Oprava majetku

Dcera obdržela darem v roce 2025 byt od rodičů (hodnota stanovená znaleckým posudkem byla 4,2 mil. Kč, nebude tedy oznamovat dar na FÚ). Od 6/2025 byt začala pronajímat. Může uplatnit odpisy z darovaného bytu počítané z odhadní ceny? Může uplatnit v daňových nákladech příspěvek do fondu oprav?

Střední škola, příspěvková organizace zřízená USC. Realizujeme investiční akci - zateplení budovy, tedy technické zhodnocení budovy. Na původní fasádě byl umístěna siréna (venkovní siréna zabezpečení budovy). Po zateplení a natažení nové fasády byla dodavatelskou firmou dodána a namontována siréna nová (původní byla letitá, tedy již nevzhledná). Práce jsou fakturovány v RPDP, jsme plátci DPH. Jedná se  o malou částku do 10 000 Kč. Jedná se o práce související s TZ budovy, nebo mám částku účtovat na SU 511-Opravy? 

V objektu naší společnosti došlo k výměně plynového kotle. Mám účtovat jako TZ nebo jako opravu přímo do nákladů? 

Společnost ve výrobních halách kompletně nahradila původní osvětlení staré zářivky za nové modernější, úspornější LED osvětlení, a to včetně rozvodů atd. Setkal jsem se s výkladem prý z finančního ředitelství, že se jedná o technické zhodnocení. Jde o opravu, nebo je to technické zhodnocení?

Fyzická osoba, která pronajímá byty v bytovém doměse rozhodla pro tvorbu rezervy na opravy. Na základě nabídek stavební firmy začala tvořit rezervu na opravy domu ve výši 3 mil. Kč na 2 roky. V roce 2024 vytvořila rezervu ve výši 1,5 mil Kč a do termínu 1. 7. 2025 deponovala finance na speciálním účtu ( přiznání podává daňový poradce).  V roce 2025 vytvořila druhou část rezervy ve výši 1,5 mil. Kč a finance uloží na speciální účet také do lhůty pro podání přiznání tedy do 1. 7. 2026 (opět přiznání bude podávat daňový poradce). Avšak již začátkem roku 2026 chce OSVČ zahájit v bytovém domě opravy, na které tvořila rezervu. Může čerpat peníze na úhrady faktur ze speciálního účtu nebo z běžného účtu. Mají před zahájením oprav již doplnit zbývající částku 1,5 mil Kč? Jak mají správně postupovat?

Firma s. r. o., plátce DPH, přijala zálohu na zpracování projektové dokumentace pro povolení k záměru stavby, stavebních úprav k bytovému domu. Bytový dům je zapsán v RUIAN, způsob využití: bytový dům, datum dokončení: není uvedeno. Nyní potřebujeme vystavit daňový doklad k přijaté platbě (odběratel s. r. o., neplátce DPH). Jakou sazbu DPH použít? Stačí nám informace z RUIAN o způsobu využití stavby a lze již na projektovou dokumentaci použít sníženou sazbu DPH? Uplatňovala by se snížená sazba DPH uplatňovala např. v případech „Desing & Build“, což jsou specifické případy, kdy zhotovitel dodávky stavebních prací (dále jen „zhotovitel“) zajišťuje i veškeré související projektové činnosti? Koho všeho se v projekční části potom taková snížená sazba DPH týká? Protože zhotovitel si najme hlavního projektanta; zde se předpokládám snížená sazba DPH uplatní. Hlavní projektant ale dále najímá další projektanty jako své subdodávky (statika, požární bezpečnost, jednotlivé profese, atd.); v těchto smluvních vztazích se vůči hlavnímu projektantovi rovněž uplatní snížená sazba DPH, nebo ne? A co se stane, kdyby účastníci namísto snížené sazby DPH mezi sebou uplatnili plnou sazbu DPH? 

