Zdaňování spoluvlastnických podílů nemovitostí od roku 2011

Mnohé z posledních novel zákona o dani z nemovitostí byly součástí rozsáhlých novel jiných daňových zákonů, a tak mohly zůstat nepovšimnuty těmi, kterých se přímo týkaly. To se týká i možnosti přiznávat a zdaňovat spoluvlastnické podíly u staveb, bytů a samostatných nebytových prostorů evidovaných v katastru nemovitostí, kterou přinesla , ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitostí“), obsažená v části šestnácté . Novela reagovala především na novou terminologii a na některé procesní změny, které přinášel nový daňový řád, ale zároveň umožnila spoluvlastníkům přiznávat své spoluvlastnické podíly i u ostatních druhů nemovitostí, když do té doby bylo možné přiznávat pouze spoluvlastnické podíly u pozemků. Novela zákona nabyla účinnosti dne 1. ledna 2011, to znamená, že podle nové právní úpravy bylo možné postupovat již ve zdaňovacím období roku 2011.

Změny související s přiznáváním spoluvlastnických podílů nemovitostí se promítly zejména do nového znění ustanovení § 13a odst. 5, 6 a 7 zákona o dani z nemovitostí, v nichž jsou podrobně upraveny podmínky přiznávání spoluvlastnických podílů, povinnosti ostatních spoluvlastníků nemovitosti, postupy správce daně při jejich nesplnění, výjimky z ukládání pokut za opožděné podání daňového přiznání a způsobu penalizace nedoplatků a postupy při podávání dodatečných daňových přiznání a při dodatečných doměření daně z moci úřední.

Spoluvlastníci nemovitostí mohou od roku 2011 volit mezi několika variantami, jak své nemovitosti přiznávat. Mohou si pro účely daňového řízení zvolit ze svých řad společného zástupce, mohou se dát zastupovat zmocněným zástupcem na základě plné moci nebo mohou podávat přiznání každý sám za svůj spoluvlastnický podíl. Ve většině případů je jednodušší přiznávat nemovitosti prostřednictvím společného zástupce či prostřednictvím společného zmocněnce, proto spoluvlastníci tomuto způsobu dávají nadále přednost. Možnosti přiznávat svůj spoluvlastnický podíl využijí zejména spoluvlastníci garážových stání, kteří již podávají přiznání z titulu vlastnictví bytu, a garážová stání byli nuceni do konce roku 2010 přiznávat jen prostřednictvím společního zástupce. Je důležité si uvědomit, že podávání daňového přiznání významně .

Podle původní právní úpravy měli spoluvlastníci nemovitostí povinnost zvolit si pro účely daňového řízení společného zástupce (viz § 10 odst. 6 zákona č. 337/1992Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů). Tato možnost zůstává zachována i poté, co nabyl účinnosti zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „daňový řád“), avšak její úpravu nacházíme již jen v ustanovení § 13a odst. 4 zákona o dani z nemovitostí. Za společného zástupce je považován ten ze spoluvlastníků, který podal daňové přiznání za celou nemovitost, z čehož lze dovodit, že společným zástupcem může být pouze některý ze spoluvlastníků nemovitosti.

Daňový řád v ustanovení § 30 umožňuje, aby spoluvlastníci zmocnili ke svému společnému zastupování také společného zmocněnce, kterým může být jak fyzická osoba, tak osoba právnická. Na takové zastupování se pak vztahují podmínky dané ustanovením § 27 až 29 daňového řádu. Způsob vedení daňového řízení u daně z nemovitostí však vyžaduje, aby i společný zmocněnec, pokud sám není jedním ze spoluvlastníků, mezi spoluvlastníky vybral jednoho, jehož jménem podá daňové přiznání a na jehož jméno bude veden osobní daňový účet poplatníka, na který budou prováděny platby daně.

