Vliv územního plánu obce na osvobození prodeje holého pozemku od DPH

Podle § 13 ZDPH jde především o smluvní , typicky kupní smlouvou. Za povšimnutí stojí, … Dále může jít o nesmluvní (nechtěný) převod rozhodnutím úřadu, např. při exekuci. A považuje za dodání zboží – tj. pozemku, stavby, bytu – , pokud je ujednán pozdější převod vlastnického práva na uživatele.

Úplatu vymezuje § 4 odst. 1 písm. a) ZDPH jako částku v peněžních prostředcích nebo hodnotu plnění nepeněžitého, které jsou , případně může jít o k ceně.

Ovšem i některá bezúplatná dodání se považují za úplatná… Tuto další nástrahu najdeme v § 13 odst. 4 ZDPH. Například jde o darování a jiná použití „zboží“ pro účely nesouvisející s ekonomickou činností daného plátce anebo nepeněžité vklady – pokud byl u majetku nebo jeho části uplatněn odpočet daně.

Další obsáhlý pojem definovaný v § 5 ZDPH. Ve stručnosti jde o osobu, příp. skupinu, která samostatně – kam spadá zejména podnikání, ale i dlouhodobý nájem. Nejvíce trápení s touto podmínkou je u veřejnoprávních subjektů (např. obce), které se při správě věcí veřejných nepovažují za osobu povinnou k dani, ovšem s výjimkou plnění uvedených v Příloze č. 1 k ZDPH.

Nenápadná podmínka, která může být zcela zásadní, jak upřesníme v poslední části článku. V praxi je to třeba (OSVČ a pronajímatelů), které právě při prodeji nemovitostí často nejednají jako osoby povinné k dani, ale v roli běžných občanů, tj. mimo systém DPH.

V případě dodání pozemku (nemovité věci) je to jednoznačné, podle § 7 odst. 9 ZDPH jde totiž o místo, ; u „práva stavby“, kde se nachází pozemek zatížený tímto právem.

Společnost s r. o. v roli plátce prodala nezastavěný pozemek jako plnění osvobozené od DPH podle § 56 odst. 1 ZDPH. S čímž nesouhlasil finanční úřad, podle něhož šlo o zdanitelný „stavební pozemek“ a firmě doměřil DPH z prodeje dodatečným platebním výměrem a sankční penále. Protože kupujícím byl jediný společník i jednatel dotyčné společnosti, uplatnil správce daně navíc § 36a ZDPH o základu daně v tzv. ceně obvyklé mezi „spojenými osobami“, což navýšilo základnu výpočtu DPH z prodeje – tímto zpestřením se ovšem blíže zabývat nebudeme. Odvolání ani žaloba plátci nepomohly – byly zamítnuty.

Plátce se bránil kasační stížností k NSS. Podle něj totiž byly splněny podmínky pro osvobození od daně a nejde o stavební pozemek ve smyslu § 56 odst. 2 písm. a) bodu 1 ZDPH – tedy proto, že na něm má být zhotovena stavba a pozemek je (byl) předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem dané výstavby. Stěžovatel se totiž domníval, že pro splnění těchto podmínek – tedy pro zdanění holého pozemku – by bylo nutné k datu prodeje (dodání) pozemku jasně identifikovat konkrétní stavební práce a/nebo konkrétní správní úkon vydaný za účelem zhotovení konkrétní stavby. Přitom správním úkonem lze v tomto smyslu rozumět pouze takový správní akt, ze kterého lze tyto konkrétní okolnosti dovodit. Logicky jím nemůže být (obecný) územní plán stanovující jen základní koncepce rozvoje území obce.

Osvobození od daně je výjimkou z obecného pravidla, a proto je namístě výklad dotčených ustanovení. Tomu, že sporný pozemek je „stavební“ ve smyslu ZDPH svědčí řada okolností, které byly plátci známy již v době jeho prodeje – vždyť jeho jednatel byl kupující stranou – nikoliv pouze namítaný územní plán obce, podle kterého se pozemek zčásti nachází v ploše bydlení „venkovského charakteru“. Čemuž odpovídaly rovněž novostavby v dané lokalitě. Krátce po prodeji pozemku kupující požádal o územní rozhodnutí a stavební povolení, zhruba za rok stavební úřad rozhodl o umístění dané stavby na daném pozemku, která byla dokončena a zapsána do katastru nemovitostí za další dva roky.

Česká právní úprava osvobození prodeje pozemku dle § 56 ZDPH musí být vykládána v souladu s výše citovanými články 135 a 12 Směrnice. Podle nichž je od DPH osvobozeno dodání nezastavěného pozemku – kromě stavebního, který si vymezují členské státy s přihlédnutím k cíli a účelu Směrnice, jak judikoval rozsudek Soudního dvora EU ve věci C-543/11 (byl zmíněn). Z něhož NSS cituje: . Přičemž výraz „stavební pozemek“ je třeba vykládat striktně, neboť se jedná o výjimky z obecného pravidla. Soudní dvůr v daném rozsudku dále připomněl, že při posouzení zdanitelnosti určitého plnění musí být zohledněny i okolnosti související s daným plněním a převládající k datu dodání, včetně úmyslu smluvních stran, je-li podpořen objektivními poznatky. Národní definice stavebního pozemku např. ve stavebním zákoně není pro DPH významná.

Otázkou, zda územní plán může být správním úkonem bránícím osvobození prodeje holého pozemku, se NSS zabýval v rozsudku z 29. 2. 2024 čj. 4 Afs 64/2023-44. Kde potvrdil, že územní plán plní roli správního úkonu předvídaného v § 56 odst. 2 písm. a) bod 1 ZDPH. Vyplývá to také z důvodové zprávy k zákonu č. 360/2014 Sb. novelizujícím dané ustanovení (volně): „Pokud má být za stavební považován pozemek, s jehož zastavěním územní plán dosud nepočítá, je logické, aby za takovýto byl považován pozemek, s jehož zastavěním již územní plán sám o sobě počítá“. Podle NSS není nezbytné, aby správní úkon předvídaný v § 56 odst. 2 písm. a) bodu 1 ZDPH stanovil podmínky zhotovení konkrétních staveb, neboť z daného ustanovení nevyplývá, že musí jít o konkrétní stavbu. Klíčové je, že pozemek územní plán předurčuje k zastavění, což jej řadí pro účely DPH mezi daněné pozemky stavební. Načež tento záměr kupujícího – nutně známý i jeho firmě coby prodávajícímu – byl objektivně záhy potvrzen řadou skutečností, které vyústily do stavby jeho rodinného domku. Kasační stížnost proto NSS zamítl.