Soukromá osoba, dědic pozemku, neplátce daně – prodala zděděné pozemky společnosti s r. o. za cca 2 mil. Kč. Protože zůstavitel byl vlastníkem pozemků, na kterých stojí výrobní hala, mnoho let, byl u této osoby-dědice příjem osvobozen, nemusí příjem nikde uvádět a ani oznamovat. Pozemky byly prodány společnosti s r. o. za smluvní cenu bez DPH. Pro soukromou osobu je tímto vše vypořádáno? Společnost s r. o. – plátce DPH – tyto pozemky koupila za kupní cenu bez DPH v konci roku 2016 a tyto ještě v roce 2016 zavedla do dlouhodobého majetku. V únoru 2017 podala přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a tuto daň zaúčtovala jako náklad roku 2017 při zaplacení. Je možné tento postup zpochybnit s tím, že tato daň měla být součástí pořizovací ceny majetku?
Účetnictví
Ing.
Ivana
Pilařová
ODPOVĚĎ
Z hlediska fyzické osoby – dědice
Prvním krokem je nabytí nemovitých věcí dědictvím. Takový příjem je od daně z příjmů od 1. 1. 2014 osvobozen. Druhým krokem je prodej nemovitých věcí s. r. o.
Pokud fyzická osoba zdědila nemovité věci od příbuzného v řadě přímé a součet délky doby držby zůstavitele a dědice dohromady převýší 5 let, je i příjem z prodeje od daně osvobozený a pokud nedosahuje v jednotlivém případě částku přesahující 5 mil. Kč, nevztahuje se na něj ani oznamovací povinnost osvobozených příjmů. Pokud zůstavitel a dědic není v přímé příbuzenské linii, je nutné, aby dědic u předmětných nemovitostí dodržel pětiletou délku doby držby od nabytí po prodej. Není-li osvobozující podmínka dodržena, jedná se o příjem zdanitelný (§ 10 ZDP), proti kterému se jako výdaj uplatní nabývací cena zděděných nemovitostí (tato cena je uvedena v rozhodnutí soudu o dědictví). Případně vzniklá ztráta nemůže být daňově uplatněna, zisk se stane součástí celkového základu daně.
Z hlediska s. r. o.
Předpokládám, že poplatníkem daně z nabytí nemovité věci je v daném případě nabyvatel (od nabytí právních účinků vkladu od 1. 11. 2016 je to tak povinně ve všech případech). Daň z nabytí nemovité věci je nákladem souvisejícím s nabytím nemovitých věcí a stává se součástí jejich pořizovací ceny. Pokud je současně nabyto více nemovitých věcí (více pozemků, případně i staveb), bude hodnota daně z nabytí rozpočítána do ceny jednotlivých pozemků a staveb, které případně jsou jejich částmi. Pozemky a stavby se v účetnictví evidují a oceňují samostatně.
Z hlediska daně z příjmů fyzických osob
Ing. Eva Sedláková
Pokud prodávající fyzická osoba splnila podmínky dané § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, je příjem z prodeje zděděných pozemků od daně z příjmů osvobozen. Citovaný § 4 odst. 1 písm. b) zákona stanoví mimo jiné, že od daně se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem. Uvedené osvobození se nevztahuje mimo jiné na příjem z prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 5 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku.
Výše uvedené osvobozené příjmy se do daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob neuvádějí.
Pokud jde o daň z nabytí nemovitých věcí, zákon o daních z příjmů v § 24 odst. 2 písm. ch) stanoví mimo jiné, že daňovým výdajem je daň z nemovitých věcí a daň z nabytí nemovitých věcí, pokud byly zaplaceny, a to i v případě zaplacení ručitelem. Počínaje 1. listopadem 2016 došlo ke změně s tím, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel. Generální finanční ředitelství zveřejnilo na webových stránkách Finanční správy k této změně informaci.
Jde-li o částky, které jsou součástí pořizovací ceny, zákon o daních z příjmů vychází z účetních předpisů. Pokud obchodní společnost zaúčtovala nakoupené pozemky do dlouhodobého hmotného majetku, bude postupovat podle vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Ta v § 47 odst. 1 stanoví mimo jiné, že součástí ocenění dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku nebo jeho části a technického zhodnocení s ohledem na povahu pořizovaného majetku a způsob jeho pořízení do doby stanovené v § 6 odst. 8 nebo v § 7 odst. 11 je cena, za kterou byl majetek pořízen a zejména dále uvedené konkrétní výdaje, mezi kterými daň z nabytí nemovitých věcí výslovně uvedena není. Jedná-li se o dlouhodobý hmotný majetek § 7 odst. 11 této vyhlášky stanoví, že dlouhodobým hmotným majetkem se stávají pořizované věci uvedené do stavu způsobilého k užívání, kterým se rozumí dokončení věci a splnění technických funkcí a povinností stanovených zvláštními právními předpisy pro užívání (způsobilost k provozu). Obdobně se postupuje v případě technického zhodnocení. Toto ustanovení se nepoužije v případě nabytých věcí, které před nabytím byly uvedeny do stavu způsobilého k užívání a nevyžadují montáž u nabyvatele.
Podle § 32 zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci.
Z výše uvedených ustanovení lze usuzovat, že daň z nabytí nemovitých věcí hrazená po uvedení pořizované věci do stavu způsobilého k užívání ve smyslu § 7 odst. 11 vyhlášky č. 500/2002 Sb., je výdajem provozním. V současné době však existuje právní názor, že daň z nabytí nemovitých věcí je součástí pořizovací ceny. Podnikatel vedoucí účetnictví postupuje tím způsobem, že vytvoří na daň z nabytí nemovitých věcí dohadnou položku, s tím, že částka ve výši vytvořené dohadné položky bude součástí pořizovací ceny.
Pro úplnost je třeba doplnit, že podnikatel vedoucí daňovou evidenci, zahrne daň z nabytí nemovitých věcí do daňových výdajů při jejím zaplacení.