Plátce DPH pronajímá byty neplátcům (soukromým občanům) k bydlení na dobu určitou, přičemž jim poskytuje standardní služby související s nájmem. Je možné, aby při přefakturaci na výstupu u nájmu i služeb spojených s nájmem pronajímatel uplatnil osvobození od DPH, nebo jde o zdanitelné plnění?
Přeúčtování služeb souvisejících s nájmem bytu u plátce
Ing.
Martin
Děrgel
V souladu s § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o DPH, ve znění p. p. („zákon o DPH“), je nájem nemovitých věcí, včetně bytových jednotek i bytů coby částí budov, osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Pokud by částka za služby související s nájmem byla sloučena s nájemným, pak by bylo nutno celkovou částku (součet) posuzovat jednotně jako nájemné, takže by ve výsledku celá tato úplata byla osvobozena od DPH bez nároku na odpočet daně a pronajímatel (plátce) by ji vykazoval na řádku 50 přiznání k DPH. Přičemž by samozřejmě neměl nárok na odpočet DPH u souvisejících přijatých zdanitelných plnění od dodavatelů (plátců) předmětných služeb.
Pokud by vedle nájemného byla odděleně sjednána další samostatná paušální platba za služby spojené s nájmem, která by nebyla zúčtovávána s konečnými cenami dodavatelů, pak by podle mne měla charakter úplaty za poskytnuté zdanitelné plnění (poskytnutí předmětných služeb) přímo pronajímatelem. Pronajímatel (plátce) by tak měl standardně zachován nárok na odpočet DPH na vstupu z daňových dokladů dodavatelů (plátců) předmětných služeb. Pronajímatel by pak nemohl uplatnit postup podle § 36 odst. 11 zákona o DPH, tedy že by do základu daně nezahrnul částky hrazené dodavatelům za tyto služby, protože neprovádí jejich zúčtování.
Ovšem v praxi je nejčastější třetí varianta, a to že pronajímatel zúčtovává zálohy na služby související s nájmem, přičemž zachovává původní cenu od dodavatelů. V tom případě může postupovat dvěma způsoby: Buď uplatní zmíněný postup podle § 36 odst. 11 zákona o DPH, tedy že neuplatní DPH na vstupu a přeúčtovávaná hodnota služeb nebude předmětem DPH, anebo si uplatní odpočet DPH na vstupu z přijatých daňových dokladů od dodavatelů (plátců) služeb a při jejich poskytnutí (přeúčtování) nájemci uplatní (přizná) DPH na výstupu.
Dodejme několik podrobností k variantě vyloučení plateb za služby související s nájmem z předmětu DPH: Podle článku 79 Směrnice Rady č. 2006/112/ES o společném systému DPH základ daně nezahrnuje mimo jiné ani částky, které osoba povinná k dani obdržela od pořizovatele nebo od příjemce na úhradu výdajů zaplacených jejich jménem a na jejich účet, o kterých účtuje jako o průběžných položkách. Osoba povinná k dani musí prokázat skutečnou výši těchto výdajů a nesmí si odpočíst daň, která byla u těchto plnění uplatněna.
Na to navazuje již zmíněný § 36 odst. 11 zákona o DPH, podle kterého se do základu daně nezahrnuje částka, kterou plátce obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, že přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně. Metodická informace k tomuto ustanovení zveřejněná na webu Finanční správy ČR (http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-pridane-hodnoty/ informace-stanoviska-a-sdeleni/zaklad-dane/informace-k-36-odst-11-677) uvádí mimo jiné také následující sdělení:
-
„Jestliže pronajímatel o přijatých a uhrazených částkách za zajišťovaná plnění související s nájmem účtuje na zúčtovacích vztazích nebo je eviduje jako průběžné položky, protože tyto částky pro něho nejsou výnosem nebo příjmem ani nákladem nebo výdajem, za jeho uskutečněná plnění, částky přijaté od nájemce za zajišťovaná plnění související s nájmem nepřevýší částky uhrazené za zajišťovaná plnění související s nájmem a pronajímatel si neuplatní u těchto plnění pro jinou osobu nárok na odpočet daně, nezahrnuje tyto přijaté částky do základu daně podle § 36 odst. 11 zákona o DPH.
-
Pokud přijaté a uhrazené částky za plnění související s nájmem jsou pro pronajímatele výnosem nebo příjmem a nákladem nebo výdajem za jeho uskutečněná plnění, jedná se o „přeprodej“ nakoupené služby nebo zboží, u kterého pronajímatel uplatní daň na výstupu a zároveň při pořízení plnění může nárokovat odpočet daně za podmínek stanovených v § 72 a dalších zákona o DPH (...)“