie bytu (velký, střední,
malý byt), údaj o celkové ploše bytu.
3. Vybavení obytného prostoru
Vybavením se chápe vše, co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití,
a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného.
Pro hodnocení srovnatelnosti nemůže být uvažováno takové vybavení, které pořídil,
a náklady s tím spojené nesl, nájemce.
Varianty charakteristik jsou zejména
vytápění lokální na pevná paliva, možnost
vytápění pouze některých místností, nemožnost přístupu k teplé vodě, neexistence
základního zařízení a vybavení (WC nebo koupelny popřípadě sprchového koutu) pod
uzavřením v bytě, existence více koupelen, existence více WC, existence více vestavěných
skříní, kuchyně vybavena kuchyňskou linkou, mimořádně kvalitní podlahové krytiny,
existence spíže, šatních prostor, prádelny, a také balkonu, terasy či lodžie, existence
výtahu, sklepních či půdních prostor přístupných nájemci.
4. Stav budovy a stav bytu
Způsob výstavby budovy a bytu, stavební a energetický stav budovy, popřípadě
bytu.
Varianty charakteristik jsou zejména
nevyhovující stav pláště budovy a střechy
včetně oken a vchodových dveří, mimořádně dobrý stav pláště budovy a střechy po stránce
stavební i vzhledové (atypická okna, štuky, sgrafita), tepelná izolace obvodového
pláště, střechy a vchodů domu, modernizace rozvodů v domě (elektro, voda, odpad a
rozvody nízkého napětí), klasifikační třída energetické náročnosti budovy vyjadřující
úspornost provozu, nevyhovující stav bytu, například pro opakovaný výskyt plísní,
modernizovaná koupelna, zdvojené či ztrojené izolační prosklení u všech oken a vnějších
dveří, ochrana před vloupáním, modernizované elektroinstalace, rozvody a odpady v
bytě.
5. Umístění bytu v místě
Umístění bytu působí na nájemné výrazně a komplexně. Umístění bytu může být
individuálně velmi rozdílně posuzováno. Pro kvalitu polohy jsou především významné
poměry obytné oblasti, v níž se byt nachází. Význam umístění bytu v místě pro výši
nájemného roste s velikostí obcí. Adresa srovnávaných bytů v některých případech
může být dostačujícím vyjádřením shody v charakteristice "umístění bytu v místě".
Varianty charakteristik jsou zejména
dostupnost služeb dobrá/špatná, dopravní
obslužnost dobrá/špatná, hustá/řídká okolní zástavba/samota, rozsah zeleně a volného
prostoru značný/nedostatečný, zhoršení stavu místa hlukem, zápachem, prachem, dobrá/špatná
infrastruktura.