Věcná břemena - co je nového?

Kromě množství paragrafů a demonstrativního výčtu možných služebností naši pozornost upoutá užívání několika termínů - věcné břemeno, služebnost a reálné břemeno.

NOZ se, na rozdíl od OZ, vrací k standardnímu členění věcných břemen na takzvané služebnosti a reálná věcná břemena. Rozdíl mezi těmito dvěma typy věcných břemen je v aktivitě nebo naopak pasivitě osoby zavázané z věcného břemene.

Pro služebnost je příznačné, že povinná osoba - vlastník věci, která je zatížena služebností, se musí ve prospěch jiného něčeho zdržet nebo naopak něco strpět. Jako jeden z nejtypičtějších příkladů lze uvést právo cesty, kdy povinná osoba musí oprávněné umožnit jezdit přes svůj pozemek, tedy být pasivní a strpět, že oprávněná osoba na její pozemek vjíždí jakýmikoli vozidly.

Definičním znakem reálného břemene je naopak aktivita povinné osoby, kdy vlastník věci zapsané do veřejného seznamu je povinen oprávněné osobě něco dávat nebo něco konat. Zde si lze představit například reálné břemeno, jehož podstatnou bude vyplácení renty oprávněné osobě vlastníkem věci zapsané ve veřejném seznamu.

Dalším dělením věcných břemen je jejich členění na takzvaná věcná břemena a věcná břemena . Rozdíl spočívá v tom, že u věcných břemen dochází k omezení vlastníka věci ve prospěch takzvaného panujícího pozemku, kdežto u věcného břemene dochází k omezení vlastníka ve prospěch oprávněné osoby.

Podstatu rozdílu můžeme názorně demonstrovat na příkladu služebnosti cesty. V případě, že bude zřízena pozemková služebnost, tedy služebnost cesty , bude to znamenat, že je služebnost zřízena ve prospěch takzvaného panujícího pozemku, tedy pozemku, který nemá přístup a v jehož prospěch je takové právo zřízeno. V takovém případě, pokud bude pozemek prodán, přechází oprávnění jezdit přes panující pozemek i na nového vlastníka. Naopak, pokud se bude jednat o osobní služebnost - tedy služebnost , je právo cesty přes panující pozemek vázáno na osobu, v jejíž prospěch bylo zřízeno a pokud by tato byla vlastníkem pozemku, který přístup nemá, nepřešlo by právo cesty přes služebný pozemek na nového vlastníka.

Výše uvedené plyne z § 1265 NOZ, který stanoví, že pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujících pozemkem, tedy ji oprávněná osoba nemůže převést na jiný pozemek a osobní nelze převést na jinou osobu.

NOZ stanoví, že služebnost lze zřídit k věci, aniž by takovou věc dále specifikoval. Platí tedy, že na rozdíl od OZ lze zřídit služebnost jak k nemovitosti, tak nově i k věci movité.

Typicky se služebnost zřizuje smlouvou, ale může být zřízena i též pořízením pro případ smrti, tedy nejčastěji závětí, popřípadě dědickou smlouvou, může vzniknout ze zákona či rozhodnutím orgánu veřejné moci v případech stanovených zákonem, ale může vzniknout i vydržením.

Pokud jde o služebnost zřízenou právním jednáním k věci zapsané ve veřejném seznamu, typicky v katastru nemovitostí, vzniká služebnost teprve zápisem do takového seznamu. V případě, že jde o věc, která není předmětem evidence ve veřejných seznamech, vzniká služebnost již účinností smlouvy o jejím zřízení.

Pro vyloučení pochybností je vhodné dodat, že ke služebné věci nemusí být zřízena pouze jedna služebnost. Vždy je však rozhodující, aby nově vzniklá služebnost nebyla na újmu právům starším. V praxi se lze velmi často setkat s tím, že služebný pozemek je povinen strpět vedení několika různých inženýrských sítí nebo je povinen strpět právo cesty a zároveň vedení vodovodu atd. Jak bylo řečeno výše, rozhodující je, aby taková oprávnění navzájem nekolidovala.

Kromě způsobů vzniku služebnosti uvedených výše, které zákon explicitně vyjmenovává, může služebnost nově vzniknout i prohlášením osoby, která je vlastníkem jak pozemku panujícího, tak pozemku služebného.