Poslední možností je postup, kdy každý spoluvlastník přiznává sám svůj spoluvlastnický podíl. Postup upravuje ustanovení § 13a odst. 5 zákona o dani z nemovitostí a při jeho uplatnění platí následující podmínky:

Výrazem spoluvlastnický podíl označuje zákon o dani z nemovitostí podílové spoluvlastnictví ve smyslu ustanovení § 137 a následných ustanovení občanského zákoníku, přičemž podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (nemovitosti). Pokud není právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné. V takových případech spoluvlastnictví lze uplatnit postup podle ustanovení § 13a odst. 5 zákona o dani z nemovitostí, kdy přiznává svůj spoluvlastnický podíl každý spoluvlastník sám.

Pokud je však nemovitost ve (dále jen „SJM“), nejedná se o podílové spoluvlastnictví, ale ve smyslu ustanovení § 143 a následných ustanovení občanského zákoníku jde o vlastnictví, které užívají a udržují manželé společně a při jeho obvyklé správě se mohou vzájemně zastupovat. Předchozí právní úprava označovala takové vlastnictví jako bezpodílové. Nemovitost, kterou vlastní manželé formou SJM, není vlastněna v podílovém spoluvlastnictví, proto mezi manžely nelze uplatnit postup podle ustanovení § 13a odst. 5 zákona o dani z nemovitostí.

Manželé však mohou vlastnit nemovitost i mimo SJM, když ji například získají dědictvím či darem, nebo ji jeden z manželů vlastnil ještě před vznikem manželství. Manželé také mohou smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah společného jmění manželů. Může tak vzniknout situace, kdy i mezi manžely existuje podílové spoluvlastnictví, které již není součástí SJM. V takovém případě již může každý z manželů přiznávat svůj spoluvlastnický podíl a platit daň samostatně.

Zákonem o dani z nemovitostí zatím není ošetřena situace, kdy spoluvlastníci přiznávající samostatně své spoluvlastnické podíly na pozemku nebo stavbě, bytu nebo samostatném nebytovém prostoru a v daňových přiznáních uvedou rozdílné údaje (např. rozdílné výměry, rozdílný druh nebo rozdílné využití nemovitosti či uvedou chybně podnikatelskou činnost). Podle ustanovení § 1 odst. 2 daňového řádu patří mezi hlavní cíle správy daní správné zjištění a stanovení daní, proto správce daně nemůže rozdílné údaje v daňových přiznáních přehlížet. V těchto případech má správce daně povinnost zahájit postup k odstranění pochybností podle ustanovení § 89 daňového řádu a jestliže mezi spoluvlastníky nedojde ani poté ke shodě, pak musí správce daně volit další postup podle ustanovení § 90 daňového řádu. Správce daně k tomuto účelu může využít i daňovou kontrolu. Takové postupy jsou však časově i administrativně velmi náročné.

Často bývá v daňových přiznáních nesprávně uváděna bytu nebo samostatného nebytového prostoru, která je podle ustanovení § 10 odst. 2 zákona o dani z nemovitostí po vynásobení koeficientem 1,20 základem daně. Definici podlahové plochy bytu nacházíme v ustanovení § 2 písm. i) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví k bytům, podle jehož současného znění jde o podlahovou plochu všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu, přičemž podle ustanovení § 121 odst. 2 zákona č. 40/1994 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, tvoří příslušenství bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

V období ode dne 1. července 2000 do dne 30. prosince 2001 však byla podlahová plocha bytu ustanovením § 2 písm. i) výše citovaného zákona o vlastnictví bytů vymezena odlišně jako podlahová plocha všech místností, včetně příslušenství bytu, tedy nikoliv jako plocha místností, které tvoří příslušenství bytu. To mělo za následek, že se v tomto období v prohlášení vlastníka do podlahové plochy bytu zahrnovaly např. balkony a lodžie, které ale místnostmi nejsou. Rozdíly v podávaných daňových přiznáních mohou mít příčinu právě v těchto skutečnostech. Při změně vlastníka bytu má nový vlastník snahu přiznat podlahovou plochu již podle hledisek platných v současnosti. Ten pak logicky namítá, že některé prostory tvořící příslušenství bytu (např. sklepní kóje, lodžie či půdní prostory), zahrnuté v prohlášení vlastníka do podlahové plochy bytu, místnostmi jednoznačně nejsou. Jak takovou situaci řešit?

