Než přistoupíme k samotné problematice DPH v souvislosti s nájmem nemovitostí, je vhodné uvést, že pro účely zákona o DPH se pod pojmem „nájem“ rozumí také podnájem, pacht a podpacht. Nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu, viz § 4 odst. 4 písm. g) zákona o DPH. V důsledku se proto osvobození nájmu nemovitosti od DPH vztahuje také na situace, kdy je nemovitost poskytnuta třetí osobě do podnájmu, pachtu nebo podpachtu.
1 Nájem podléhající osvobození
Nájem nemovitosti je plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně, viz § 51 odst. 1 písm. g) a § 56a zákona o DPH. Tedy v obecné rovině nájem nemovitosti podléhá osvobození od daně, pokud není v zákoně stanovena možnost nebo povinnost uplatnit daň na výstupu. Osvobození od daně je z pohledu plátce pozitivní, tj. nemusí odvádět DPH na výstupu při poskytování nájmu nemovitosti. Na druhou stranu již není pro plátce pozitivní, že v takovém případě nelze uplatnit nárok na odpočet daně u souvisejících přijatých plnění.
|
Příklad 1 Plátce pronajímá obchodní prostory neplátci DPH. Jedná se o osvobozený nájem bez nároku na odpočet daně. Z důvodu zatékání do obchodních prostor byla provedena oprava střechy stavební firmou. Plátce si z tohoto plnění nemůže uplatnit odpočet daně na vstupu. |
2 Nájem podléhající DPH
Ne každý nájem nemovitosti je osvobozený od DPH. V některých situacích je naopak povinnost odvést DPH na výstupu. Při splnění podmínek umožnuje zákon o DPH se v určitých situacích dobrovolně rozhodnout, zda bude u nájmu nemovitosti uplatněna daň na výstupu, nebo se bude jednat o osvobozené plnění.
2.1 Povinnost odvádět DPH při nájmu
Nájem podléhá DPH povinně v případě krátkodobého nájmu, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin, (celá