450/18.03.15 - Uplatnění DPH v případě pobídek v nájemních vztazích

Předmětem tohoto příspěvku je vyjasnění otázky správné aplikace daně z přidané hodnoty („DPH“) na pobídky v nájemních vztazích v podobě neúčelového finančního příspěvku ze strany pronajímatele nájemci.

Při uzavírání nájemních smluv pronajímatelé často poskytují nájemcům určité výhody, například v podobě sníženého nájemného v počáteční fázi nájemního vztahu, nebo také poskytnutí obvykle jednorázového neúčelového finančního příspěvku nájemci v počátku nájemního vztahu. Věcným smyslem takovéhoto příspěvku může být jak částečná či úplná souvisejících nákladů nájemce (například na přestěhování do pronajímaných prostor, úpravy těchto prostor či odstupné za předčasné ukončení předchozího nájmu), tak i motivace potenciálního nájemce vůbec vstoupit do nájemního vztahu s tímto novým pronajímatelem, respektive motivace stávajícího nájemce zůstat v nájemním vztahu i nadále. V praxi přitom mohou nastat i situace, kdy je v nájemní smlouvě výslovně uvedeno například to, že bez poskytnutí pobídky by nájemce nájemní vztah neuzavřel (resp. neprodloužil), nebo také povinnost vrátit pronajímateli odpovídající část pobídky, pokud nájemce nedodrží smluvenou dobu nájmu.

V případě takovýchto neúčelových finančních příspěvků ze strany pronajímatele nájemci potom často vzniká otázka, zda předmětná úhrada má či nemá podléhat DPH. Odpovědi na tuto a na související otázky jsou předmětem tohoto příspěvku. Příspěvek se naopak nezabývá účelovými úhradami od pronajímatelů nájemcům za konkrétní plnění, např. za provedení úprav prostor do podoby požadované pronajímatelem (např. jednotný styl s ostatními nájemci), za propagaci pronajímatele nájemcem apod.

Klíčem k vyřešení nejasností ohledně správné aplikace DPH u nájemní pobídky v podobě jednorázového neúčelového finančního příspěvku by mělo být správné vymezení jejího věcného obsahu, tj. v zásadě zda se jedná či nejedná o úhradu za nějaké samostatné zdanitelné plnění v podobě poskytnutí určité služby nájemcem pronajímateli, a pokud nikoliv, tak jaký charakter tedy úhrada má.

Poskytnutí služby pro účely DPH je vymezeno v § 14 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů („ZDPH“). Podle § 14 odst. 1 ZDPH se poskytnutím služby rozumí všechny činnosti, které nejsou dodáním zboží, a to včetně zavázání se k povinnosti zdržet se určitého jednání nebo strpět určité jednání nebo situaci.¹⁾

Uzavření nájemní smlouvy a