V předchozím článku jsme se podrobně věnovali tématu nájmu v obci z hlediska obecné právní úpravy, specifických postupů v případě pronájmu majetku obcí a také právními mechanismy, které se uplatní při nájmu pozemků i nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Zcela samostatnou právní úpravou, a to nejen z hlediska systematiky právní úpravy v občanském zákoníku, je právní úprava nájmu bytů. Tento článek se zaměřuje na klíčové aspekty spojené s nájmem bytů v obecním vlastnictví – od základního vymezení pojmu byt a povinností vyplývajících z občanského zákoníku, přes procesní pravidla obce při pronájmu bytů, až po tvorbu transparentních pravidel pro výběr nájemců. Neopomíjí ani specifika nájemních smluv, podmínky pro stanovení nájemného a úhrad za služby, ani aktuální judikaturu a legislativní změny, které ovlivňují práva a povinnosti pronajímatelů i nájemců.
Nájemní vztahy v obcích: právní regulace nájmu bytů a praktické aspekty správy bytů v majetku obce
Mgr.
Slávka
Kopačková
Byt a právní úprava nájmu bytů
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), pro potřeby právní úpravy nájmu bytu výslovně stanoví, co se rozumí bytem. Definuje ho jako místnost anebo soubor místností, které jsou součástí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Není tedy rozhodující, jaká je velikost prostoru, ale jeho obytný charakter, účelové určení a dlouhodobost v užívání. Skutečnost, zda je prostor z hlediska veřejného práva povolen a kolaudován pro bytové účely, je pro možnost jeho nájmu k bytovým účelům nerozhodná. Otázka oprávněnosti užívání takových prostor z hlediska veřejného práva je samozřejmě důležitá, její posouzení však náleží příslušným stavebním úřadům např. v rámci stavební kontroly či případně dalším orgánům při posouzení dodržení hygienických standardů stanovených platnými právními předpisy pro určitý způsob užívání. Ač tedy občanský zákoník jako podmínku nájmu prostor stanoví určení pronajímaných prostor k účelu bydlení, není toto určení veřejnoprávními autoritami (zejm. stavebním úřadem) nezbytnou podmínkou pro možnost pronájmu prostor. Je tedy možné bez ohledu na účel stanovený v rámci veřejnoprávního posouzení (pozn. stavebního) pronajmout za účelem bydlení i jiný prostor, než byt, obecně však není v zájmu pronajímatele ani nájemcebúčelové určení prostoru veřejnoprávní autoritou při úvaze o sjednání nájmu bytu nereflektovat. Občanskoprávní úprava totiž výslovně uvádí, že nemůže být k tíži nájemce, pokud pronajímaný prostor není určen k užívání. Obce jsou s ohledem na svůj charakter veřejnoprávní
korporace
obvykle zvyklé postupovat v této věci odpovědně a před uzavřením nájemní smlouvy na byt u konkrétních prostor zjišťují jejich účelové určení a naplnění podmínek i z hlediska veřejnoprávního. Dlouhodobost, jako podmínka pro aplikaci právní úpravy nájmu bytu na vzájemné vztahy, odlišuje nájem bytu od nájmu bytu za účelem rekreace anebo k jinému obdobnému účelu. I pokud je za tímto krátkodobým účelem pronajímán byt, neuplatní se právní úprava bytu (pozn. uplatní se právní úprava obecná týkající se nájmu a právní úprava o ubytování).Občanský zákoník za účelem obývání počítá i s možností pronájmu takových prostor, které k tomu nejsou přímo určeny, tedy pokud se nejedná o prostor obytný. Zde si lze představit například pronájem podkrovních prostor, ateliérů a dalších obdobných prostor, které lze bydlení přizpůsobit. V takovém případě se na nájemní vztah hledí jako na nájem obytných prostor.
Za účelem zajištění bytových potřeb může pronajímatel pronajmout i celý dům, tedy nikoliv pouze soubor místností tvořících obytné prostory. Na takovéto případy se uplatní právní úprava nájmu bytu stanovená v ustanoveních § 2235 a následujících občanského zákoníku.