Společnost vlastní více než 10 let víceúčelovou stavbu, rozdělenou na 5 jednotek. Jedna tato jednotka je bytem a již dříve byla prodaná, další dvě jednotky jsou jiným nebytovým prostorem a jsou pronajímány plátci DPH s uplatňováním DPH. Poslední dvě bytové jednotky původně zkolaudované jako jiný nebytový prostor společnost od roku 2024 rekonstruovala tak, aby splňovaly podmínky bytů a bylo je možné následně buď prodat nebo pronajímat. Z výdajů na tyto rekonstrukce byly uplatněny odpočty DPH v plné výši. Nyní byla rekonstrukce dokončena a celkové výdaje na tuto rekonstrukci bez DPH jsou 900 tis. Kč za obě jednotky dohromady, tedy cca 450 000 Kč na jednu jednotku. Byla v souladu se stavebním zákonem provedena kolaudace na byty, a to v 11/2025. Pokud by došlo ve lhůtě 23 měsíců k prodeji těchto bytů, lze předpokládat, že cena každého bytu by činila cca 2,5 mil Kč, pak výdaje na rekonstrukci ve výši 450 000 Kč jsou méně než 30 % z prodejní ceny, tedy by prodej byl osvobozen od DPH? A jak by se pak řešilo to, že z výdajů za dobu rekonstrukce byl uplatněn odpočet? Pokud nedojde k prodeji a začnou se byty pronajímat, bude nájem osvobozený od DPH. Znamená to pak, že bude společnost muset provádět úpravu odpočtu daně podle § 78 ZDPH po dobu 10 let od rekonstrukce na byty, aby se vypořádala s tím, že při rekonstrukci byl uplatňován nárok na odpočet DPH nebo to bude muset řešit jinak a jak?

Firma, plátce DPH, provede opravu najaté nemovitosti nad rámec běžných oprav v 1. roce nájmu, v celkové výši základu daně 960 000 Kč a vynárokuje si DPH v celkové hodnotě 201 600 Kč. Opravu provede na základě písemné dohody s vlastníkem (fyzická osoba, neplátce DPH), jeho souhlasu, včetně dohodnuté částky za provedenou opravu. Ve smlouvě je stanoveno měsíční nájemné ve výši 16 000 Kč s tím, že po dobu prvních 5 let bude nájemce hradit nájemné nepeněžní formou, tj. bude tzv. odbydleno. Nájemce zaúčtoval v 1. roce provedenou opravu v základu daně takto: MD 381/D 321 ... 960 000 Kč a MD 343/D 321 ... 201 600 Kč (nárok DPH). Nájemce následně účtuje měsíčně: 1. předpis měsíčního nájemného ve výši 1/60 na účty 518 MD/379 Dal 16 000 Kč; pohledávka k vlastníkovi: 378 MD 16 000 Kč/ 648 Dal 13 223,15 Kč + 343 Dal 2 776,85 Kč (21 % DPH); přefakturace opravy ve výši měsíčního nájmu 548 MD 13 223,15 Kč/ 381 Dal 13 223,15 Kč; zápočet 379 MD/378 Dal ... 16 000 Kč. Je správné účtovat operace 2.-4.? Neměla by stačit jen účetní operace MD 518/D 381 ... 16 000 Kč nebo 13 223,15 Kč? Musí nájemce při tzv. odbydleném nájemném vypořádat DPH vůči státu, viz účetní operace č. 2? Jde o to, že na konci 5. roku zůstane na účtu 381 nevyčerpaný zůstatek 960 000 - (60 × 13 223,15) = 166 611 Kč. A pokud ano, kdy je den zdanitelného plnění pro odvod DPH na straně nájemce? Je to den ukončení opravy, tzn. 31. 12. prvního roku, kdy byla provedena oprava, nebo jsou to jednotlivá měsíční plnění po dobu 60 měsíců stanovených ve smlouvě?

Developer v současné době dokončuje výstavbu stavby nebytových prostor a v rámci této výstavby provádí terénní úpravy na přilehlém pozemku (úprava štěrku pro parkování aut, nový drátěný plot vč. usazení plotových trubek do betonu, půjčovné strojů s tím související apod. - štěrk i plot tam původně byly, ale byly kvůli stavbě odstraněny). Přilehlý pozemek má jiné parcelní číslo, patří stejnému majiteli jako stavba. Tyto náklady jsou součástí ceny pořízení nedokončené stavby nebo přímým nákladem vlastníka/developera pozemku?

