Živnostník s daňovou evidencí plánuje koupit na úvěr pozemek s budovou skladiště. Od právníka se dozvěděl, že fyzická osoba nemůže koupit nemovitost jako OSVČ, ale jako občan, i když bude sloužit k podnikání. Jak má postupovat? Má koupit nemovitost na rodné číslo, úvěr také splácet jako občan a pro firemní využití si sám se sebou uzavřít nájemní smlouvu, kde umožní nájemci daňové odpisy. Nebo může nemovitost zahrnout do daňové evidence, i když není koupena na IČO, ale tzv. na rodné číslo? A jak daňově uplatnit úroky a splátky úvěru?
Koupě nemovité věci OSVČ s daňovou evidencí na úvěr
Ing.
Martin
Děrgel
Odpověď právníka není správná, resp. přesná, případně jí tazatel mylně pochopil. V případě fyzických osob je jediným právním i daňovým subjektem (poplatníkem nebo plátcem daně) vždy pouze „pan Novák“. Vůbec přitom nezáleží na tom, zda v tom či onom právním vztahu nebo u toho kterého svého majetku vystupuje jako soukromá osoba (nepodnikatel) nebo jako „pan Novák - podnikatel“. Právní i daňový subjekt jsou vždy jednoznačně určeny jménem a příjmením dané fyzické osoby a jejím bydlištěm, případně ještě rodným číslem.
Prakticky žádný význam nemá doplnění identifikace o statistický evidenční údaj ekonomické jednotky „IČO“ nebo uvedení daňového identifikátoru „DIČ“ apod. V dotazovaném případě jde tedy zkrátka o nákup nemovité věci „panem Novákem“, přičemž ohledně nabytí vlastnického práva ani daní není až tak podstatné, jestli při této koupi vystupoval v roli soukromé osoby (tzv. koupě na rodné číslo), nebo jako podnikatel (tzv. koupě na IČO). Obdobné je to rovněž s dluhy (závazky) „pana Nováka“, například z titulu úvěru nebo hypotéky.
Podstatné tedy je, že „pan Novák“ platně uzavře kupní smlouvu se stávajícím vlastníkem nemovité věci a na základě vkladu do katastru nemovitostí se stane jejím novým vlastníkem. Vůbec nezáleží na tom, zda na kupní smlouvě bude kromě jména, bydliště a rodného čísla „pana Nováka“ dále uvedeno, že podniká, jaké je jeho IČO, je-li plátcem DPH, jaké má DIČ apod.
Když se „pan Novák“ takto stane vlastníkem předmětné nemovité věci, může se pak rozhodnout, zda jí zahrne do obchodního majetku pro účely své samostatné (podnikatelské) činnosti. Což je čistě daňově významný administrativní úkon, který se objeví pouze v interní daňové evidenci „pana Nováka“. V souladu s § 4 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, tak učiní jednoduše zápisem dané nemovité věci do své daňové evidence majetku ve smyslu § 7b ZDP, prakticky řečeno, zápisem dané věci do knihy (karty) hmotného majetku nebo do jiné obdobné formy evidence, čímž potvrzujeme dotazovanou druhou variantu.
Zahrnutí do obchodního majetku není údajem zaznamenávaným v katastru nemovitostí a nedochází při něm k žádné vlastnické změně, vlastníkem je stále „pan Novák“. Tento úkon má „pouze“ daňové důsledky pro daň z příjmů. V souladu s § 26 odst. 5 ZDP pak bude možné stavbu (nikoli „holý“ pozemek) daňově odpisovat, opravovat a daňově uplatnit úroky z úvěru na pořízení této nemovité věci. Samozřejmě ale daňově přímo nelze uplatnit splátky úvěru, tyto se již totiž promítly do pořizovací (kupní, vstupní) ceny nemovité věci a v části odpovídající stavbě se odpisují. Na druhé straně nebude prodej nemovité věci v obchodním majetku osvobozen od daně z příjmů, resp. až po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku, jak stanoví § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.
Smlouva o nájmu logicky vyžaduje minimálně dvě smluvní strany, tedy dva samostatné (odlišné) právní subjekty. Je proto jasné, že „pan Novák“ si sám sobě, resp. své dílčí roli „panu Novákovi - podnikateli“, nemůže předmětnou nemovitou věc pronajmout, je přece už jejím vlastníkem. První varianta je tak nesmyslná.