Stanovení data uskutečnění zdanitelného plnění při převodu nemovitého majetku a související zaúčtování - 1. část

Vydáno: 14 minut čtení

Řadě obcí činí velké problémy správné stanovení data uskutečnění zdanitelného plnění při převodu nemovitého majetku. Tato problematika nabyla na významu po 1. 1. 2016, kdy se významně rozšířil rozsah nemovitostí, z jejichž převodu je nezbytné odvést daň z přidané hodnoty. Od roku 2020 také došlo k rozšíření případů tzv. přenechání zboží, což znamená další komplikaci pro práci účetních. Správná klasifikace dané operace a také určení data uskutečnění zdanitelného plnění jsou důležité pro stanovení okamžiku odvodu daně. Pro účetní obcí není ani jednoduché vyrovnat se s tím, že se v těchto případech rozchází okamžik uskutečnění zdanitelného plnění a okamžik uskutečnění účetního případu. V tomto příspěvku se budu snažit ukázat na konkrétních příkladech, jak se s touto problematikou vyrovnat.

Stanovení data uskutečnění zdanitelného plnění při převodu nemovitého majetku a související zaúčtování – 1. část
Ing.
Zdeněk
Nejezchleb
 
Právní východiska
Pro námi řešenou problematiku budeme pracovat s následujícími právními východisky:
a)
stanovení okamžiku uskutečnění účetního případu (dále jen „OUÚP“) při převodu nemovitostí
Tuto problematiku řeší Český účetní standard (dále jen „ČÚS“) č. 701 v bodu 6.4.
Při tečnění účetního případu považuje den doručení návrhu na zápis katastrálnímu úřadu. Dojde-li k povolení zápisu, účetní zápisy se k tomuto dni nemění. Není-li zápis povolen, provede účetní jednotka odpovídající opravu účetním zápisem.
Podle daného ustanovení se striktně vychází z data podání návrhu na vklad převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud by se jednalo o stavbu nezapisovanou do katastru nemovitostí (například kanalizaci), platil by obecný princip uvedený v bodu 6.3. ČÚS 701 – tedy OUÚP by nastával dnem splnění dodávky (předáním daného nemovitého majetku k užívání například na základě kupní smlouvy).
Upozorňuji, že OUÚP rozhodně není datum podpisu smlouvy, pokud toto datum není spojeno s výše uvedeným okamžikem (například v den podpisu kupní smlouvy je také podán návrh na vklad do katastru nemovitostí). Bohužel v řadě případů se stále setkávám s nešvarem, kdy je o výnosu z prodeje účtováno k datu podpisu smlouvy bez ohledu na skutečnost, že OUÚP podle ČÚS 701 nenastal.
a)
stanovení data uskutečnění zdanitelného plnění (dále jen „DUZP“) při převodu nemovitostí
Pro stanovení DUZP v těchto případech platí speciální ustanovení § 21 odst. 2 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“).
Při dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem dor