Jsem OSVČ, vedu daňovou evidenci a jsem plátcem DPH. Provozuji prodejnu potravin, která se nachází v části rodinného domu ve vlastnictví podnikatele. Prodejna je odděleným prostorem využívaným výhradně pro podnikání a není nijak používána k soukromým účelům. V lednu a únoru plánujeme provést opravu této prodejny (např. výmalba, nové podlahy, oprava elektroinstalace, výměna regálů apod.). Opravy se budou týkat pouze prostoru prodejny, nikoli obytné části domu. Opravy budou hrazeny z podnikatelského úvěru. Je možné uplatnit výdaje na opravy prodejny jako daňově uznatelné výdaje v plné výši, i když samotný dům není zahrnut v obchodním majetku podnikatele, pokud se opravy týkají výhradně podnikatelských prostor? Je možné uplatnit odpočet DPH v plné výši z přijatých zdanitelných plnění souvisejících s opravou prodejny, pokud je tento prostor používán výhradně pro ekonomickou činnost? Je možné zahrnout do daňových výdajů i úroky z úvěru, který byl použit na financování opravy prodejny (samozřejmě pouze úrok, nikoliv splátky jistiny)? 

Do jaké sazby DPH zařadit práce související s rekonstrukcí v již dokončeném rodinného domu pro fyzickou osobu neplátce/občana B (definici prací prováděných firmou A uvádíme níže)? Dodavatelem je firma A s.r.o., plátce DPH. Práce dodavatele spočívají v následujících pracích: zajištění objednávek zboží a firem pro rekonstrukci, sestavuje harmonogram realizace, řeší výrobu s dodavateli, návštěuje místa rekonstrukce, kontaktuje a zprostředkovává a zajišťuje subdodavatele/řemeslníky pro rekonstrukci, zajišťuje výběr konkrétních produktů, materiálů, cen, doby dodání apod. Dále zajišťuje a koordinuje práce, logistiku dopravy, vyzvedává materiál, zajišťuje kontrolní dozor při stavebních pracích. Subdodavatelé / řemeslníci však své práce fakturují přímo fyzické osobě B, firma A s.r.o. pro tyto práce pouze zprostředkovává kontakty a dohlíží na ně. A s.r.o. samotné řemeslnické práce nezajišťuje a nefakturuje, tyto práce nejsou součástí smlouvy s fyzickou osobou B. Lze všechny tyto uvedené služby poskytované firmou A koordinačního a organizačního charakteru považovat za stavební a montážní práce ve smyslu § 49 odst. 4 ZDPH?

V roce 2012 firma začala odepisovat FVE 240 měsíců. Nyní zbývá ještě doodepsat 84 měsíců. Staré panely však dosluhují a firma se je rozhodla vyměnit za nové. Jak postupovat? Jednotlivé nové panely mají vyšší výkon než staré jednotlivé panely, ale celkový výkon všech nových panelů dohromady bude stejný (nesmí přesáhnout původní povolenou kapacitu FVE). Bude výměna panelů oprava nebo technické zhodnocení? Pokud to bude technické zhodnocení jak odepisovat? Zařadit panely do příslušné odpisové skupiny (zřejmě 2. odpisová skupina) a samostatně odepisovat? A co se zbývající hodnotou neodepsaných starých panelů?

V minulosti jsme technicky zhodnotili vlastní budovu tím, že jsme na betonovou podlahu ve výrobě namontovali podlahu nerezovou (cca 2,5 mil. Kč). Nyní chceme nerezovou podlahu odstranit. Odstraněním ale dojde k poškození betonové podlahy pod ní, tj. budeme muset tuto betonovou plochu opravit. Můžeme tyto práce účtovat do nákladů jako opravu (511), nebo půjde o technické zhodnocení majetku-budovy? V obou případech bychom snížili hodnotu majetku o demontované nerezové plechy.

V říjnu 2025 jsme koupili starší auto. V listopadu 2025 dáme auto do servisu k větší opravě, možná bude cena opravy vyšší než 40 000 Kč. Je tato oprava součástí vstupní ceny auta, nebo si opravu můžeme dát rovnou do nákladů roku 2025?

U bezbariérového přístupu do budovy potřebujeme vyměnit povrch. Dlažba z roku 2007 je již ve špatném technickém stavu a místo obměny dlažby uvažujeme o jejím odstranění a pokrytí bezbariérové rampy souvislým betonovým povrchem. Cena stavební zakázky bude vyšší než 80 tis Kč, velikost rampy se nezmění. Jedná se v tomto případě o technické zhodnocení, nebo opravu?