Podle stanoviska ministerstva financí jsou pro stanovení základu daně u bytu rozhodující údaje uvedené v prohlášení vlastníka. Na základě výměr podlahových ploch jednotek v domě, uvedených v prohlášení vlastníka, jsou podle ustanovení § 8 odst. 2 výše citovaného zákona o vlastnictví bytů stanoveny velikosti všech spoluvlastnických podílů na společných částech domu u jednotlivých vlastníků jednotek, jsou evidovány v katastru nemovitostí, a z nich jsou pak odvozeny i spoluvlastnické podíly na pozemku (viz § 21 odst. 1 citovaného zákona). Proto je nutné při stanovení základu daně vycházet z . Aby mohl správce daně akceptovat jinou výměru podlahové plochy, než byla uváděna původně, musí tomu předcházet změna prohlášení vlastníka tak, aby nové údaje odpovídaly současné právní úpravě, včetně odpovídající změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tyto změny podléhají evidenci v katastru nemovitostí.

U daně z nemovitostí platí speciální úprava přiznávání daně. Daňové přiznání se nemusí podávat, pokud bylo podáno v některém z předchozích zdaňovacích období nebo pokud daň byla vyměřena či doměřena v některém z předchozích zdaňovacích období z moci úřední, a zároveň nedošlo ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností, které jsou pro vyměření daně rozhodné, nebo nedošlo ke změně v osobě poplatníka. V takovém případě správce daně vyměří daň ve výši poslední známé daně a poplatníkovi nemusí výsledek vyměření oznamovat platebním výměrem. Platební výměr se pouze založí do spisu a nelze se proti němu odvolat. Proto je důležité, pokud u poplatníka ke změně rozhodných okolností došlo, aby daňové přiznání podal. Přiznání je povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období, přičemž daň může přiznat bu? podáním daňového přiznání, nebo podáním dílčího daňového přiznání, v němž uvede jen nastalé změny a výpočet celkové daně.

Zjistí-li poplatník, že daň měla být vyšší nebo nižší, než původně přiznal nebo než byla vyměřena správcem daně z moci úřední, má za podmínek stanovených daňovým řádem povinnost podat dodatečné daňové přiznání. Jsou-li předmětem daně spoluvlastnické podíly a některým ze spoluvlastníků je podáno dodatečné daňové přiznání, pak správce daně v souladu s ustanovením § 13a odst. 7 zákona o dani z nemovitostí z moci úřední změní daňovou povinnost i ostatním spoluvlastníkům, kteří dodatečné daňové přiznání nepodali. V takovém případě se jim nezasílá výzva k podání dodatečného daňového přiznání a výše dodatečně vyměřené daně jim je oznámena dodatečným platebním výměrem.

Pokud činí u jednoho poplatníka celková daň z nemovitostí nacházejících se v obvodu územní působnosti jednoho správce daně . Pak se sice daňové přiznání podává a daň se vyměří, ale již se nepředepíše. Daň je sice v evidenci správce formálně zaznamenána pro případ dalších navazujících daňových řízení, ale již není požadována její úhrada. Tento postup správce daně je upraven ustanovením § 15 odst. 3 zákona o dani z nemovitostí.

Aby nedocházelo k účelovému obcházení daňové povinnosti přiznáváním spoluvlastnických podílů, kdy se původní daňová povinnost rozdělí na několik nižších částek, které by již nemusely dosahovat minimální výše 30 Kč, bylo zavedeno pravidlo formulované ustanovením § 15 odst. 4 zákona o dani z nemovitostí: pokud spoluvlastník podává daňové přiznání za spoluvlastnický podíl v obvodu územní působnosti jednoho správce daně nebo mu je vyměřena daň ve výši spoluvlastnického podílu z moci úřední, a nejedná-li se o podíly od daně zcela osvobozené, pak, činí-li daň z podílu na pozemku méně než 50 Kč nebo daň z podílu na stavbě méně než 50 Kč, je daň poplatníka u nebo u .