Bytový fond obce a procesní postup obce při pronájmu bytů
Téměř každá obec v České republice vlastní byty, které za účelem zajištění bytových potřeb pronajímá jiným osobám. Vzhledem k náročnosti údržby a nárokům na administrativu spojenou s nájmem obce často přistupují k prodeji svého bytového fondu, a to v převážné většině stávajícím nájemcům. Stále však lze najít obce, a to i ty z hlediska počtu obyvatel menší, které si ve svém vlastnictví ponechávají poměrně bohatý bytový fond a zajišťují pronájem bytů svým obyvatelům. Podle velkosti tohoto bytového fondu a zájmu o byty pak obce za účelem stanovení transparentních a jasných pravidel přijímají určité standardy či pravidla pro postup při nájmu bytů. Více informací včetně doporučení k obsahu takovýchto pravidel najdete v závěru tohoto příspěvku.
Pokud obec vlastní byty či domy, u nichž má zájem je pronajmout, nemusí zveřejňovat záměr pronájmu tak, jak je to obvyklé v případě pronájmu jiných hmotných nemovitých věcí. I když je byt hmotnou nemovitou věcí, ve vztahu k bytům stanoví § 39 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obcích“) výjimku z povinnosti zveřejnění záměru pronájmu ve vztahu k bytům. Obec však musí dodržet zákonem o obcích stanovený procesní postup pro uzavření samotné nájemní smlouvy. O jejím uzavření rozhoduje rada obce, v obcích, kde se nezřizuje, je takovéto rozhodnutí v pravomoci starosty obce. Protože se jedná o tzv. zbytkovou pravomoc rady obce dle § 102 odst. 3 zákona o obcích, může si rozhodování o schvalování nájemních smluv na sebe vztáhnout i zastupitelstvo obce. Případně může rada obce rozhodnout o delegaci této pravomoci na obecní úřad obce. Takovýto postup může být praktický, příslušný odbor obecního úřadu tak může v rámci výkonu agendy správy bytového fondu obce zajišťovat i o uzavírání jednotlivých nájemních smluv. K delegaci této pravomoci na starostu obce může dojít i v obci, kde je volena rada obce, pokud o tom sama rozhodne.
Nájemní smlouva na byt obecně
Z hlediska formy je občanským zákoníkem stanovena povinná písemná forma nájemní smlouvy. S ohledem na časté případy mnohaletých nájemních smluv, jejichž historie sahá do období platnosti předchozího občanského zákoníku, je vhodné upozornit i na tuto předchozí právní úpravu. Dle ní bylo neuzavření nájemní smlouvy v písemné formě stiženo absolutní neplatností takového právního jednání. Zároveň byla judikatorně1) potvrzena možnost uzavření nájemní smlouvy i konkludentně, nikoliv však mlčením či faktickým nastěhováním nájemce do bytu. Aby byla nájemní smlouva platná, bylo tedy nutné, aby byla určitým konkrétním jednáním, mimo uvedené, projevena vůle stran uzavřít nájemní smlouvu na byt. Dle aktuální právní úpravy je důsledkem nedodržení této formy neplatnost nájemní smlouvy, nikoliv však automaticky absolutní. Nedostatek formy totiž nemůže být k tíži nájemce. Absolutní neplatnost nájemní smlouvy tak může namítat pouze nájemce, a to pouze do doby, než se do bytu nastěhuje.
Ve vztahu k nájemním smlouvám uzavřeným před nabytím účinnosti aktuálně platného občanského zákoníku se s ohledem na § 3074 odst. 1 občanského zákoníku uplatní tzv.
