V článku si odpovíme na otázku, jaké jsou rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu hmotného majetku, který je zařazen v obchodním majetku a který naopak v hmotném majetku zařazen není. Rovněž si ukážeme, jaký je rozdíl mezi ubytováním a nájmem nemovité věci z hlediska zařazení příjmů ke zdanění.
Příklady řešení zdanění příjmů z nájmu v různých situacích poplatníka
Ing.
Ivan
Macháček
Vymezení nájmu a ubytování v občanském zákoníku
Právní řešení nájmu (ubytování) je obsaženo v ustanoveních § 2201 až § 2331 ObčZ.
Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Pronajmout lze věc nemovitou (vč. části nemovité věci) i nezuživatelnou věc movitou. Nezbytnou náležitostí nájmu je jeho úplatnost; pokud by se jednalo o bezúplatné užívání, pak nejde o nájem, ale o výprosu. V občanském zákoníku jsou blíže specifikovány následující formy nájmu a ubytování:–
nájem bytu a nájem domu – řešen v § 2235 až § 2301 ObčZ
Bytem se rozumí dle § 2236 ObčZ místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.
Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. Ustanovení § 2254 ObčZ stanoví, že ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu,
nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má přitom právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.–
nájem prostoru sloužícího podnikání – řešen v § 2302 až § 2315 ObčZ
Jedná se o nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.
Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran,
anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.–
ubytování – řešeno v § 2326 až § 2331 ObčZ
Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se
ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodné ubytování na ujednanou dobu
nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a
objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním
ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé. Ubytovaný má právo užívat prostor vyhrazený mu k ubytování, jakož i společné prostory ubytovacího zařízení a využívat služby spojené s ubytováním.–
v § 2316 až § 2320 ObčZ nalezneme zvláštní ustanovení o podnikatelském pronájmu movitých věcí.
Nájemní smlouvou se pronajímatel, který je podnikatelem a jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání movité věci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Nájmem dopravního prostředku se zabývá zvláštní ustanovení § 2321 až § 2325 ObčZ.
Údržba versus oprava v najatém bytu
Z § 2207 odst. 1 ObčZ vyplývá, že nájemce
po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci,
ledaže se k ní zavázal pronajímatel.
Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel,
ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby