Společenství vlastníků jednotek a DPH - stále polojasno? 2. část

Cílem článku je přispět do diskuse týkající se činnosti společenství, když dle našeho názoru společenství není a nemělo by být daňovým subjektem z pohledu zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen ZDPH).

Úprava institutu společenství vlastníků spadá systematicky do části třetí občanského zákoníku. Tato část upravuje tzv. absolutní majetková práva, tedy práva, která automaticky působí vůči všem ostatním osobám (). Občanský zákoník pak stanoví, že od ustanovení části třetí se lze s účinky vůči třetím osobám odchýlit jen tehdy, pokud tak stanoví zákon (viz ust. § 978 občanského zákoníku). Dle hlavy 2 občanského zákoníku se mezi absolutní majetková práva řadí práva věcná. Dále pak mezi práva věcná spadá právo vlastnické (viz ust. § 1011 a následující občanského zákoníku). Podstatou vlastnického práva pak je, že vše, co někomu patří, je jeho vlastnictvím a s tímto má právo v mezích právního řádu nakládat. Omezení vlastnického práva je pak možné jen na základě zákona. V případě, kdy vlastnické právo svědčí více osobám společně, realizuje se tzv. spoluvlastnictví. Spoluvlastníci se pak vzhledem k věci jako celku považují za jedinou osobu a také jako jediná osoba s věcí nakládají (viz ust. § 1116 občanského zákoníku). Podstatou výkonu spoluvlastnictví pak je, že každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, avšak toto je omezeno právem jiného spoluvlastníka. Míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech plynoucích ze spoluvlastnictví pak vyjadřuje podíl (viz ust. § 1122 občanského zákoníku). Nakonec dle ust. § 1126 a 1127 je každý ze spoluvlastníků oprávněn ke správě společné věci a z právního jednání týkajícího se společné věci jsou zavázáni společně a nerozdílně. Ke správě společné věci může být zvolen správce, který má poté postavení příkazce (viz ust. § 2430 a násl. občanského zákoníku). V případě, kdyby správce neměl vymezeny smluvně , uvádí odborná literatura, že je oprávněn pouze k tzv. běžné správě věci²⁾.

Specifickým typem spoluvlastnictví je spoluvlastnictví bytové (upravené v ust. § 1158 a násl. občanského zákoníku). Bytové spoluvlastnictví může vzniknout pouze v případě, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Ustanovení týkající se bytového spoluvlastnictví je nutno také aplikovat na nebytové prostory a soubory bytů (viz ust. § 1158 odst. 2 občanského zákoníku).

Na bytové spoluvlastnictví se použijí zákonná ustanovení týkající se spoluvlastnictví standardního, avšak se specifiky upravenými v příslušných ustanoveních. Bytové spoluvlastnictví se vymezuje zejména svým předmětem, kterým je spoluvlastnictví nemovité věci založené na spoluvlastnictví jednotek. Dle důvodové zprávy bytové spoluvlastnictví spočívá především v zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky³⁾.

Ust. § 498 občanského zákoníku definuje nemovité věci jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. K tomu je třeba dodat, že součástí pozemku je ve většině případů nově stavba (viz ust. § 506 občanského zákoníku). Nemovitou věcí je pak také jednotka. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné⁴⁾. Zde je třeba vidět rozdíl mezi dřívější a současnou právní úpravou, když pojem jednotka zahrnuje jak vlastnictví bytu, tak spoluvlastnický podíl ke společným částem nemovité věci. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku pak upozorňuje na skutečnost, že byt musí být oddělenou částí domu, tedy nejde o obytné prostory, které nejsou součástí domu. Stejně tak, pokud není část domu vyznačená jako oddělená (v prohlášení vlastníka nebo smlouvě o výstavbě), půjde o část společnou. Společnými částmi se pak dle ust. § 1160 občanského zákoníku rozumí ty, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně, přičemž vždy půjde o pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům (dejme tomu právo stavby), stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Společné části nemovité věci a domu jsou pak podrobně rozebrány a uvedeny v Nařízení, konkrétně v § 4, 5 a 6. Příkladmo lze uvést pozemky, které funkčně souvisí s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na nichž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na nichž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. Dále se za společné části domu považují zejména obvodové zdi, nosné konstrukce, střechy, komíny, schody, vchody, vchodové dveře, výlohy, balkony, lodžie, terasy, domovní výtahy, kotelny, půdy, mandlovny, kočárkárny, sklepní kóje, bazény, parkovací místa. U posledně uvedených je vždy třeba rozlišovat, zda nejsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky či zda nejsou součástí bytu nebo nebytového prostoru. Nakonec se za společné části většinou považují rozvody a přípojky inženýrských sítí.

V první části článku bylo řečeno, že ke správě společné věci je vhodné zvolit správce. V případě bytového spoluvlastnictví pak zákon umožňuje výkon správy skrze správce nebo skrze společenství vlastníků (ust. § 1190 občanského zákoníku). Někteří autoři pak výkon správy domu a pozemku přirovnávají k výkonu správy prosté, která je upravena v ust. § 1405 občanského zákoníku, kde je stanoveno, že kdo vykonává prostou správu cizího majetku, činí vše, co je nutné k jeho zachování⁵⁾.

Pokud jde o společenství vlastníků, tak v ust. § 1194 občanský zákoník stanoví, že společenství vlastníků je právnická osoba. Z hlediska nové koncepce právnických osob jde konkrétně o právnickou osobu korporačního typu založenou za nepodnikatelským účelem. V tomto je společenství vlastníku hodně podobné spolku, přičemž zákon si podobnosti všímá a umožňuje některá ustanovení věnovaná spolkům subsidiárně aplikovat i na ustanovení týkající se společenství vlastníků (viz ust. § 1221 občanského zákoníku).

Z hlediska vzniku společenství vlastníků je třeba poznamenat, že jde o vznik nucený, tedy zákon existenci společenství vyžaduje. Prakticky tak dochází k přenosu a k omezení práv spoluvlastníků, když hlavním účelem je zajištění bezproblémové správy domu. Nucený vznik společenství vlastníků byl také předmětem rozhodování Ústavního soudu, když tento nepovažuje nucenost vzniku za protiústavní a navíc se v nálezu Pl. ÚS 51/2000 ze dne 13.3.2001⁶⁾ vyjádřil k samotné povaze společenství vlastníků, když odmítl argumenty stěžovatelů spočívající v nepřípustném omezení vlastnického práva přenosem na samostatný subjekt: „V první řadě je nutno poukázat na specifický charakter bytového vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. Podle § 1 odst. 1 tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, při němž spoluvlastník budovy je zároveň vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy..... ....vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Argumentům navrhovatelů proto nelze přisvědčit, neboť platná právní úprava je vedena právě snahou na zmíněná specifika reagovat. Jedná se o projev ústavně zakotvené zásady, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy (čl. 11 odst. 3 Listiny). Zákonodárce byl veden snahou o spravedlivé, vyrovnané řešení, podporující vlastníky, kteří respektují citovanou zásadu, a poskytující vyšší míru právní jistoty i dalším zainteresovaným osobám plnícím své úkoly v souvislosti se správou domu. Přijetí nové právní úpravy bylo vynuceno její společenskou naléhavostí po zkušenostech s dřívější úpravou, která zjednodušeně řečeno dostatečně nebránila situacím, kdy, poctiví dopláceli na nepoctivé’.“

Jako u každé právnické osoby, také u společenství vlastníků je třeba rozlišovat založení a vznik. Vznik společenství je vázán na zápis do rejstříku společenství. Z hlediska založení dle ust. § 1198 občanského zákoníku založí společenství vlastníci jednotek, když zákon požaduje alespoň pět jednotek, z nichž minimálně tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Zákon dále umožňuje vznik společenství i v případě menšího počtu vlastníků, avšak za současného souhlasu všech vlastníků. Společenství se pak zakládá schválením stanov. Stanovy jsou schvalovány zejména v souvislosti se vznikem jednotek, tzn. v souvislosti s prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě (viz ust. § 1166 a 1170 občanského zákoníku) anebo výjimečně později.

Obsahem stanov musí být mimo jiné také:

Zákon přímo stanoví, co je účelem této právnické osoby. Je jím správa domu a pozemku. Co se rozumí správou domu a pozemku lze vyčíst z ust. § 1189. Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Správa domu a pozemku je pak financována vlastníky jednotek, když ust. § 1180 občanského zákoníku řeší povinnost přispívat dle velikosti podílu a dále rovnoměrně přispívat na vlastní činnost společenství. Nakonec ust. § 1190 občanského zákoníku stanoví povinnost hradit zálohy na služby (dle důvodové zprávy k občanskému zákoníku půjde o dodávku vody, plynu, energií nebo jiná plnění různé povahy - úklid, provoz recepce, ostraha či jiné služby) a právo vlastníka jednotky, aby mu zálohy byly společenstvím vyúčtovány. Zde si je třeba uvědomit, že správa domu a pozemku je neurčitým právním pojmem, který je naplňován obsahem vždy dle konkrétní situace. Pro usnadnění výkladu tohoto pojmu existuje již výše zmíněné Nařízení. To příkladmo přibližuje, co vše lze podřadit pod správu domu a pozemku. Nařízení člení správu na část provozně technickou a na část správní.

