V případě, kdy poplatník prodá pozemek, vznikne mu zpravidla povinnost příjem z prodeje zdanit. „Zpravidla“ proto, že v některých situacích připadá v úvahu i osvobození příjmů od daně. Pokud je nutné příjem z prodeje zdanit, lze jej snížit o některé daňové výdaje. Budu se proto věnovat variantám, které mohou v praxi nastat.
Prodej pozemků a daň z příjmů
Ing.
Helena
Machová
je daňová poradkyně
Pořizovací cena jako daňový náklad
Podle § 24 odst. 2 písm. t) bodu 5 ZDP platí, že daňovým nákladem je pořizovací cena pozemku (s výjimkou stavby, která je jeho součástí) u poplatníka, fyzické osoby, jen do výše příjmu z prodeje.
Jinými slovy, pořizovací cena pozemku se stane jednorázovým nákladem až při jeho případném prodeji (při pořízení pozemku daňový náklad nevzniká). Je-li prodávajícím fyzická osoba, je tento daňový náklad omezen prodejní cenou. Znamená to tedy, že fyzická osoba z prodeje pozemků nemůže vykázat daňovou ztrátu. Pro právnické osoby toto omezení neplatí. Prodává-li pozemek právnická osoba, pořizovací cena je daňovým nákladem bez jakéhokoliv omezení a z prodeje pozemků lze vykázat i daňovou ztrátu.
Příklad:
Poplatník - fyzická osoba - pořídil pozemek za 100 000 Kč a prodal jej: a) za 90 000 Kč: zdanitelný příjem 90 000 Kč daňový výdaj 90 000 Kč základ daně 0 b) za 100 000 Kč: zdanitelný příjem 100 000 Kč daňový 100 000 Kč základ daně 0 c) za 110 000 Kč: zdanitelný příjem 110 000 Kč daňový výdaj 100 000 Kč základ daně 10 000 Kč
Příklad:
Společnost prodává dva pozemky. První pozemek zakoupila za 1 000 000 Kč a prodává jej za 800 000 Kč, druhý pozemek zakoupila za 1 600 000 Kč a prodává jej za 1 700 000 Kč.
I-----------------I-----------------I-------------------I-------------------I I I Příjem (Kč) I daňový výdaj (Kč) I základ daně (Kč) I I-----------------I-----------------I-------------------I-------------------I I první pozemek I 800 000 I 1 000 000 I - 200 000 I I-----------------I-----------------I-------------------I-------------------I I druhý pozemek I 1 700 000 I 1 600 000 I 100 000 I I-----------------I-----------------I-------------------I-------------------I
Pozemek a obchodní majetek
Jak dále uvedu, mohou při prodeji pozemku a následného zdanění či nezdanění příjmů z prodeje nastat situace, kdy je podstatné, zda pozemek byl či nebyl zahrnut do obchodního majetku.
Obchodním majetkem se pro účely daně z příjmů fyzických osob rozumí část majetku poplatníka, o které je nebo bylo účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci.
Dnem vyřazení určité složky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této složce majetku naposledy účtoval nebo ji naposledy uváděl v daňové evidenci.
Příklad:
Fyzická osoba provozuje zemědělskou činnost na několika vlastních a několika pronajatých pozemcích. Ani jeden z vlastních pozemků neeviduje na příslušné kartě majetku.
Pozemky nejsou zahrnuty v obchodním majetku.
Příklad:
Fyzická osoba provozuje zemědělskou činnost na nakoupených pozemcích. Vede účetnictví a veškeré nakoupené pozemky má zaúčtovány na účtu 031.
Pozemky jsou v obchodním majetku zahrnuty. Obchodním majetkem podnikatelů - právnických osob je veškerý jejich majetek.
Příjem z prodeje je od daně osvobozen
Vše, co bude uvedeno dále, platí pro nepodnikající fyzické osoby a pro podnikatele, kteří prodávaný pozemek vyřadili nejméně před pěti lety z obchodního majetku.
Prodává-li fyzická osoba pozemek po pěti letech od jeho nabytí, příjem je [podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP] od daně osvobozen a jako takový jej prodejce neuvádí ve svém daňovém přiznání. Do uvedeného pětiletého časového limitu se přitom započítává i doba, po kterou pozemek vlastnil zůstavitel, byl-li pozemek nabyt děděním mezi příbuznými v řadě přímé nebo mezi manžely.
Příklady:
1.
Fyzická osoba koupila pozemek v roce 1996. V roce 2016 jej prodá. Příjem je od daně osvobozen.
2.
Fyzická osoba koupila pozemek v roce 2014. V roce 2016 jej prodá. Příjem není od daně osvobozen a je nutno jej zdanit.
3.
Dcera zdědila v roce 2014 pozemek po svém otci, který jej vlastnil od roku 1990. Dcera pozemek v roce 2016 prodá. Příjem je od daně osvobozen.
Doba mezi nabytím a prodejem pozemku se pro tento účel nepřerušuje, pokud v době mezi nabytím a prodejem došlo k vypořádání mezi spoluvlastníky nemovité věci rozdělením podle velikosti jejich podílů, k vypořádání společného jmění manželů nebo k rozdělení pozemku.
Výše uvedené pravidlo pro osvobození příjmů z prodeje pozemků však neplatí, byl-li pozemek zahrnut do obchodního majetku, a to do pěti let od jeho vyřazení z tohoto majetku.
Příklad:
Soukromý zemědělec prodal v roce 2016 dva pozemky, které měl dříve zahrnuty do obchodního majetku. Pozemek A vyřadil ze svého obchodního majetku v roce 2009 a pozemek B v roce 2014.
Příjem z prodeje pozemku A je od daně osvobozen, příjem z prodeje pozemku B je nutno zdanit.
V případě prodeje pozemku nabytého prodávajícím od pozemkového úřadu výměnou v rámci pozemkových úprav se doba pěti let zkracuje o dobu, po kterou prodávající vlastnil původní pozemek, který byl směněn a tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení směněného pozemku z obchodního majetku.
Příjem z prodeje je nutné zdanit
Jestliže se na příjem z prodeje pozemku osvobození nevztahuje, je nutné příjem uvést v daňovém přiznání, neboť jde o ostatní příjem ve smyslu § 10 ZDP a zdanit jej. Jako výdaj lze v tomto případě uplatnit cenu, za kterou byl pozemek prokazatelně nabyt (zpravidla koupen).
Byl-li pozemek nabyt bezúplatně (zděděn nebo darován), výdajem je cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) ke dni nabytí. Výdajem je též daň z nabytí nemovitých věcí zaplacená poplatníkem, a to i v případě zaplacení ručitelem.
Příklad:
Fyzická osoba koupila v roce 2014 pozemek za 1 000 000 Kč. Ten v roce 2016 prodala za 1 200 000 Kč.
I-------------------I-------------------I I zdanitelný příjem I 1 200 000 Kč I I-------------------I-------------------I I daňový výdaj I 1 000 000 Kč I I-------------------I-------------------I I základ daně I 200 000 Kč I I-------------------I-------------------I
Příklad:
Fyzická osoba zakoupila v roce 2015 pozemek. Kupní cena činila 750 000 Kč, související poplatky (právní služby a kolky) byly ve výši 30 000 Kč. V roce 2016 byl pozemek prodán za 1 150 000 Kč a byla zaplacena daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 36 000 Kč.
I-------------------I------------------I I zdanitelný příjem I 1 150 000 Kč I I-------------------I------------------I I daňové výdaje: I I I-------------------I------------------I I kupní cena I 750 000 Kč I I-------------------I------------------I I ostatní výdaje I I I související I 30 000 Kč I I s koupí I I I-------------------I------------------I I daň z převodu I 36 000 Kč I I nemovitostí I I I-------------------I------------------I I základ daně I 334 000 Kč I I-------------------I------------------I
O ostatních příjmech (§ 10 zákona o daních z příjmů) obecně platí, že u nich nelze vykázat daňovou ztrátu. Minimální dílčí základ daně je tedy roven nule.
Příklad:
Fyzická osoba koupila v roce 2014 pozemek za 1 000 000 Kč a v roce 2016 jej prodala za 900 000 Kč.
I-------------------I------------------I I zdanitelný příjem I 900 000 Kč I I-------------------I------------------I I daňový výdaj I 900 000 Kč I I-------------------I------------------I I základ daně I 0 Kč I I-------------------I------------------I
Uvedené pravidlo (tj. že je-li výdaj vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží) však platí pro jednotlivé druhy ostatních příjmů, a tak zde lze (na rozdíl od prodeje pozemků podnikatelskými subjekty) zisky a ztráty z prodeje několika pozemků kompenzovat.
Příklad:
Fyzická osoby prodala v roce 2011 tři pozemky:
-
pozemek A byl pořízen za 500 000 Kč a prodán za 400 000 Kč,
-
pozemek B byl pořízen za 1 000 000 Kč a prodán za 1 100 000 Kč,
-
pozemek C byl pořízen za 800 000 Kč a prodán za 600 000 Kč.
Podívejme se nyní na rozdíl ve stanovení základu daně u fyzické osoby, která podniká a má pozemky zahrnuty ve svém obchodním majetku (příjmy jsou součástí dílčího základu daně podle § 7 ZDP - příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti) a u fyzické osoby, která pozemky v obchodním majetku zahrnuty nemá (příjem je posuzován jako ostatní příjem - § 10 ZDP).