fikce
platnosti nájemného vztahu stanovená v § 2238 občanského zákoníku. Ta stanoví, že pokud nájemce užívá byt v dobré víře alespoň po dobu 3 let, považuje se nájemní smlouva za platně uzavřenou. Dobrou víru lze prokázat zejména pravidelnými platbami nájemného a služeb, dodržováním povinností nájemce apod. Judikatura
2) také potvrdila, že do této tříleté doby se započítává i doba nájemního vztahu před účinností aktuálně platného občanského zákoníku, pokud nájem trvá. Historicky uzavřené nájemní smlouvy v době platnosti původního občanského zákoníku jsou tedy pokládány za platné i v případě, že nejsou uzavřeny písemně či jsou stiženy jinou vadou, pro kterou by bylo jinak možné je pokládat za neplatné. V souvislosti s nájemní smlouvou musí pronajímatel respektovat požadavek zákonodárce na tzv. zakázaná ujednání při nájmu bytu. Ta vymezuje obecně jako jakákoliv ujednání, která zkracují nájemcova práva proti platné právní úpravě nájmu bytu (§ 2235 odst. 1 občanského zákoníku), a ta, která ukládají nájemci povinnosti zjevně nepřiměřené okolnostem. Pro správné pochopení tohoto ustanovení je vhodný krátký pohled do minulosti právní úpravy ustanovení § 2239 občanského zákoníku. Ve znění účinném od 1. 1. 2014 obsahovalo zákaz ujednání smluvní pokuty ve prospěch pronajímatele. Záměrem byla zřejmě ochrana nájemce, která se však s ohledem na možnosti ochrany práv pronajímatele ukázala v praxi jako nevhodná. Pronajímatel měl pouze možnost sjednání jistoty, přičemž uplatnění jejího čerpání bylo vzhledem k právní úpravě omezené. Proto zákonodárce přistoupil ke změně a zákonem č. 163/2020 s účinností od 1. 7. 2020 vypustil z právní úpravy zákaz stanovení smluvní pokuty ve vztahu k nájemci. Se znalostí tohoto vývoje pak stanovení smluvní pokuty v nájemní smlouvě nelze bez dalšího pokládat za zakázané ujednání. Za případ ujednání zakázaného lze mít např. sjednání významně vyšších než zákonných úroků z prodlení anebo stanovení určitých nevhodných povinností nájemce s ohledem k okolnostem (pozn. v odborné literatuře se uvádí např. zákaz použití výtahu pro jízdu do 1. patra).Obsah nájemní smlouvy
Občanský zákoník v ustanoveních § 2242 až § 2296 stanoví právní úpravu nájemného vztahu k bytu. Od jednotlivých ustanovení se smluvní strany mohou vzájemnou dohodou odchýlit, vždy však v rámci, který nebude znamenat porušení kogentních ustanovení anebo dobré mravy či veřejný pořádek. V dalším obsahu článku se budeme věnovat jednotlivým detailům právní úpravy stanovené občanským zákoníkem.
Odevzdání bytu – doba předání, způsobilost bytu k nastěhování a obývání
-
Smluvní strany si obvykle ujednávají konkrétní začátek nájemního vztahu. Pro případ, že toto opomenou či takto postupují cíleně, se uplatní právní úprava občanského zákoníku (§ 2242 odst. 1), která stanoví moment zpřístupnění bytu nájemci jako první den měsíce následujícího po měsíci, kdy se nájemní smlouva stala účinnou. Podmínkou přístupnosti bytu je odevzdání klíčů od něj a rovněž neexistence dalších okolností, které by v užívání bytu bránily. Přesto lze stranám nájemního vztahu doporučit, aby si den vzniku nájmu, případně okolnosti jeho předání, dohodly ve smlouvě výslovně. Vyhnou se tak případné nejistotě ve vzájemných vztazích.
-
Podmínkou nájmu je způsobilost jeho předmětu – bytu k nastěhování a obývání. Zákonodárce vychází z předpokladu, že strany si standard odpovídající způsobilosti bytu ujednají ve smlouvě. Pokud se tak nestalo, zákon stanoví jako podmínky čistoty bytu, dobrého stavu v obvyklém smyslu a zajištění poskytování plnění spojených s užíváním bytu (tzv. služeb). Nebudou-li tyto podmínky naplněné, nelze byt pokládat za způsobilý k nastěhování a obývání a nájemce má zákonem stanovená práva s tímto spojená. V první řadě se může odmítnout nastěhovat, a pokud se přesto do bytu nastěhuje, může požadovat splnění smlouvy (tj. odstranění příčin neobyvatelnosti bytu). Zároveň však zákon počítá s aktivitou nájemce, protože vyžaduje okamžité jednání nájemce ve vztahu k pronajímateli při uplatnění požadavku na odstranění překážek obyvatelnosti bytu. Nájemce má zároveň nárok na slevu z nájemného. Obdobně působí i důsledky ustanovení, že pokud nájemce předem věděl o stavu bytu anebo pokud si byt neprohlédl, ačkoliv mohl. V takovém případě nemá nájemce právo odmítnout nastěhování či požadovat odstranění příčin neobyvatelnosti bytu. Pokud se nájemce do bytu nenastěhuje, nemusí platit nájemné, i když byla nájemní smlouva platně uzavřena, a to do doby odstranění vady bytu.