Možností zřídit služebnost ke svému pozemku, a to ve prospěch jiného svého pozemku, reaguje NOZ na problém, který se při převodu nemovitostí v praxi často objevoval. Pro ilustraci nám poslouží následující příklad: Prodávající vlastní pozemek A a pozemek B. K pozemku B se lze dostat pouze přes pozemek A. Kupující a prodávající mohou tuto situaci vyřešit právě zřízením služebnosti ve prospěch pozemku B. Toto však před účinností NOZ šlo učinit až po převodu pozemku B na kupujícího, který se tak vystavoval riziku, že pokud prodávající věcné břemeno nezřídí, pak bude mít pozemek, který bude bez přístupu. Takováto situace se dala řešit různými instituty, které motivovaly prodávajícího zřízení věcného břemene řádně provést, ať už sjednáním odstoupení od kupní smlouvy, vysoké smluvní pokuty atd.

NOZ na tuto situaci reaguje a reflektuje požadavky trhu s nemovitostmi. V současné době lze nastíněnou situaci vyřešit již před samotným převodem, a to právě zatížením pozemku vlastněného vlastníkem pozemku, v jehož prospěch má služebnost sloužit. Ustanovení § 1257 NOZ nicméně o tom, jak toto má vlastník obou pozemků učinit, mlčí. Podle názorů odborné veřejnosti tak musí vlastník učinit jednostranným prohlášením, které bude mít stejné náležitosti, jako by měla smlouva uzavíraná mezi vlastníkem panujícího a služebného pozemku.

Mezi odbornou veřejností vyvstala i otázka, zda lze jednostranným prohlášením vlastníka zřídit služebnost i k jiným věcem než jen k pozemkům. Vzhledem ke zcela jednoznačné jazykové formulaci ustanovení, které dovoluje zřídit služebnost vlastníku pozemku ve prospěch jiného svého pozemku, je třeba být obezřetný a do případné novelizace, případně do doby, než se vyvine ustálená vyšších soudů v této otázce, volit konzervativní přístup a v takové situaci zřizovat služebnost až smlouvou mezi novým a starým vlastníkem věci.

Jak služebnost zaniká? Služebnost může kdykoli zaniknout, pokud se na tom strany dohodnou. Pokud jde o služebnost zapsanou ve veřejném seznamu, je k jejímu zániku nezbytné, aby byla v takového seznamu vymazána.

Dalším způsobem zániku služebnosti je uplynutí doby, na kterou byla služebnost zřízena. Zákon pamatuje i na případy, kdy je osobní služebnost zřízena tak, že zaniká, pokud určitá osoba, odlišná od osoby oprávněné ze služebnosti, dosáhne dohodnutého věku a tato osoba předčasně zemře. V takovém případě platí, že předčasné úmrtí nemá na trvání služebnosti vliv a služebnost zaniká až uplynutím času, který do dovršení dohodnutého věku takové osoby chyběl.

Pokud se nicméně jedná o osobní služebnost ve prospěch oprávněné osoby a tato oprávněná osoba zamře, pak služebnost zaniká již smrtí této osoby. Pokud by taková služebnost měla přejít na dědice, musely by si strany takovou možnost dohodnout. Pokud v této dohodě nebudou nicméně specifikovat, jakých dědiců se toto oprávnění má týkat, budou jimi ze zákona zákonní dědicové v první třídě, tedy zůstavitelovi děti a manžel.

Pokud byla osobní služebnost zřízena ve prospěch právnické osoby, pak platí, že tato služebnost trvá potud, pokud trvá tato právnická osoba. Vzhledem k tomu, že zákon nestanoví, jestli tomu tak má být i pokud právnická osoba zanikne, avšak s právním nástupcem, je třeba takové ustanovení vykládat obezřetně tak, že na právního nástupce služebnost nepřechází.

Služebnost může zaniknout i tím, že dojde k trvalé změně, pro kterou již věc nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo osobě. Tuto možnost si lze představit například v situaci, kdy spadne dům, ve které měla oprávněná osoba služebnost bytu, vyschne studna, ke které si oprávněné osoby chodily pro vodu atd.