Podnikající fyzická osoba
I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I I příjem (Kč) I výdaj (Kč) I základ daně (Kč) I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I pozemek A I 400 000 I 500 000 I 0 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I pozemek B I 1 100 000 I 1 000 000 I 100 000 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I pozemek C I 600 000 I 800 000 I 0 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I celkový základ daně I I I 100 000 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I
Nepodnikající fyzická osoba
I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I I příjem (Kč) I výdaj (Kč) I základ daně (Kč) I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I pozemek A I 400 000 I 500 000 I - 100 000 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I pozemek B I 1 100 000 I 1 000 000 I 100 000 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I pozemek C I 600 000 I 800 000 I - 200 000 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I I celkový základ daně I I I 0 I I----------------------I--------------I--------------I-----------------------I
Pozemek prodávají manželé a příjem je nutné zdanit
Prodávají-li pozemky manželé (a pozemky jsou součástí jejich společného jmění), příjmy se zdaňují u jednoho z nich. Toto pravidlo neplatí pouze pro příjmy z prodeje pozemků, ale pro veškeré ostatní příjmy uvedené v § 10 odst. 1 ZDP.
Příklad:
Manželé mají ve společném jmění dva pozemky, které v roce 2016 prodají. Příjem z prodeje obou pozemků se zdaní u jednoho z manželů, a to u toho, pro kterého se manželé rozhodnou.
Pokud by byl prodáván pozemek, který měl jeden z manželů zahrnutý ve svém obchodním majetku, zdaňuje se příjem u toho z manželů, který měl pozemek v obchodním majetku zahrnutý.
Příklad:
Manžel provozoval zemědělskou výrobu na pozemcích, které jsou společným jměním manželů. Pozemky měl zahrnuty ve svém obchodním majetku. Podnikatelskou činnost ukončil (a pozemky z obchodního majetku vyřadil) v roce 2013. Některé pozemky v roce 2016 prodá. Příjem z prodeje pozemků musí zdanit manžel.
U příjmů z prodeje pozemků ve společném jmění manželů je výdajem též daň z nabytí nemovitých věcí zaplacená kterýmkoliv z nich.
Příklad:
Manželé mají ve společném jmění pozemek, který v roce 2016 prodají. Daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí ze svého účtu manželka. Na základě společného rozhodnutí zdaní příjem z prodeje pozemku manžel, který podniká (manželka má pouze příjmy ze zaměstnání a daňové přiznání tudíž nepodává). Manžel uplatní jako daňový výdaj mj. daň z nabytí nemovitých věcí, kterou zaplatila manželka.
Ukončení zveřejňování údajů o udělených licencích pro obchod s elektřinou a plynem pro účely uplatnění režimu přenesení daňové povinnosti
Finanční správa zveřejnila na svých internetových stránkách 12. července 2016 informaci „Ukončení zveřejňování údajů o udělených licencích pro obchod s elektřinou a plynem pro účely uplatnění režimu přenesení daňové povinnosti“:
„Finanční správa upozorňuje, že počínaje dnem 12. 7. 2016 již nebude pro účely aplikace režimu přenesení daňové povinnosti na svých internetových stránkách zveřejňovat údaje o držitelích licencí pro obchod s elektřinou a plynem udělených Energetickým regulačním úřadem na základě zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Tyto informace, včetně údajů o držitelích licencí na ostatní činnosti, které jsou předmětem podnikání v energetických odvětvích (např. na distribuci elektřiny, distribuci plynu atd.), a údajů o uznáních oprávnění k podnikání pro obchod s elektřinou a plynem, jsou od 7. 7. 2016 k dispozici (ve formátu XML) na webové stránce Energetického regulačního úřadu na následujícím odkazu: http://www.eru.cz/cs/licence/informace-o-drzitelich.“
Připravujeme:
Vyplacení jiných vlastních zdrojů s. r. o. společníkům
Většina valných hromad s. r. o. letos již proběhla a společníci šťastnějších firem si rozdělili účetní zisk za minulý rok. Pokud je to společníkům málo, mohou se porozhlédnout po jiných zdrojích, bez kterých by se s. r. o. mohla obejít. S ohledem na obecně minimalistický přístup k tvorbě základního kapitálu zpravidla padá možnost jeho snížení s výplatou společníkům. U firem založených před rokem 2014 to je nejčastěji nyní již nepovinný rezervní fond, v případě nepeněžitých vkladů mohlo vzniknout tzv. vkladové ážio, dřívější příplatky společníků určené k úhradě ztrát nemusely být plně využity, vlastní
kapitál
mohly zvýšit také významné opravy minulých účetních období nebo oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků apod. V příštím čísle DHK si proto ukážeme, jaké jsou možnosti a postupy vedoucí k vyplacení zmíněných jiných vlastních zdrojů s. r. o., než je tradiční účetní (nerozdělený) zisk.