Změny při uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí od 1. 1. 2021

Vydáno: 18 minut čtení

Novelou zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH “), která je součástí zákona č. 80/2019 Sb. , jímž se mění některé zákony v oblasti daní a některé další zákony, byla upravena pravidla pro uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí s odloženou účinností oproti ostatním změnám, a to až od 1. 1. 2021. Nájem nemovité věci je pro účely zákona o DPH chápán jako poskytnutí služby, na kterou se vztahuje podle § 56a zákona o DPH osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Nájem nemovité věci však může být za splnění stanovených podmínek zdaňován, a chápán tedy jako zdanitelné plnění v základní sazbě daně. V článku je nejprve vymezen nájem nemovitých věcí pro účely DPH, a to v návaznosti na zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), a vymezení předmětu DPH a místa plnění u nájmu nemovitých věcí. Návazně jsou vysvětlena aktuálně platná pravidla pro osvobození od daně u nájmu nemovitých věcí a podmínky, kdy nelze tento nájem osvobodit od daně. V závěrečné části článku jsou vysvětleny praktické dopady změny provedené s účinností od 1. 1. 2021, kdy se změní podmínky, za nichž bude možno nájem nemovité věci zdaňovat. Změna podmínek pro zdaňování nájmu nemovité věci bude mít také dopady při uplatňování nároku na odpočet daně ve vztahu k nemovitým věcem, jejichž nájmu se bude tato změna týkat, a to jak na straně pronajímatele, tak na straně nájemce.

Změny při uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí od 1. 1. 2021
Ing.
Václav
Benda
 
Vymezení některých pojmů
Pro účely DPH jsou nemovité věci logicky chápany ve smyslu občanského zákoníku. Nemovitými věcmi jsou podle § 498 odst. 1 občanského zákoníku pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. V tomto pojetí chápe nemovité věci i zákon o DPH. Součástí pozemku je podle § 506 občanského zákoníku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných. Inženýrské sítě nejsou přitom podle § 509 občanského zákoníku součástí pozemku. Podle výkladu Generálního finančního ředitelství (dále jen „GFŘ“) je třeba pojem „stavba pevně spojená se zemí“ nutno vykládat v souladu se směrnicí 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty (dále jen „směrnice o DPH“), která upravuje dodání budovy nebo její části před jejím prvním obydlením, a pozemku k ní přiléhajícího, kde vymezuje pro tyto účely budovu jako jakoukoliv stavbu nebo její část pevně spojenou se zemí.
Poskytnutím služby jsou podle § 14 odst. 1 zákona o DPH všechny činnosti, které nejsou dodáním zboží. Poskytnutím služby je podle § 14 odst. písm. 1 b) zákona o DPH také přenechání zboží k užití jinému ve smyslu občanského zákoníku. Vymezení uvedené v tomto písmeni zahrnuje prakticky i nájem nemovité věci, který je třeba pro účely DPH chápat jako poskytnutí služby, jež je