Občanka A zakoupila spolu s přítelem B před 4 lety za 3.100.000 Kč byt, v katastru nemovitostí mají oba 50% podíl. V bytě A nikdy nebydlela. Spolumajitelé financovali byt následovně: společná hypotéka 2.700.000 Kc, běžný uvěr 280.000 Kč na B a vlastní zdroje od A ve výši 120.000 Kč . Měsíčně se splácí 15.044 Kč na hypotéku a 2.966 Kč na úvěr (obojí splácí pouze B). Nyní, po 4 letech, prodá A svůj podíl na nemovitosti za 195.000 Kč. Zároveň B od ní převezme i celou zbývající hypotéku ve výši 2.340.355 Kč. 1) A by mělo platit daň z příjmů v §10. Podle nás zdaní částku 195 000 Kč (poníženou o uznatelné výdaje související s prodejem či pořizovací cenou bytu). Může si dát do výdajů polovinu z kupní ceny 3.100.000? 2) Pokud nelze uplatnit do výdajů polovinu z KC, je možno do výdajů v § 10 souvisejících s prodejem bytu uvést zaplacených 120.000.- a nějakou část z hypotéky či zaplaceného úvěru (např. poměrnou část dle podílu zapsaném v katastru nemovitosti), i když splátky hradí B? 3) Vzhledem k tomu, že zbytek hypotéky přebírá B a vzhledem k různým způsobům úhrad pořizovací ceny bytu nevíme, zda bude A do příjmu ke zdanění zahrnovat i nějakou část z jiných zdrojů použitých při koupi bytu, a pokud ano, jak tento příjem vypočítat?

Společnost s.r.o., koupila automobil za 75 000,-- Kč. Tento automobil v tom samém roce opraví, oprava bude stát 50 000,--. Budou se ceny sčítat a bude se jednat o hmotný majetek nebo posuzuji každou transakci zvlášť - jednu jako DKP a druhou jako opravu na 511?

Právnická osoba pořídila budovu, ve které začala provádět svou ekonomickou činnost. V rámci své ekonomické činnosti musela v následujícím roce provést výměnu podlahy, reklamní značení budovy, opláštění budovy a nakoupit nábytek. Výměnu podlahy, reklamní značení budovy, opláštění budovy zařadila do DHM jako technické zhodnocení budovy, nábytek též zařadila do DHM a odepisuje. Po třech letech došlo k odštěpení budovy na mateřskou společnost, která pokračuje v odepisování a budovu pronajala dceřiné společnosti. Dceřiná společnost je společnost, která technicky zhodnotila budovu. V současné době dceřiná společnost stále pokračuje ve stejné ekonomické činnosti, ale opět musí změnit reklamní označení a opláštění budovy ve výši 1,5 mil korun. V nájemní smlouvě je zahrnuto, že dceřiná společnost provádí opravy i technické zhodnocení na své náklady. Lze tuto opravu reklamního označení a opláštění zahrnout do nákladů jako opravu pronajaté budovy? 

OSVČ vedoucí účetnictví má dům v osobním vlastnictví. Pro podnikání zde využívá kancelář, jejíž výměra činí cca 30% podlahové plochy domu. Tímto poměrem si uplatňuje el. energii, plyn a vodu do nákladů. Na domě došlo k havárii kanalizace. Je možné poměrnou část těchto nákladů (30%) dát do nákladů ? Jedná se o zednické práce, výkopové práce, opravu kanalizace.

Jedna nezisková organizace (z.s.) poskytne druhé neziskové organizaci (také z.s.) z volných zdrojů bezúročnou zápůjčku. Je možné u příjemce zápůjčky považovat bezúplatný příjem v podobě (obvyklého) úroku, který nemusí hradit, za osvobozený od daně z příjmů podle § 19b odst. 2 písm. b) bod 1. Zápůjčka bude použita na opravy nemovitosti, která slouží výhradně k hlavní činnosti spolku splňující podmínky § 20 odst. 8. Obvyklý úrok by byl odhadem 200 tis. K ročně.