Minimální daň z pozemků se ale neuplatňuje tam, kde je přiznáván podíl na pozemku v souvislosti s ustanovením § 3 odst. 6 zákona o dani z nemovitostí, to znamená tehdy, je-li spoluvlastnický podíl na pozemku odvozován od vlastnictví k bytu nebo samostatného nebytovému prostoru evidovaného v katastru nemovitostí, a tento byt či samostatný nebytový prostor je přiznáván vlastníkem, společným zástupcem nebo společným zmocněncem jako celek. Tento způsob přiznávání podílu na pozemku umožňuje zákon o dani z nemovitostí již od roku 2001, kdy se staly samostatným předmětem daně vedle staveb také byty a samostatné nebytové prostory evidované v katastru nemovitostí.

Pokud však v obdobném případě spoluvlastník přizná samostatně svůj spoluvlastnický podíl na stavbě, bytu nebo samostatném nebytovém prostoru evidovaném v katastru nemovitostí podle ustanovení § 13a odst. 5 zákona o dani z nemovitostí a zároveň přizná pouze svůj spoluvlastnický podíl na příslušném pozemku, pak se podle ustanovení § 15 odst. 4 zákona o dani z nemovitostí minimální daň ve výši 50 Kč uplatní. Využitím postupu podle ustanovení § 13a odst. 5 zákona o dani z nemovitostí se i ostatní spoluvlastníci dostávají do zvláštního režimu, kdy pro daňové řízení platí ustanovení § 13a odst. 6 a 7, stejně tak jako ustanovení o minimální dani v ustanovení § 15 odst. 4 zákona o dani z nemovitostí.

S nabytím účinnosti daňového řádu vznikla správci daně podle ustanovení § 250 daňového řádu povinnost uložit daňovému subjektu za opožděné podání daňového přiznání pokutu. Předcházející právní úprava umožňovala správci daně o výši této sankce (zvýšení daně) rozhodovat nebo od ní zcela upustit. Nově již správce daně takovou možnost nemá. Pravidla pro pokuty jsou u daně z nemovitostí stanovena následně:

Z uvedených podmínek je zřejmé, že při zpoždění převyšujícím pět dnů je uložena pokuta minimálně 500 Kč. Tato pokuta se ukládá i tehdy, nebylo-li daňové přiznání podáno vůbec.

Zákon o dani z nemovitostí v ustanovení § 13a odst. 6 z této sankce při přiznávání spoluvlastnických podílů dalšími spoluvlastníky. Za opožděné podání daňového přiznání se , pokud správce daně postupoval podle ustanovení § 13a odstavce 5 věty čtvrté zákona o dani z nemovitostí, to znamená tehdy, když nebylo ostatními spoluvlastníky podáno daňové přiznání na jejich spoluvlastnické podíly a správce daně jim vyměřil daň z moci úřední, bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání. Podmínkou je, aby v předchozím zdaňovacím období měli tito spoluvlastníci pozemku, stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru, společného zástupce nebo společného zmocněnce.

Jsou-li splněny podmínky pro neuplatnění pokuty, pak se v těchto případech neuplatňuje ani penále z doměřené daně. Pro úplnost lze doplnit informaci, že při vzniku nedoplatku se úrok z prodlení spoluvlastníkům počítá v souladu s daňovým řádem až od pátého pracovního dne následujícího po náhradním dni splatnosti daně vyměřené z moci úřední.

Přiznávání spoluvlastnických podílů nemovitostí sice na jedné straně může některým spoluvlastníkům přinášet určité výhody, ale na druhé straně výrazně komplikuje celé daňové řízení i správu daně z nemovitostí. Smyslem tohoto článku nebylo popsat vyčerpávajícím způsobem všechny možné dopady a souvislosti, které novela zákona přinesla, ale jeho záměrem bylo seznámit odbornou veřejnost s případy, se kterými se mohou spoluvlastníci nemovitostí v praxi nejčastěji setkat. Poplatníci daně z nemovitostí se stále častěji dostávají do situace (pokud nemají odpovídající právní vzdělání), kdy nejsou schopni ani správně vyplnit daňové přiznání nebo správně postupovat v daňovém řízení. Nezbývá než doufat, že se budou v nových pravidlech orientovat správně. V opačném případě budou nuceni si vyžádat pomoc od daňových odborníků.