NOZ řeší i situaci, kdy během trvání služebnosti dojde k takové trvalé změně, která vyvolává hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panující věci nebo oprávněné osoby. V tomto případě se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za náhradu.

A jak je to, pokud se stane jedna osoba vlastníkem panující i oprávněné věci? Dojde ke splynutí a tedy k zániku služebnosti? Zákon výslovně pro tento případ stanoví, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká.

Jak bylo již uvedeno výše, je obsahem služebnosti závazek něčeho se ve prospěch někoho jiného zdržet či něco trpět. Zákon uvádí demonstrativně seznam častých služebností, u kterých podpůrně definuje jejich obsah. Obecně platí, že je na smluvních stranách, jaká práva a povinnosti si dohodnou. Pro případ, že smlouva o určitých právech a povinnostech mlčí, stanoví NOZ jejich zákonnou úpravu. Jedná se například o náklady na zachování věci a opravy věci, kde stanoví, že tyto nese oprávněná osoba. Pokud ale předmětnou věc užívá i ten, kdo je služebností obtížen, pak je tato osoba povinna na náklad poměrně přispívat, popřípadě se užívání věci zdržet. Pokud není stanovena míra služebnosti, platí, že v takovém případě je rozhodující potřeba panujícího pozemku.

Nyní se podíváme na některé v praxi nejčastěji užívané služebnosti.

Na základě zřízení služebnosti inženýrské sítě může oprávněná osoba zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést, a to vlastním nákladem a bezpečným způsobem, vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat jej a udržovat. Vlastník pozemku je naproti tomu povinen zdržet se všeho, co vede k ohrožení takových sítí a umožnit oprávněné osobě, aby na takový pozemek vstoupila za účelem údržby a prohlídky sítě. To však v případě, že to s ním bude předem projednáno. Toto nicméně samozřejmě neplatí v případech, které nesnesou odkladu jako například při haváriích. V této situaci je však oprávněná osoba povinna oznámit provádění oprav a místo označit a zabezpečit a po provedení takových oprav je povinna uvést služebný pozemek do původního stavu a nahradit škodu způsobenou prováděním prací.

Pokud je třeba zřídit na pozemku i obslužné zařízení, musí si toto oprávnění smluvní strany výslovně ujednat. Výslovné ujednání je třeba i v případě, že oprávněná osoba chce inženýrské sítě upravovat za účelem modernizace.

Další nejčastější služebností, která je v praxi hojně využívána, je služebnost cesty. Při zřizování takové služebnosti je třeba dávat pozor na terminologii, protože služebnost cesty není to samé jako služebnost stezky.

Pouze služebnost cesty umožňuje oprávněné osobě vjíždět na služebný pozemek motorovými vozidly, což ve většině případů bývá důvodem zřízení takového věcného břemene. Služebnost stezky dává oprávněné osobě pouze právo chodit po stezce nebo se po ní dopravovat, ale pouze lidskou silou, tedy typicky na kole. Pokud si zřídím právo stezky, nebudu nicméně oprávněna přes takový pozemek jezdit na zvířatech, ani vláčet po něm jakákoli břemena.

Další v praxi užívanou služebností je služebnost bytu. Touto služebností se často řeší situace, kdy za života darují rodiče potomkům dům nebo byt a na svoji ochranu zřizují služebnost bytu, která jim umožní v nemovitosti bez obav dožít.

Obsahem služebnosti bytu je tedy v obecné rovině právo užívat cizí věc pro svou vlastní potřebu. Vlastníku přitom náleží právo nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje.

V případě, že je zřízeno právo na odběr vody, ať již ve prospěch oprávněné osoby nebo pozemku, opravňuje takové právo oprávněnou osobu jak k samotnému odběru, tak pro vyloučení všech pochybností NOZ stanoví, že takové právo v sobě zahrnuje i právo vstupu na služebný pozemek za účelem odběru vody.

O rozsahu odběru zákon mlčí, a tedy je vhodné stanovit četnost a objem odebírané vody, aby například v horkých měsících nedošlo k vytažení studny. Pokud taková úprava bude absentovat, platí podle obecných ustanovení, že rozhoduje potřeba panujícího pozemku, přičemž budou brány v potaz místní zvyklosti, a pokud jich není, pak platí, že je rozsah spíš menší než větší. Vzhledem k této poměrně vágní formulaci je vhodné na určení četnosti a objemu odběru při zřizování takové služebnosti pamatovat.

