Příjmy společenství vlastníků jednotek

Z hlediska zdanění těchto poplatníků potom platí, že společenství vlastníků se v souladu s § 17a odst. 2 písm. e) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), nezahrnují mezi veřejně prospěšné poplatníky, což je odůvodňováno skutečností, že společenství vlastníků svou logickou uzavřeností nemohou naplnit veřejnou prospěšnost.

Znamená to tedy, že společenství vlastníků nemohou uplatnit speciální režim zdaňování veřejně prospěšných poplatníků, přesto jim ZDP přiznává určité daňové úlevy či zvýhodnění.

Z § 18 odst. 2 písm. f) ZDP potom vyplývá, že předmětem daně z příjmů nejsou u SVJ:

Pokud tedy bude mít SVJ pouze tyto příjmy, není povinno podávat daňové přiznání, což bylo i cílem této úpravy. Předmětem daně tyto příjmy nejsou bez ohledu na způsob účtování (rozvahově nebo výsledkově). Ostatní příjmy, s výjimkou ostatních příjmů podle § 18 odst. 2 ZDP, které by se případně u SVJ vyskytly, předmětem daně budou a bude na ně uplatňován standardní daňový režim jako u jiných subjektů, kteří nejsou veřejně prospěšnými poplatníky.

K výše uvedenému doplňme, že poslední novelou ZDP, která v době zpracování tohoto příspěvku čekala na zveřejnění ve Sbírce zákonů a byla projednávána jako poslanecký tisk č. 873, bylo dále doplněno, že předmětem daně u společenství vlastníků také nejsou příjmy pojistného plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek.

Důvodová zpráva k tomu uvádí, že na základě připomínek odborné veřejnosti se z důvodu odstranění nejistoty poplatníků i správců daně z příjmů navrhuje jednoznačně normovat, že předmětem daně u společenství vlastníků jednotek není ani plnění z pojistných smluv uzavřených společenstvím vlastníků jednotek na pojištění společných částí domu. Toto plnění je z hlediska daně z příjmů vždy příjmem vlastníků jednotek. Bude tak zajištěno, že v případě, kdy společenství vlastníků jednotek obdrží plnění z dotčených pojistných smluv, nebude muset pouze z tohoto důvodu podávat daňové přiznání ani v případě, kdy toto plnění zaúčtuje do výnosů.

Předpokládá se, že ke zveřejnění novely by mělo dojít v nejbližších dnech.

Z pohledu zdanění příjmů dosažených společenstvím vlastníků je rozhodující stanovit, zda jde o příjem SVJ, nebo příjem jednotlivých vlastníků jednotek. Z tohoto hlediska může být prospěšná úprava nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Z § 16 odst. 1 tohoto nařízení vyplývá, že příjmem společenství vlastníků jsou zejména:

Naopak, z § 16 odst. 2 uvedeného nařízení vlády vyplývá, že příjmem SV nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet SV. Jde zejména o tyto příjmy:

Častým případem z výše uvedených příjmů jsou příjmy z nájemného z pronájmu společných prostor. V souladu s výše uvedeným tyto příjmy sice inkasuje společenství vlastníků, ale jedná se o příjmy jednotlivých vlastníků, které na ně jsou převedeny společenstvím jako odpovídající podíl na těchto příjmech. Zpravidla jde o případy, kdy tyto příjmy náleží fyzický osobám, zaměřme se proto dále na tyto situace.

Jak vyplývá z úpravy § 9 odst. 1 písm. a) ZDP, příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů jsou vždy příjmem z nájmu a vstupují do dílčího základu daně podle § 9 ZDP. Jedinou výjimkou je situace, kdy příjmy plynou z majetku, který je zařazen do obchodního majetku poplatníka, tj. je určen k podnikání. V tom případě by se jednalo o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP.

V případě příjmů z nájmu se základ daně stanoví jako rozdíl mezi příjmy a daňovými výdaji, tedy výdaji vynaloženými na dosažení, zajištění a udržení těchto příjmů, které je možné uplatnit buď ve skutečné výši, nebo v paušální výši, tj. ve výši 30 % z příjmů z nájmu, přičemž paušální výdaje mohou činit maximálně 600 000 Kč. Uplatnění skutečných výdajů je zejména v případě nájmu společných částí domu velmi problematické, a navíc ve většině případů tyto výdaje nebudou příliš vysoké. Proto lze předpokládat, že v praxi bude výrazně převažovat uplatňování výdajů v paušální výši.

V případě nájmu jednotky by se muselo vycházet z nákladů na správu domu připadajících na pronajímanou jednotku a tyto náklady pak rozdělit mezi jednotlivé vlastníky podle výše jejich spoluvlastnických podílů. I v tomto případě lze předpokládat, že uplatnění výdajů v paušální výši bude výrazně převažovat.

K problematice stanovení základu daně je vhodné upozornit také na výklad GFŘ obsažený v pokynu D-22 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení ZDP. Ten uvádí, že platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady. Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 ZDP o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů.

Pokud uplatní poplatník výdaje v paušální výši, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9 ZDP. Znamená to tedy, žádné další výdaje kromě paušálních nemohou být uplatněny.

Důležité je, že pokud poplatník uplatní daňové výdaje paušálně, uplatní takto výdaje ze všech příjmů, které má podle § 9 odst. 1 ZDP a které tvoří jeden dílčí základ daně.

Poplatník, který uplatňuje výdaje paušálem, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem, tato povinnost se bude týkat i členů SVJ, kteří pobírají tyto příjmy z nájmu společných částí domu či majetku, který je ve spoluvlastnictví všech členů SVJ.

K příjmům z nájmu je vhodné ještě poznamenat, že pokud tyto příjmy plynou manželům ze společného jmění manželů, zdaňují se jen u jednoho z nich. To jsou tedy případy, kdy vlastníkem jednotky jsou oba manželé, což bude v praxi velice časté. Manželé si mohou zvolit, u kterého z nich budou tyto příjmy zdaněny. Pokyn GFŘ D-22 k tomu dále uvádí, že příjmy z nájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).

Požadovaná evidence příslušných údajů souvisejících s příjmy z nájmu za situace, že poplatník uplatňuje skutečné výdaje, je uvedena v § 9 odst. 6 ZDP. Závěrem ještě stručně k problematice daňového přiznání fyzických osob v souvislosti s výše uvedenými příjmy z nájmu. Daňové přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 15 000 Kč, pokud nejde o příjmy od daně osvobozené nebo o příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Pokud by tedy v případě příjmů z nájmu šlo o jediné zdanitelné příjmy tohoto poplatníka, potom by rozhodující hranicí byla částka 15 000 Kč, do této výše by se daňové přiznání nepodávalo a tím by se tyto příjmy ani nezdaňovaly. To by byla situace typická např. u starobních důchodců či studentů, pokud by neměli jiné zdanitelné příjmy. V případě, že by se jednalo o členy SVJ, kteří jsou zaměstnanci a pobírají tak příjmy podle § 6 ZDP, rozhodující by byla částka 6 000 Kč za zdaňovací období, ovšem tato částka se posuzuje v součtu za všechny příjmy podle § 7 až § 10 ZDP. Blíže k tomuto viz ustanovení § 38g ZDP.

Cílem příspěvku bylo stručně připomenout daňový režim společenství vlastníků jako specifické právnické osoby a blíže se zaměřit na postup při zdanění příjmů z nájmu, které se v případě členů SVJ vyskytují poměrně často.