Zdanění příjmů z pronájmu či podnájmu bytu v osobním či družstevním vlastnictví aneb jak ušetřit na daních co nejvíce

Vydáno: 15 minut čtení

V současnosti není výjimečné, že se lidé své úspory ve formě finančních prostředků snaží co nejlépe zúročit nebo alespoň zajistit proti znehodnocení. Jednou ze stále nejvíce využívaných možností je investice do nemovité věci. Osobně shledávám toto rozhodnutí jako velmi rozumné a domnívám se, že i nadále zůstane koupě nemovité věci dle mého názoru velmi dobrou investiční volbou se stabilní výnosností pro jakékoli investory. Zdanění realizovaných příjmů však celkem logicky může a většinou i ovlivní celkovou efektivnost takto vynaložených finančních úspor. Cílem tohoto článku je nalézt odpovědi na správné zdanění příjmů (zde konkrétně příjmů z pronájmu/podnájmu, nikoli z následného prodeje nemovité věci), ale dále, a to především identifikovat možnosti optimalizace takovéhoto zdanění v maximální možné míře, samozřejmě v rámci mezí zákonných ustanovení.

Zdanění příjmů z pronájmu či podnájmu bytu v osobním či družstevním vlastnictví aneb jak ušetřit na daních co nejvíce
Ing.
Petr
Koubovský,
daňový poradce, č. osv. 3891 - Rödl & Partner Tax, k. s.
 
Pronájem, nájem či podnájem z právního hlediska
Úvodem bych již zde z právního hlediska upozornil na zásadní rozdílnost mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví. Jedním z nejčastějších právních titulů pro užívání cizího majetku je uzavření nájemní smlouvy podle § 2201 NOZ, event. podnájemní smlouvy dle § 2215 NOZ.1) Podle § 2215 NOZ může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo (podnájem) pouze v případě souhlasu pronajímatele. Nový občanský zákoník přitom pro zřízení užívacího práva třetí osobě předepisuje stejnou formu, jakou má souhlas k užívání mezi pronajímatelem a nájemcem. To znamená, že pokud je nájemní smlouva uzavřena v písemné podobě, musí být i podnájemní smlouva uzavřena rovněž v písemné formě. Ustanovení § 2205 NOZ pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu a udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k užívání, pro které byla najata, zároveň však také uvádí,2) že po dobu nájmu provádí:
běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel,
ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.
Problematika běžné údržb