Dodání nemovité věci jako ekonomická činnost obce z pohledu DPH

Vydáno: 24 minut čtení

Dodání nemovitostí (zejména pozemků) z pohledu DPH patří v současnosti k často řešeným oblastem s významným finančním dopadem. Finanční úřady se podle mých zkušeností zpravidla domáhají zatížení převodu pozemku 21 % DPH i v případech, kdy můžeme mít vážné pochybnosti, zda daný převod vůbec naplňuje podstatu ekonomické činnosti. Podle mých poznatků tento problém vzniká zejména u obcí. V případě fyzických osob je pro finanční úřady přijatelnější myšlenka, že u plátce existuje skupina majetku, při jehož prodeji nevystupuje jako osoba povinná k dani.

Dodání nemovité věci jako ekonomická činnost obce z pohledu DPH
Ing.
Zdeněk
Nejezchleb
Příklad
Pan XY je plátce DPH (z pohledu DPH provádí ekonomickou činnost jako
auditor
, zabývá se účetním poradenstvím apod.). Kromě toho má zahrádku, která ale nesouvisí s jeho ekonomickou činností. Pokud tuto zahrádku bude prodávat, bude bezesporu jednat jako osoba nepovinná k dani a finanční úřad by jej určitě neměl tlačit k tomu, aby testoval tento prodej na podmínky § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“) – tedy zda by se jednalo o prodej zdaňovaný nebo od daně osvobozený.
V rámci svého příspěvku bych se tedy zaměřil na problematiku hranice ekonomické činnosti u převodů nemovitostí a pokusil se shrnout informace, které se v poslední době k této problematice objevily. Předem ale upozorňuji, že k této problematice nenajdeme jednoznačné závěry a konkrétní aplikace bude spíše na osobní odvaze jednotlivých obcí.
 
Nakládání s nemovitostmi ÚSC z pohledu DPH
 
Základní rozdělení
Činnost ÚSC se z pohledu DPH tradičně rozděluje do dvou základních kategorií:
a)
Činnost ekonomická (pokud bychom toto převedli do oblasti nemovitostí, tak se může jednat například o nakládání s lesními pozemky, na kterých obec pěstuje les, nakládání s bytovým domem, který je pronajímán, případně aktivní příprava pozemků vhodných pro výstavbu rodinných domů k prodeji tím, že obec realizuje výstavbu sítí).
b)
Výkon působností v oblasti veřejné správy (v úzkém slova smyslu tak, jak to vymezuje například
judikát
ESD C-446/98 Fazenda Pública) – tedy činnosti při které ÚSC vystupuje jako orgán veřejné správy na základě zvláštního právního předpisu (působnost svěřená ÚSC na základě speciálního právního pověření), nikoliv za stejných právních podmínek, které platí pro subjekty soukromého práva (v oblasti nemovitostí se může jednat například o nakládání s pozemky, které přímo souvisí s místními komunikacemi, na kterých obec plní své povinnosti vyplývající ze zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích).
Jsem přesvědčen, že na obcích musíme pracovat ještě s třetí kategorií aktivit, která nespadá ani pod jednu z výše uvedených činností. Obec může mít například nejrůznější volné zelené plochy, na kterých ekonomická činnost prokazatelně neprobíhala a ani neprobíhá, nemůžeme ale ani říkat, že by zde probíhal výkon veřejné správy v úzkém slova smyslu specifikován v kategorii b). Do obdobné situace se dostáváme v