-
Zákon počítá i s možností dohody stran o nastěhování se do bytu nezpůsobilého k obývání. V takovém případě podmiňuje platnost ujednání týkající se užívání bytu s ohledem na jeho zvláštní povahu a způsob a výši úhrady nákladů na nutné úpravy bytu. Je tedy zřejmé, že zákon počítá s úpravou bytu tak, aby se stal způsobilým k obývání ve smyslu vymezení obsahu tohoto pojmu v § 2243 občanského zákoníku.
Jistota
-
Ve prospěch pronajímatele, a to za účelem úhrady nájemného, splnění dalších povinností, či pro případ oprávněnosti požadavku na úhradu smluvní pokuty nájemcem si mohou strany sjednat stanovení složení jistoty. Její výše nesmí přesáhnout trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného. K rozšíření použitelnosti jistoty na úhradu nároku na zaplacení smluvní pokuty došlo s účinností od 1. 7. 2020, a to v souvislosti s odstraněním zákazu na ustanovení smluvní pokuty ve vztahu k nájemci. Zákonodárce tím poskytl pronajímateli větší jistotu v tom, že pro případ vzniku takového nároku ji do stanovené výše může uhradit, aniž by se se svým nárokem musel obrátit na soud. Po skončení nájmu musí pronajímatel nespotřebovanou jistotu vrátit nájemci a zaplatit mu úroky z jistoty za dobu od jejího poskytnutí, jejich výše musí odpovídat alespoň zákonné sazbě.
Práva a povinnosti stran
-
Základní povinností nájemce je řádné užívání bytu. Tím je myšleno užívání bytu jako dobrý hospodář, tedy tak, aby užíváním bytu nevznikala škoda. To v sobě zahrnuje povinnost obvyklé údržby a drobných oprav bytu (ve sjednaném rozsahu), ochrana bytu před poškozením či zničením, oznámení potřeby oprav pronajímateli. Dalšími povinnostmi nájemce je provádění a úhrada běžné údržby a drobných oprav, udržování pořádku v bytě i domě a pravidel pro obvyklá chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele (pozn. tyto jsou obvykle součástí domovního řádu).
-
Nájemce je oprávněn v bytě pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobuje zvýšené zatížení pro byt nebo dům (např. hluk, prach apod.). Podle ustálené judikatury může nájemce umístit v bytě své sídlo, pokud je podnikatelem, a i pokud je to v rozporu se smluvním ujednáním, nedopouští se tím porušení povinnosti užívat byt řádně, pokud jej nadále užívá v souladu s účelem.3) Dalším výslovným právem nájemce je právo chovat v bytě zvíře s podmínkou, že to nepůsobí v domě obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud chov zvířete způsobuje zvýšení nákladů na údržbu společných částí domu, hradí tyto náklady nájemce. Pokud strany uvedou v nájemní smlouvě zákaz chovat zvíře, je takové ustanovení nicotné a nepřihlíží se k němu (pokud není zřejmé, že by konkrétní zvíře, o které se jedná, naplňovalo znaky výjimky, tj. působilo by obtíže nepřiměřené v domě).
-
Pronajímatel má povinnost po dobu nájmu udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, a to jak po technické, tak po právní stránce (např. revize komínů, opravy elektrorozvodů). V případě dodržení podmínek stanovených v právní úpravě může pronajímatel provést úpravu bytu nebo domu (opravu, přestavbu) a nájemce ji musí strpět pouze v případech stanovených výslovně. Jinak je nutný souhlas nájemce.
