V předchozím článku jsme se podrobně věnovali tématu nájmu v obci z hlediska obecné právní úpravy, specifických postupů v případě pronájmu majetku obcí a také právními mechanismy, které se uplatní při nájmu pozemků i nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Zcela samostatnou právní úpravou, a to nejen z hlediska systematiky právní úpravy v občanském zákoníku, je právní úprava nájmu bytů. Tento článek se zaměřuje na klíčové aspekty spojené s nájmem bytů v obecním vlastnictví – od základního vymezení pojmu byt a povinností vyplývajících z občanského zákoníku, přes procesní pravidla obce při pronájmu bytů, až po tvorbu transparentních pravidel pro výběr nájemců. Neopomíjí ani specifika nájemních smluv, podmínky pro stanovení nájemného a úhrad za služby, ani aktuální judikaturu a legislativní změny, které ovlivňují práva a povinnosti pronajímatelů i nájemců.
Nájemní vztahy v obcích: právní regulace nájmu bytů a praktické aspekty správy bytů v majetku obce
Vydáno:
26 minut čtení
Nájemní vztahy v obcích: právní regulace nájmu bytů a praktické aspekty správy bytů v majetku obce
Mgr.
Slávka
Kopačková
Byt a právní úprava nájmu bytů
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), pro potřeby právní úpravy nájmu bytu výslovně stanoví, co se rozumí bytem. Definuje ho jako místnost anebo soubor místností, které jsou součástí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Není tedy rozhodující, jaká je velikost prostoru, ale jeho obytný charakter, účelové určení a dlouhodobost v užívání. Skutečnost, zda je prostor z hlediska veřejného práva povolen a kolaudován pro bytové účely, je pro možnost jeho nájmu k bytovým účelům nerozhodná. Otázka oprávněnosti užívání takových prostor z hlediska veřejného práva je samozřejmě důležitá, její posouzení však náleží příslušným stavebním úřadům např. v rámci stavební kontroly či případně dalším orgánům při posouzení dodržení hygienických standardů stanovených platnými právními předpisy pro určitý způsob užívání. Ač tedy občanský zákoník jako podmínku nájmu prostor stanoví určení pronajímaných prostor k účelu bydlení, není toto určení veřejnoprávními autoritami (zejm. stavebním úřadem) nezbytnou podmínkou pro možnost pronájmu prostor. Je tedy možné bez ohledu na účel stanovený v rámci veřejnoprávního posouzení (pozn. stavebního) pronajmout za účelem bydlení i jiný prostor, než byt, obecně však není v zájmu pronajímatele ani nájemcebúčelové určení prostoru veřejnoprávní autoritou při úvaze o sjednání nájmu bytu nereflektovat. Občanskoprávní úprava totiž výslovně uvádí, že nemůže být k tíži nájemce, pokud pronajímaný prostor není určen k užívání. Obce jsou s ohledem na svůj charakter veřejnoprávní
korporace
obvykle zvyklé postupovat v této věci odpovědně a před uzavřením nájemní smlouvy na byt u konkrétních prostor zjišťují jejich účelové určení a naplnění podmínek i z hlediska veřejnoprávního. Dlouhodobost, jako podmínka pro aplikaci právní úpravy nájmu bytu na vzájemné vztahy, odlišuje nájem bytu od nájmu bytu za účelem rekreace anebo k jinému obdobnému účelu. I pokud je za tímto krátkodobým účelem pronajímán byt, neuplatní se právní úprava bytu (pozn. uplatní se právní úprava obecná týkající se nájmu a právní úprava o ubytování).Občanský zákoník za účelem obývání počítá i s možností pronájmu takových prostor, které k tomu nejsou přímo určeny, tedy pokud se nejedná o prostor obytný. Zde si lze představit například pronájem podkrovních prostor, ateliérů a dalších obdobných prostor, které lze bydlení přizpůsobit. V takovém případě se na nájemní vztah hledí jako na nájem obytných prostor.