Činnosti realitní kanceláře plátce DPH a danění rezervačního depozita Realitní kancelář zajišťuje svým klientům prodeje bytů, domů a rovněž pronájmy bytů u dalších osob – majitelů nemovitostí. Jelikož je třeba tyto služby, které jsou časově oddělené a podmíněné různými okolnostmi, nějak jistit pro všechny tři strany – realitní kancelář, kupující a prodávající – je složeno na účet realitní kanceláře (RK) tzv. rezervační depozitum, které se event. bude i vracet zájemci o službu RK (neplátci DPH). Nebo v případě úspěšné realizace bude část zaúčtována ve prospěch RK, event. bude vrácena klientovi a ten ji použije na úhradu ceny služby majiteli nemovitosti. Toto vše je podloženo Smlouvou sepsanou právníkem a podepsanou všemi zúčastněnými. Jak se v tom správně zorientovat daňově, kdy odvést DPH, event. jak správně účtovat?
Dotazy a odpovědi: Daň z přidané hodnoty
Vydáno:
3 minuty čtení
Daň z přidané hodnoty
Ing.
Václav
Benda
ODPOVĚĎ z hlediska DPH
Rezervační depozitum je třeba z hlediska DPH chápat jako úplatu přijatou před datem uskutečnění plnění. Prakticky to znamená, že jedná-li se o částku přijatou na budoucí prodej bytu či jiné nemovitosti, na kterou se nevztahuje osvobození od daně, vzniká prodávajícímu, který je plátcem daně k datu jejího přijetí podle § 21 odst. 1 zákona o DPH povinnost přiznat z přijaté částky daň. Pokud je tato částka složena jako depozitum na účet realitní kanceláře, která prodej pouze zprostředkovává, tj. není fakticky přijata prodávajícím, povinnost přiznat daň z této částky prodávajícímu nevznikne. Prodávající přizná daň podle § 21 odst. 1 zákona o DPH až k datu uskutečnění zdanitelného plnění, tj. předání bytu či jiné nemovitosti kupujícímu, nebo k datu přijetí úplaty, pokud by byla přijata před datem uskutečnění zdanitelného plnění.
Pokud část depozita zůstane realitní kanceláři jako její provize, vzniká realitní kanceláři, povinnost podle § 21 odst. 1 zákona o DPH přiznat z částky odpovídající provizi daň k jejímu přijetí jako z přijaté úplaty za zprostředkovatelskou službu. Pokud by bylo realitní kanceláří depozitum vráceno kupujícímu a teprve následně by realitní kanceláři byla přiznána a zaplacena provize za zprostředkovatelskou službu, z přijaté částky depozita by realitní kanceláři povinnost přiznat daň nevznikla. Realitní kancelář by přiznala podle § 21 odst. 1 zákona o DPH daň až k datu uskutečnění zdanitelného plnění, tj. ke dni splnění posledního závazku ze smlouvy, nebo k datu přijetí úplaty, pokud by byla přijata před datem uskutečnění zdanitelného plnění.
ODPOVĚĎ z hlediska účetnictví
Ing. Jana Pilařová
Přijaté depozitum bude, v každém případě, v účetnictví zachyceno jako závazek. Pokud se jedná pouze o „uschování peněz“ pro pozdější převod prodávajícímu, bude se jednat o jiný závazek (účet 379), která bude dále uhrazena prodávajícímu. Pokud se jedná o přijatou zálohu na budoucí prodej (v případě, kdy by RK byla prodávajícím), bude zachycena na účtu 324 – Přijaté zálohy. V případě, kdy se jedná o přijatou zálohu na vlastní provizi za zprostředkování prodeje, bude účtování obdobné, tj. záloha bude zachycena na účtu 324.
ODPOVĚĎ z hlediska daně z příjmů
Samotné přijetí depozita nemá žádný dopad na základ daně z příjmů realitní kanceláře, jedná se pouze o „tok peněz“ na třetí účtové třídě.
Přijatá záloha na budoucí prodej nemovitosti (RK je vlastníkem nemovité věci) bude zaúčtována do výnosů k datu nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Zároveň dojde ke zúčtování účetní zůstatkové ceny do nákladů. V základu daně dojde k zachycení rozdílu mezi účetní a daňovou zůstatkovou cenou prodávaného majetku, daňové odpisy budou uplatněny v poloviční výši.
Přijatá záloha na budoucí provizi bude zúčtována proti výnosu z titulu poskytnuté služby k datu vzniku právního nároku na provizi podle uzavřené smlouvy. Výnos je součástí základu daně.