-
V případě výskytu vady v bytě je nájemce povinen konat aktivně a podle toho, o jakou vadu se jedná, co nejdříve informovat pronajímatele (pozn. zákon používá pojmy ihned a bez zbytečného odkladu). Zároveň musí učinit vše, co je nutné, aby v důsledku vady nedošlo ke vzniku škody v bytě, a má nárok na náhradu nákladů takto vynaložených. Vadu musí odstranit pronajímatel anebo tak může učinit i nájemce (v případě nečinnosti pronajímatele) a následně může uplatnit náhradu nákladů u pronajímatele. Případně může za stanovených podmínek vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby.
-
Povinností nájemce je také oznámit pronajímateli svou nepřítomnost v bytě delší než 2 měsíce. Taková povinnost je stanovena pro potřeby vstupu do bytu (např. v důsledku havárie), nájemce musí určit osobu, která pronajímateli vstup do bytu umožní. Pokud tak neučiní, je takovou oprávněnou osobou dle zákona pronajímatel, a pokud by skutečně vznikla v bytě vážná újma, jedná se o porušení povinnosti nájemce závažným způsobem, pro které lze nájem vypovědět bez výpovědní doby.
-
Pokud nájemce v bytě sám bydlí, může jeho část dát do podnájmu třetí osobě. Zásadní přitom není, zda je takové užívání třetí osobou úplatné, či nikoliv.4) Tuto otázku si však strany mohou dohodnout jinak, resp. opačně. Bývá obvyklé, že pronájem je dle ujednání smluvních stran možný pouze na základě předchozího souhlasu pronajímatele, a to i pro podnájem části bytu.5) O pronájem se nejedná v případě, kdy nájemce užívání bytu umožní osobě jemu blízké (pozn. k tomu viz níže).
Členové nájemcovy domácnosti, společný nájem bytu
-
Pronajímatel je oprávněn znát počet obyvatel žijících v bytě, který vlastní. Nájemce je dle právní úpravy povinen sdělit mu zvýšení počtu obyvatel bytu nejpozději do dvou měsíců, jinak jde o závažné porušení povinnosti nájemce s možností výpovědi nájmu. Obdobná povinnost, avšak bez lhůty k tomu stanovené a bez důsledků nesplnění povinnosti platí v případě snížení počtu obyvatel bytu. Pronajímatel si také může z důvodů hygienických vymezit maximální počet osob, který může v bytě bydlet. Pronajímatel si v nájemní smlouvě může vyhradit písemný souhlas s přijetím dalšího člena domácnosti nájemce. To se však netýká osob nájemcovi blízkých a dalších případů hodných zvláštního zřetele.
-
Nájemní smlouvu může s pronajímatelem uzavřít i více osob, tyto jsou společní nájemci bytu. Totéž platí, pokud ke smlouvě se souhlasem pronajímatele přistoupí další osoba.
Nájemné a úhrady za služby
-
Obvykle si strany sjednají nájemné ve smlouvě. Pokud by se tak nestalo, musí nájemce zaplatit nájemné v místě a čase obvyklé za obdobný byt a za obdobných podmínek. Obec musí nájemné stanovit vždy ve výši v místě a čase obvyklé, pokud by bylo nižší, musí takové rozhodnutí odůvodnit. Postupuje se analogicky dle § 39 odst. 2 zákona o obcích, i když se nejedná o úplatný převod majetku, důsledkem by nebyla ani absolutní neplatnost právního jednání. Obec musí při nakládání se svým majetkem jednat jako dobrý hospodář, proto musí dbát o sjednání takového nájemného, které odpovídá podmínkám v místě a čase.
