Zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále jen „zákon o daních z příjmů “), umožňuje vlastníkům nemovitých věcí příjmy z prodeje těchto věcí od daně příjmů osvobodit, a to při splnění zákonných podmínek stanovených § 4 zákona o daních z příjmů , ve znění pozdějších předpisů. V daném případě je třeba vycházet z některých ustanovení zákona č. 89/2012 , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), který stanoví: - v § 506 , že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, - v § 507 , že součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé, - dále pak v § 3055 , že stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. k 1. 1. 2014, ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Cílem tohoto článku je přiblížit danou problematiku čtenářům, a to formou odpovědí na dotazy z praxe.
Příjmy z prodeje nemovitých věcí v dotazech a odpovědích
Vydáno:
21 minut čtení
Příjmy z prodeje nemovitých věcí v dotazech a odpovědích
Ing.
Eva
Sedláková
Příjem z prodeje pozemků
Poplatnice byla přes 30 let vlastníkem pozemků po svých rodičích, z nichž některé vlastnila pouze z 1/3 a několika dalších, které vlastnila sama. V minulém roce ji spoluvlastník, kterým je zemědělské družstvo, oslovil s nabídkou odkupu pozemků, na nichž hospodaří. S prodejem pozemků, které vlastnila z 1/3, souhlasila, ale nedopatřením byly do smlouvy začleněny i všechny pozemky v jejím vlastnictví, což zjistila až po provedení zápisu do katastru nemovitostí. Družstvo o pozemky ve výlučném vlastnictví poplatnice nemělo zájem a navrhlo, že jí dané pozemky „odprodá“ zpět. Toto se také stalo, poplatnice nebyla vlastníkem pozemků asi 3 měsíce. Nyní má možnost tyto pozemky znovu odprodat. Bude příjem z prodeje pozemků od daně osvobozen?
Pro osvobození příjmu od daně podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů je rozhodující vlastnické právo k nemovité věci a naplnění časového testu 5 let mezi nabytím vlastnictví k nemovité věci a jejím prodejem. V daném případě záleží na tom, jakým způsobem došlo k obnovení vlastnického práva k předmětným pozemkům.
Při odstoupení (částečném odstoupení) od smlouvy, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického práva, jsou podmínky pro osvobození od daně splněny. V takovémto případě původní vlastník – ze zpětného pohledu po odstoupení od smlouvy – svého vlastnického práva nikdy nepozbyl a k převodu vlastnického práva z původního na nového vlastníka nedošlo.
Pokud však poplatnice vlastnické právo k pozemkům zpětně nabyla vkladem do katastru nemovitostí na základě nově uzavřené kupní smlouvy, a bude je prodávat do pěti let od jejich nového nabytí do osobního vlastnictví, podmínky pro osvobození příjmů od daně nesplní.
Odstoupení od kupní smlouvy – zaplacená záloha na kupní cenu
Vlastník nemovité věci (fyzická osoba) uzavřel v říjnu 2018 kupní smlouvu na prodej své nemovitosti, kterou vlastní již 10 let s tím, že v listopadu obdržel zálohu na kupní cenu ve výši 50 % kupní ceny. V lednu 2019 došlo ze strany kupujícího k odstoupení od kupní smlouvy. V kupní smlouvě bylo ustanovení ohledně odstoupení od smlouvy, které stanovilo, že zaplacená záloha na kupní cenu se v případě odstoupení od smlouvy nevrací a započítává se na smluvní pokutu, která je dohodnuta rovněž ve výši 50 % kupní ceny. Je třeba v daňovém přiznání za rok 2018 uvést do příjmů podle