Do části provozně technické lze zařadit zejména:

Do části správní pak lze zejména zařadit:

Od vymezení účelu společenství vlastníků se odvíjí také svéprávnost tohoto typu právnické osoby. Výše uvedené Nařízení uvádí, že společenství je oprávněno sjednávat smlouvy zejména za účelem:

Z uvedeného plyne, že svéprávnost je omezena právě a pouze na správu domu a pozemku, tedy v tomto rozsahu je společenství oprávněno nabývat práva a zavazovat se k plnění povinností. Společenství je zapovězeno podnikání či účast na podnikání (dle § 420 občanského zákoníku se podnikáním dá rozumět výdělečná činnost činěná soustavně za účelem zisku). V případě překročení oprávnění by jednání muselo být označeno jako absolutně neplatné⁷⁾. Zde je třeba vidět rozdíl mezi právní úpravou spolku a společenství, kdy dle ust. § 217 může spolek podnikat, byť jen za účelem podpory své hlavní činnosti. Zákon poté, spíše nad rámec nutného zdůrazňuje, že i samotné nabývání majetku a nakládání s ním je omezeno rozsahem způsobilosti společenství⁸⁾. Odborná literatura zdůrazňuje, že společenství není vlastníkem ani spoluvlastníkem domu, nemusí mít žádné jmění, a přesto vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet. Činnost a hospodaření se prioritně týká společných částí domu a nikoli hospodaření s vlastním majetkem společenství, které může být pouze odvozeno od uvedené hlavní činnosti⁹⁾. Samotné příjmy a náklady společenství opět rozvíjí zmiňované nařízení vlády, když § 16 a 17 tyto příkladmo uvádí. Příjmy prakticky kopírují níže uvedenou poznámku pod čarou č. 8 s výjimkou, že Nařízení vylučuje z příjmů společenství (tyto příjmy pak logicky budou spadat pod příjmy samotných spoluvlastníků):

Mezi náklady jsou pak uvedeny:

Část odborné literatury si všímá, že občanský zákoník již neupravuje oproti zákonu o vlastnictví bytů možnost pronájmu společných prostor. Dovozuje tak, že jde o účel, protože pronájem není činností spojenou se správou domu a pozemku a do budoucna by jej měli spoluvlastníci řešit skrze ustanovení o podílovém spoluvlastnictví¹⁰⁾. K tomu je však třeba dodat, že Nařízení, jak je vidět výše, možnost pronajmout společné části domu obsahuje, stejně tak možnost provozovat technické zařízení za úplatu od třetích osob (například kotelny), avšak vyjímá tyto příjmy z příjmů společenství a považuje je za příjmy jednotlivých spoluvlastníků¹¹⁾. Reálně tak dochází oproti předchozí úpravě k vynětí specifické činnosti, kterou byl pronájem jednotek, které vlastníci spoluvlastnili. Ostatně posledně zmíněné oprávnění bylo odbornými kruhy velmi kritizováno a to zejména s ohledem na jeho povahu, protože zde se již na první pohled nejednalo o typickou správu domu a pozemku¹²⁾.

Shrnuto, z hlediska samotného jednání společenství vlastníků lze hovořit o jednání v rámci zákonného účelu společenství a to jak navenek, tak dovnitř společenství (viz ust. § 1196 občanského zákoníku). Veškerá činnost společenství musí směřovat k naplnění účelu, kterým je správa domu a pozemku, respektive jejich společných částí. Tato činnost by měla být pouze nutná a účelná, protože nucený vznik společenství má za následek praktické omezení výkonu vlastnického práva. Od této činnosti se také odvíjí příjmy společenství a pojí se s nimi spojené náklady. Otázkou zůstává, zda pod pojem správa domu a pozemku lze podřadit i typicky podnikatelskou činnost, která se k nemovitosti vztahuje. Nemovitost může být kupříkladu využita jako reklamní plocha či jako plocha pro umístění jiných předmětů (například antén), nebytové prostory ve spoluvlastnictví mohou být pronajaty 3. osobě či společná technická zařízení mohou být za úplatu poskytována k využití osobám odlišným od spoluvlastníků (k tomuto podrobněji viz níže). V případě, kdy by tyto činnosti nebyly pod správu domu a pozemku podřaditelné a společenství by je vykonávalo, vystavovalo by své aktivity případné sankci neplatnosti. Společenství vlastníků je svým způsobem specifickým typem správce společné věci. Jak jsme již uvedli výše, správce společné věci vystupuje v pozici příkazníka a pokud si spoluvlastníci neujednali jinak, tak vykonává běžnou správu věci. Společenství vlastníků má oproti typickému správci jistá specifika (viz výše), avšak podstata jejich činnosti je shodná. Lze konstatovat, že jak společenství, tak standardní správce inkasují výtěžky z podnikatelské činnosti a tyto poté předávají spoluvlastníkům. U společenství je tento fakt zdůrazněn i v Nařízení. Základním rozdílem však zůstává, že společenství je tím, komu (ač ne přímo zákonem, ale Nařízením vlády) je uloženo, aby uzavíralo i příslušné smlouvy. Spoluvlastníci tak vlastně nemají možnost v čistě podnikatelských věcech vystupovat tak, jak spoluvlastníci běžně vystupují, avšak jejich vlastnické právo je omezeno existencí společenství. Toto však není oprávněno podnikat. Je tak vytvořena zvláštní situace, kdy společenství je subjektem právního vztahu, avšak reálným příjemcem a poskytovatelem plnění jsou spoluvlastníci. To v rámci práva soukromého nemusí činit zásadní potíže (pomineme-li možnost, že Nařízení možná neodpovídá úplně textu a účelu úpravy obsažené v občanském zákoníku), avšak ve vztahu k právu veřejnému to může působit a působí nemalé problémy.