-
Součástí nájemní smlouvy na byt musí být také ujednání o úhradě za plnění spojená s nájmem bytu, tj. za tzv. služby. Pokud by se tak nestalo, uplatní se právní úprava dle § 224t odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že pronajímatel zajišťuje nájemci tzv. nezbytné služby. Těmi jsou dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod vč. čištění jímek, dodávka tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně i provoz výtahu. Pronajímatel může dle dohody s nájemcem zajišťovat i další služby. Zásadním je dohoda stran o úhradě a vyúčtování služeb (příp. rozúčtování). Pronajímatel je oprávněn požadovat od nájemce úhradu záloh na služby. Občanský zákoník stanoví, že způsob rozúčtování cen a úhrady služeb určí prováděcí právní předpis. Tím je zákon č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. Ten stanoví pro pronajímatele možnost určit úhradu za služby formou paušální částky, a to buď samostatně za služby anebo společně s nájmem. Výjimkou je nájem sjednaný na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou. V takovém případě nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
-
Strany si mohou ve smlouvě sjednat každoročně zvyšování nájemného. Tím je možné reflektovat vývoj cen bytů a nájemného. Nejčastěji se strany dohodnou na použití tzv. inflačního koeficientu, který odráží míru růstu spotřebitelských cen za předchozí rok. Mohou se však dohodnout i jinak, např. na určitém pravidelném zvyšování o určité procento. Pokud se takto strany dohodnou, nemůže pronajímatel uplatnit ustanovení občanského zákoníku o možnosti zvýšení nájemného. Právní úprava podrobně upravuje postup od návrhu nové výše nájemného, po postup v případě nesouhlasu nájemce s nově navrženým nájemným.
Skončení nájmu
-
Je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, nájem skončí uplynutím sjednané doby. Strany by však měly být obezřetné, protože pokud to ve smlouvě nevyloučily a nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň po dobu tří měsíců, nastane
fikce
prodloužení a nájem trvá dále na dobu totožnou, jako byla stranami původně dohodnuta (nejdéle však 2 roky). K ukončení nájemného vztahu může dojít kdykoliv dohodou stran, a to i pokud tuto možnost strany ve smlouvě neuvedly. Často je nájem ukončován výpovědí. -
Občanský zákoník stanoví důvody pro výpověď smlouvy na dobu určitou i neurčitou. Výpověď musí být písemná, výpovědní doba běží od prvního dne následujícího kalendářního měsíce po jejím doručení, pokud se strany nedohodly jinak v nájemní smlouvě. Pokud vypovídá smlouvu pronajímatel, musí nájemce ve výpovědi poučit o možnosti podat námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Nesplnění této povinnosti způsobuje neplatnost výpovědi. Nájemce se může obrátit na soud s návrhem na prohlášení neplatnosti výpovědi nájmu bytu do dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Občanský zákoník stanoví případy, kdy lze nájem vypovědět i bez výpovědní doby, nájem skončí okamžitě. Tyto vážné důsledky zákon spojuje se závažným porušením povinností nájemce. Nájemce musí odevzdat byt pronajímateli v den skončení nájmu. Pokud mu odevzdá klíče a pronajímatel tak má přístup do bytu, pokládá se byt za předaný. Dokud nájemce byt neodevzdá pronajímateli, musí mu platit úhradu ve výši nájemného. Byt musí být odevzdán ve stavu, v jakém jej nájemce převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení a musí odstranit všechny změny, které v bytě provedl, pokud se již dříve strany nedohodly jinak. U dohodnutých změny má nájemce nárok na úhradu za zvýšení hodnoty bytu. U těch změn, které nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele, platí, že je musí odstranit (i v tomto případě se mohou strany dohodnout jinak), nemá však nárok na úhradu za zhodnocení bytu.
Nájem služebního bytu a bytu zvláštního určení
-
V případě, kdy je nájem bytu sjednán v souvislosti s výkonem zaměstnání anebo funkce a v nájemní smlouvě je výslovně uvedeno, že se jedná o byt služební, uplatní se právní úprava nájmu s určitou modifikací. Zákon nepředpokládá, že nájemce musí být zaměstnancem pronajímatele, může práci či funkci vykonávat i pro jiný subjekt. Důležitá je vázanost na výkon práce a označení bytu jako služebního. Práva nájemce mohou být v tomto případě omezena (např. zákaz podnikat v bytě). Protože je nájem v takovém případě spojen s výkonem práce, skončí v případě, kdy tento důvod odpadne, aniž by k tomu měl nájemce vážný důvod (např. dohoda o skončení pracovního poměru, výpověď daná zaměstnavatelem). Jinak (pozn. zákon uvádí tyto důvody) skončí až uplynutím dvou let od skončení výkonu práce. Smrtí nájemce nájem končí. Pokud s nájemcem bydlela v bytě další osoba, tato má právo v bytě bydlet, pokud ji pronajímatel nevyzve k vystěhování – v takovém případě musí byt vyklidit do tří měsíců.
