OSVČ - neplátce DPH si pronajímá za 360 000 Kč ročně výrobní halu pro podnikání. Poněvadž ale celý objekt nevyužije, jeho část dále podnajímá s. r. o. za 240 000 Kč ročně. Může inkasované podnájemné a ve stejné výši (240 000 Kč) také placené nájemné evidovat jako tzv. průběžné položky pouze jako pohledávku a závazek? Jde o to, aby podnájemné nemuselo být započítáno do obratu pro účely povinné registrace k dani z přidané hodnoty.
Zahrnují se příjmy z podnájmu do obratu pro DPH?
Ing.
Martin
Děrgel
Navrhovaný postup není správný, nájem (včetně podnájmu) představuje využití hmotného majetku za účelem získání příjmu, a jelikož jde o soustavnou činnost dotyčné osoby - OSVČ, představuje jeho ekonomickou činnost ve smyslu § 5 zákona o DPH. Návazně na to úplata
alias
příjem z nájmu (včetně příjmu z podnájmu), který evidentně není pouze doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně, je nutné v souladu s § 4a ZDPH zahrnout do obratu dotyčné osoby povinné k dani pro účely DPH.Mimo obrat je možné ponechat pouze přeúčtovávané položky od dodavatelů energií na nájemce (podnájemce) za spotřebu elektřiny, plynu, vody apod., pokud jsou dotyčným osobám samostatně účtovány a pronajímatel (podnajímatel) při jejich pořízení neuplatnil odpočet DPH na vstupu. Podle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH se pro účely tohoto zákona rozumí „nájmem“ také podnájem, případně pacht a podpacht.
Připomeňme, že pro účely testování povinné registrace z důvodu překročení limitu obratu je nutné obrat osoby povinné k dani sledovat tzv. klouzavou metodou, tedy za každých nejvýše 12 kalendářních měsíců po sobě jdoucích, a nikoli pouze jako „roční“ za jednotlivé kalendářní roky. Výjimkou jsou příjmy z nájmu nemovitých věcí (§ 56a ZDPH) dosažené v roce 2014, které se kvůli chybě zákonodárců do obratu nezapočítávají.
Dodejme, že do daňových výdajů souvisejících se samostatnou
alias
podnikatelskou činností tazatele (OSVČ) je možné zahrnout pouze poměrnou část nájemného za celý objekt, kterou platí vlastníkovi. Což bude podle dotazu jen menší část, jelikož větší část najatého objektu pronajímá další osobě. A právě tato zřejmě podstatná část nájemného hrazeného vlastníkovi dané stavby představuje výdaj související s jejím pronájmem, resp. podnájmem, a může se proto jednat jen o daňové výdaje spojené s příjmy z nájmu ve smyslu § 9 ZDP. Samozřejmě za předpokladu, že u příjmů z nájmu poplatník nevyužívá tzv. paušální daňové výdaje ve výši 30% z příjmů (až do absolutního limitu 600 000 Kč za rok).Podnájemné nemůže být posuzováno pro účely daně z příjmů jako příjem ze samostatné (podnikatelské) činnosti tazatele, protože nejde o živnostenské podnikání a najatý majetek pochopitelně nelze zahrnout do obchodního majetku ve smyslu § 4 odst. 4 ZDP, kde je možné začlenit jen vlastní majetek poplatníka.