Jak bylo řečeno výše, spočívá podstata reálných břemen v tom, že povinná osoba musí ve prospěch oprávněné něco aktivně konat nebo jí něco dávat. Reálné břemeno lze též zřídit pouze k věcem zapsaným ve veřejných seznamech.

V praxi si lze představit, že si strany například dohodnou, že vlastník pozemku zatíženého reálným břemenem bude oprávněné osobě poskytovat například část sklizně nebo aktivně poskytovat vodu. Lze si nicméně představit i pro současný život zajímavější využití, a to například v podobě povinnosti povinné osoby, vlastníka pronajímané nemovitosti, poskytovat část takto získaného nájemného oprávněné osobě.

Na rozdíl od služebností NOZ nestanoví žádný výčet možných reálných břemen, a je tedy na stranách, jak si takové právo sjednají. Pro jedno věcné břemeno lze nicméně zatížit i více věcí.

Vzhledem k tomu, že podstata reálného břemene tkví v tom, že vlastník povinné věci musí něco aktivně konat, je pozice oprávněné osoby, která je na jeho počínání závislá, oslabena. Zákon proto obsahuje určitá ustanovení na ochranu oprávněné osoby. Například spočívající v tom, že pokud nedostačuje věc reálnému břemeni, a to z viny jejího vlastníka, je vlastník povinen složit jistotu nebo jinak napravit tento stav, a to tak, aby oprávněná osoba neutrpěla újmu.

Obrácenou stranou této mince pak je to, že v případě, že si strany sjednávají časově neomezené reálné břemeno, platí, že jej musí sjednat jako vykupitelné a musí si předem dohodnout podmínky výkupu. O jiných způsobech zániku reálného břemene platí obdobně to, co bylo řečeno o zániku služebnosti.

V tomto článku jsme si přiblížili, jaké praktické možnosti nám dává právo ve vztahu k dlouhodobému řešení určitých závazků, které jsou vázány na vlastnictví věci.

V příštím díle DHK završíme tuto minisérii článků o otázkách souvisejících s převodem nemovitostí článkem o kupní smlouvě a průběhu nemovitostních transakcí.

Upozorňujeme:

Informace ke zpřístupnění hromadného předpisného seznamu na daň z nemovitých věcí v roce 2016

Na internetových stránkách Finanční správy ČR byla 19. dubna 2016 zveřejněna Informace ke zpřístupnění hromadného předpisného seznamu na daň z nemovitých věcí v roce 2016, v níž se mimo jiné praví:

„Daň nemovitých věcí se stanovuje rozhodnutím, jímž je platební výměr, dodatečný platební výměr nebo hromadný předpisný seznam. Poplatníkům daně z nemovitých věcí, u nichž na zdaňovací období roku 2016 došlo ke změně výše daně oproti předchozímu roku, případně oproti částce vypočtené v daňovém přiznání, sděluje místně příslušný finanční úřad novou výši daně nejčastěji hromadnými předpisnými seznamy, které jsou zpřístupněny k nahlédnutí na územních pracovištích příslušného finančního úřadu.

Finanční úřad vydává hromadný předpisný seznam na daň z nemovitých věcí za obvod své územní působnosti, tj. za příslušný kraj nebo za hlavní město Prahu. Hromadné předpisné seznamy zpřístupní příslušné finanční úřady k nahlédnutí na svých územních pracovištích v průběhu měsíce května 2016. Informace o době, kdy lze do hromadných předpisných seznamů nahlédnout, zveřejní jednotlivé finanční úřady veřejnou vyhláškou, kterou vyvěsí po dobu nejméně 30 dnů na své úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup.

Vyhlášky finančních úřadů o zpřístupnění hromadných předpisných seznamů budou zveřejněny také na úředních deskách obcí v příslušném kraji. Při nahlédnutí do hromadného předpisného seznamu jsou daňovému subjektu zpřístupněny pouze údaje týkající se jemu stanovené daně...“ Kompletní text informace, která byla zveřejněna jako informační leták pro poplatníky daně z nemovitých věcí, naleznete na www.financnisprava.cz.