Fyzická osoba nepodnikatel vlastní pozemky. Získané dědictvím (v soukromém držení cca 20 let). V současné době byl na části pozemku vytěžen les, vybudovaná příjezdová komunikace a přivedena elektrická energie. Náklady dosáhly cca 4,5 mil. Kč. Nyní bude probíhat postupné rozdělování pozemku a jejich prodej. Jak v takovém to případě proběhne zdanění u DPH a u daně z příjmů?
Daň z přidané hodnoty
Ing.
Václav
Benda
ODPOVĚĎ z pohledu DPH
V uvedeném případě se jedná z hlediska zákona o DPH o problematickou záležitost. Sporné je, zda se bude jednat o ekonomickou činnost, která je předmětem DPH, či nikoliv. Podle § 5 odst. 2 zákona o DPH se za ekonomickou činnost považuje také využití hmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně. Přitom není podstatné, podle jaké ustanovení zákona o daních z příjmů budou příjmy z prodeje pozemků zdaňovány. Podle mého názoru vzhledem k tomu, že fyzická osoba jako vlastník pozemků je zhodnotí tím, že z nich udělá pro účely DPH stavební pozemky ve smyslu § 56 odst. 2 zákona o DPH a bude se jednat o opakovaný prodej pozemků, mělo by se o ekonomickou činnost pro účely zákona o DPH jednat. Pokud začne fyzická osoba pozemky prodávat jako neplátce daně, stane se v souvislost s jejich prodejem podle § 6 zákona o DPH, tj. při překročení limitu obratu ve výši 1 000 000 Kč plátcem daně. Od data registrace plátce daně bude muset z prodaných stavebních pozemků přiznávat daň v základní sazbě daně 21 %.
ODPOVĚĎ z pohledu daně z příjmů
Ing. Eva Sedláková
Z hlediska daně z příjmů fyzických osob jsou příjmy z těžby dřeva na pozemku, který není zahrnut v obchodním majetku poplatníka, příjmem podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, tj. příjmy z příležitostných činností nebo z příležitostného nájmu movitých věcí, včetně příjmů ze zemědělské výroby a lesního a vodního hospodářství, které nejsou provozovány podnikatelem. Pokud výše příjmu z těžby dřeva z vlastního lesa nepřevýší v daném zdaňovacím období 30 000 Kč, je uvedený příjem od daně z příjmů osvobozen podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. Citovaný § 10 odst. 1 písm. a) zákona stanoví mimo jiné, že od daně jsou osvobozeny příjmy podle odstavce 1 písm. a), pokud jejich úhrn u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období 30 000 Kč.
Pokud výše příjmu z těžby dřeva z vlastního lesa převýší v daném zdaňovacím období zákonem stanovený limit 30 000 Kč, je daný příjem třeba uvést do daňového přiznání. Jako daňový výdaj může poplatník uplatnit doložené výdaje na dosažení daného příjmu nebo uplatnit výdaje paušální 80 % částkou z dosažených příjmů, maximálně však 1 600 000 Kč.
V případě rozdělení a následného prodeje pozemku, bude příjem z prodeje jednotlivých částí pozemku od daně z příjmů osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona v návaznosti na § 4 odst. 2 písm. d) zákona. Citovaný § 4 odst. 1 písm. b) zákona stanoví mimo jiné, že od daně je osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 5 let. Následně pak § 4 odst. 2 písm. d) zákona stanoví, že doba mezi nabytím a prodejem podle odstavce 1 písm. a) nebo b) se nepřerušuje, pokud v době mezi nabytím a prodejem došlo k rozdělení pozemku.
Pokud se jedná o příjezdovou komunikaci a přípojku elektrické energie, jde o stavby. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v § 506 odst. 1 stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Dále pak § 509 stanoví, že inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.
Pokud tedy poplatník vybudoval na vlastním vytěženém pozemku příjezdovou komunikaci, je tato komunikace součástí jeho pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, že příjem z prodeje pozemku je od daně osvobozen, je osvobozen i příjem z prodeje komunikace, která je jeho součástí. Z uvedeného důvodu výdaje spojené se stavbou příjezdové komunikaci nelze uplatnit jako daňový výdaj. Zákon o daních z příjmů v § 25 odst. 1 písm. i) stanoví mimo jiné, že za výdaje (náklady) vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely nelze uznat zejména výdaje (náklady) vynaložené na příjmy od daně osvobozené.
Jako daňový výdaj lze v daném případě uplatnit pouze výdaje spojené se stavbou inženýrských sítí, tj. v daném případě přípojkou elektrické energie, která není v souladu s občanským zákoníkem součástí pozemku. Příjem z prodeje přípojky elektrické energie je zdanitelným příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, ke kterému lze uplatnit prokazatelně vynaložený výdaj na jeho dosažení. To platí v případě, že poplatník uvedenou přípojku elektrické energie prodá do 5 let od jejího dokončení, tedy v případě, že příjem z prodeje nebude od daně z příjmů osvobozen.