-
Bytem zvláštního určení je (i) byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením, (ii) byt v domě se zařízením určeným pro takovéto osoby a (iii) byt v domě s pečovatelskou službou. K uzavření nájemní smlouvy i k výpovědi z nájmu je nutné doporučení či souhlas toho, kdo byt zřídil. V případě smrti nájemce takového bytu se musí s ním bydlící osoby vystěhovat, lhůta je odlišná podle zákonem stanovených podmínek. Pokud je však taková osoba starší sedmdesáti let anebo osoba se zdravotním postižením, stanoví zákon předpoklady pro přechod nájmu na tuto osobu.
Pravidla pro pronájem bytů
Obce často přijímají pravidla, kterými stanoví postup pro pronájem bytů, které vlastní. Cílem je stanovit transparentní pravidla a informovat veřejnost předem o postupu obce. Součástí bývají i vzory žádostí o pronájem a text nájemní smlouvy, který obec s vybranými zájemci uzavře. Přijetí takovýchto pravidel může být pro obec velmi praktické, předem si totiž v souladu se zákonem a po pečlivém uvážení stanoví postup, který následně dodržuje. Vhodné je v pravidlech uvést možnost obce odchýlit se od pravidel. Pokud však má být dodržen účel – transparentnost postupu obce, měl by být takový postup odůvodněn.
Při tvorbě pravidel je potřebné respektovat zákaz diskriminace, který se uplatní i pro stanovení jednotlivých podmínek, na základě kterých obec vybírá osobu nájemce z uchazečů o uzavření smlouvy. Typickou chybou je stanovení podmínky neexistence dluhů ve vztahu k obci anebo podmínka, že uchazeč nevlastní nemovitost. I tyto případy by měly být posuzovány individuálně, přípustným je např. stanovení podmínky neexistence dluhů ve vztahu k obci, které nájemce neřeší (pozn. pokud má uchazeč uzavřenou dohodu o splátkách, kterou plní, bylo by diskriminační nepřihlížet k tomu). Obdobným způsobem je nutno posoudit i další případné podmínky, které obec pro výběr vhodného uchazeče stanoví.
Pravidla jsou procesním předpisem obce, nejsou vydávána formou nařízení ani obecně závazné vyhlášky. Jejich porušení samotnou obcí nezpůsobuje neplatnost právního jednání, takový postup by však narušil důvěru veřejnosti v transparentnost postupu obce.
Doporučení
Obcím, ale i dalším pronajímatelům, lze v zájmu předcházení sporů doporučit věnovat dostatečnou pozornost obsahu nájemních smluv, které uzavírá. Dobrá nájemní smlouva by měla být srozumitelná pro obě smluvní strany. Neměla by být pouhým opisem některých ustanovení zákona, ale předně řešit to, co je pro obě strany podstatné. Doporučit lze rovněž pravidelnou revizi nájemních smluv uzavíraných obcí. Častým nedostatkem bývají nepřehledně stanovená ustanovení o výpovědi z nájmu a o úhradách za služby a jejich vyúčtování. I v současnosti se lze setkat s postupy, které neplatí již delší dobu. a přesto jsou neustále používány. Mít dobře připravenou smlouvu se vždy vyplatí, a i když se tak ne vždy lze vyhnout sporům, často tak obec ušetří mnoho starostí a často i financí.
Shrnutí na závěr
Nájem bytu je jedním z mála částí občanského zákoníku, který obsahuje několik kogentních ustanovení. Bytem se rozumí místnost či soubor místností, které jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Byt musí být s výjimkou vzájemné dohody stran ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání. Nájemní smlouva musí být písemná. V souvislosti s nájmem musí pronajímatel zajišťovat nájemci dohodnuté anebo nezbytné služby, tyto vymezuje občanský zákoník. Ten stanoví i další možné náležitosti nájemní smlouvy.
1) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 1. 2009, sp.zn.26 Cdo 975/2007.
2) Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 10. 2018, sp.zn. 26 Cdo 2957/2018, rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 7. 1. 2016, čj. 71Co 400/2015–83.
3) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 10. 2010, sp.zn. 26 Cdo 3282/2008.
4) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2000, sp.zn. 26 Cdo 701/2000.
5) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/20.