Nájemní smlouva a některé související otázky

Nejdříve se krátce zastavme u nové právní úpravy nájmů a nájemní smlouvy, kterou přinesl NOZ¹⁾. Problematika nájmu je obsažena v § 2201-2331 NOZ, tato úprava je rozdělena na obecná ustanovení (§ 2201-2234), zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2235-2301), zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302-2315), zvláštní ustanovení o podnikatelském pronájmu věcí movitých (§ 2316-2320), zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku (§ 2321-2325) a ubytování (§ 2326-2331).

K problematice nájmu je nutné doplnit také úpravu pachtu, ta je obsažena v § 2332-2357 NOZ a je rozdělena na obecná ustanovení (§ 2332-2344), zemědělský pacht (§ 2345-2348) a na pacht závodu (§ 2349-2357).

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Lze tak konstatovat, že NOZ zužuje pojem nájmu tím, že z něj vyčleňuje pacht, nájem je již jen přenechání věci k dočasnému užívání, nikoliv k požívání. Znaky nájmu jsou tak úplatnost a dočasnost, účelem je pouze užívání. Co se týká úplatnosti, lze samozřejmě předpokládat, že nájemné jako úplata bude poskytována zejména v penězích, ale ustanovení § 2217 odst. 2 NOZ předpokládá i jiné plnění než peněžní. Výše nájemného nemusí být stanovena, v takovém případě se platí nájemné ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Ustanovení § 2218 NOZ potom jednoznačně stanoví, že nájemné se platí měsíčně pozadu.

Dalším znakem nájemní smlouvy je její dočasnost, příslušná věc se nájemci neposkytuje na trvalo, nájemce tak musí vždy počítat s tím, že nájem někdy skončí. Pokud si smluvní strany neujednají dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Pokud je nájem sjednán sice na dobu určitou, ale tato doba je neúměrně dlouhá, NOZ za tuto dobu považuje 50 let, potom se i tak ke smlouvě přistupuje, jako by byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Příslušná úprava je obsažena v § 2204 odst. 4 NOZ.

Dle ustanovení § 2202 odst. 1 NOZ lze pronajmout věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou, nespotřebitelnost věci, která je přenechávána, je tak pojmovým znakem nájemní smlouvy. Současně ustanovení § 2202 odst. 2 NOZ jednoznačně stanoví, že pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne.

Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce. V tomto případě se jedná o novou úpravu, která byla přijata v zájmu ochrany dobré víry. Typicky tak zájemce o koupi nemovité věci může takto zjistit, zda je věc pronajata. Ovšem zápis by měl být zejména ochranou nájemce při změně vlastnictví pronajaté věci, zapsání nájemního práva by tak mělo být v jeho zájmu. Je ale nutné zdůraznit, že zápis nájemního práva není , takže i když nájemní právo ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) zapsáno nebude, neznamená to, že věc není pronajata, ale pouze to, že takový zápis nebyl navržen vlastníkem věci nebo s jeho souhlasem nájemcem. Blíže viz § 2203 NOZ.

Co se týká dopadů a důsledků změny vlastnictví pronajaté věci, je příslušná úprava obsažena v § 2221-2224 NOZ.

Smluvní strana nemá právo vypovědět nájem jenom proto, že se změnil vlastník, ovšem z ustanovení § 2222 odst. 1 NOZ dovodíme, že jsou možná i odchylná ujednání. Pokud je tedy možnost vypovědět nájem i z toho důvodu, že se změnil vlastník, potom má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Současně také NOZ upravuje situaci, kdy je nový vlastník v dobré víře, že věc není pronajata, neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Zároveň ale platí, že nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena.

Výpovědní doba v případě výpovězení smlouvy u nemovitých věcí je 3 měsíce, u movitých věcí 1 měsíc.

Navíc strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.

A poslední poznámku ke změně vlastnictví pronajaté věci, pokud se jedná o nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí, pronajímatel nemá právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. Toto ani nelze ujednat jinak, pokud by tak bylo, k takovému ujednání se nepřihlíží.

Stručně se zmiňme také o nájmu bytu. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu jsou obsažena v § 2235-2301 NOZ. Jedná se o případy nájmu bytu nebo domu, pokud mají sloužit k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Pokud by byt nebo dům sloužil k jinému účelu, použila by se obecná nájemní smlouva. Tato zvláštní pravidla se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (např. návštěva, letní byt, stáž apod.).

Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Rozhodující je tedy účel nájmu a pronajímatel se nemůže odvolávat na to, že nejde o byt a v důsledku toho např. omezovat služby či nájemcova práva. Některá speciální práva, která často bývají předmětem sporu, NOZ nájemci výslovně přiznává, jedná se například o:

Co se týká práva přijímat kohokoliv v domácnosti, pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. Toto právo ale není absolutní a nevztahuje se na případy, kdy novým členem domácnosti má být osoba blízká anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Navíc má pronajímatel právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách, k tomu blíže ustanovení § 2272 odst. 3 NOZ.

Z ustanovení § 2237 NOZ vyplývá, že smlouva musí mít písemnou formu, nedodržení ale může namítnout pouze nájemce, nikoliv pronajímatel. Z toho vyplývá, že za dodržení písemné formy je zodpovědný pronajímatel. Jako další ochrana nájemce slouží i ustanovení § 2238 NOZ, podle kterého pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je podle práva, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, jedná se o tzv. ochranu poctivého nájemce. Osvědčení dobré víry bude spočívat zejména v tom, že nájemce řádně platí nájemné, že pronajímatel byt nájemci řádně předal, o nájemci ví a nečiní žádné kroky, které by vedly k zamezení tohoto nájemního vztahu. A další ustanovení § 2239 NOZ, které obsahuje omezení ukládat nájemci smluvní pokuty a další povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. Pokud tedy např. pronajímatel požaduje, aby se v domě ve večerních hodinách z důvodu bezpečnosti zamykalo, nebo aby byl prováděn úklid společných prostor, potom se jedná o povinnosti zcela jistě přiměřené. Pokud by ale pronajímatel požadoval např. povinnost hlášení všech návštěv nájemce, nebo strpění častých kontrol ze strany pronajímatele, potom se jedná o povinnosti zcela zjevně nepřiměřené.

Důležitou otázkou je samozřejmě nájemné jako platba za možnost užívání pronajaté věci. Speciální úpravu obsahuje NOZ právě pro nájemné v případě nájmu bytu a nájmu domu, a to v § 2246 a 2254. Nájemné si strany ujednají pevnou částkou s tím, že se má za to, že nájemné se sjednává na jeden měsíc. Pronajímatel musí zajistit po dobu nájmu nezbytné služby, ledaže si to strany ujednáním vyloučí. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis, z čehož lze, podle mého názoru, dovodit, že úhrady za tyto služby součástí nájemného nejsou.

Způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb si smluvní strany ujednají, způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. V tomto případě se tak jedná o speciální ustanovení vůči § 2218 NOZ. Poměrně podrobně je také upravena problematika zvyšování nájemného, každoroční zvyšování nájemného si mohou strany ujednat přímo v nájemní smlouvě. Zajímavostí je možnost zvýšení nájemného v případě, že pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody. V takovém případě se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Pokud k takové dohodě nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů, v takovém případě bude o návrhu rozhodovat soud.

Ještě doplňme něco málo ke kaucím, které jsou v NOZ nazývány jako jistota. Maximální výše jistoty činní šestinásobek měsíčního nájemného a smyslem je to, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Podmínkou je dohoda obou stran, že taková jistota bude poskytnuta. Ustanovení § 2254 odst. 2 NOZ dává nájemci právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Novou úpravou, která může mít dopady i z daňového hlediska, je rozdělení údržby pronajaté věci, a to tak, že běžnou údržbu věci provádí nájemce a ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel. V obou případech ale může být smluvními stranami ujednáno jinak.

V případě neziskových subjektů se může objevit také nájem služebního bytu, jeho úprava je obsažena v § 2297-2299 NOZ. Jedná se o případ, kdy je nájem bytu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce, v takovém případě jsou práva nájemce služebního bytu omezena. Skončení nájmu služebního bytu souvisí se skočením výkonu práce, další postup záleží na tom, z jakého důvodu dojde k ukončení výkonu práce. Pokud nájemce přestane vykonávat práci, aniž k tomu měl vážný důvod, tj. z vůle nájemce, končí nájem posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce práci přestal vykonávat.

Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo ve zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci. V tomto případě je tedy časový prostor na straně nájemce podstatně delší. V případě, že nájemce zemře, nájem služebního bytu sice končí, ale osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet. Další postup potom závisí na pronajímateli, jestliže bude požadovat vyklizení bytu, musí tak být učiněno nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy osoba užívající služební byt tuto výzvu obdrží.

Speciální úpravu obsahuje NOZ i pro nájem prostoru sloužících k podnikání. Důležité je, že nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Ustanovení § 2305 NOZ obsahuje úpravu týkající se označování pronajatých prostor v souvislosti s podnikatelskou činností nájemce.

Pokud následně dochází k ukončení tohoto nájmu výpovědí, musí být ve výpovědi uveden její důvod, jinak je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční, v případě nájmu na dobu neurčitou je za splnění podmínek § 2312 NOZ šestiměsíční.

Zajímavou úpravou je právo na náhradu za převzetí zákaznické základny v případech, kdy nájem skončí výpovědí ze strany pronajímatele. Příslušná úprava je obsažena v § 2315 NOZ.

Je také vhodné upozornit na úpravu podnájmu, která doznala některých změn - úprava je obsažena v § 2215-2216 NOZ. Nyní platí, že k podnájmu je nutný souhlas pronajímatele, a pokud byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, je nutný i písemný souhlas s podnájmem. Pokud by tuto podmínku nájemce nedodržel, vedlo by to ke vzniku práva pronajímatele vypovědět nájem bez výpovědní doby. Důležité také je, že za podnájemce odpovídá nájemce, jako by věc užíval sám.

Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Je tak patrné, že na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastní aktivitou věc obhospodařovat tak, že bude přinášet výnos. Z čehož vyplývá, že předmětem pachtu může být pouze taková věc, která bude při řádném obhospodařování přinášet výnos. I v případě pachtovní smlouvy platí, že je-li propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř.

Lze tak konstatovat, že základní rozdíl je ten, že nájemce pronajatou věc pouze užívá, kdežto pachtýř věc nejenom užívá, ale také požívá, tj. bere z ní užitky či výnosy.

²⁾Ještě se stručně podívejme na příjmy z nájmu z pohledu daně z příjmů upravené ZDP. Jak vyplývá z § 18a odst. 2 písm. d) ZDP, příjmy z nájemného, s výjimkou nájmu státního majetku, jsou u veřejně prospěšných poplatníků vždy předmětem daně, a to bez ohledu na skutečnost, zda se bude jednat o příjmy v rámci hlavní (nepodnikatelské) činnosti nebo doplňkové (vedlejší, podnikatelské, jiné apod.) činnosti. Vždy se bude jednat o příjem, který bude vstupovat do základu daně a kdy související vynaložené náklady budou představovat náklady daňové, samozřejmě za respektování úpravy § 24 a 25 ZDP. zejména daňové odpisy, dále náklady na opravy a údržbu, pokud je není povinen hradit nájemce a jdou na vrub nákladů pronajímatele. Dalším typickým daňovým nákladem bude pojistné, které se vztahuje k pronajímanému majetku, dále různé služby (úklid, ostraha atd.), které s dosahovanými příjmy jednoznačně souvisí.

V tomto smyslu tak zůstává úprava v zásadě stejná, jako tomu bylo před rekodifikací, tedy do konce roku 2014.

³⁾Závěrem ještě krátký pohled na nájem v DPH. Nájem nemovitých věcí je z pohledu DPH, která je upravena ZDPH⁴⁾, poměrně složitou záležitostí. Značná část případů bude představovat plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně v souladu s § 56a ZDPH. Od roku 2014 byl právě nájem nemovitých věcí jako plnění osvobozené od daně přesunut do nového § 56a ZDPH.

Z § 56a ZDPH vyplývá, že nájem vybrané nemovité věcí je osvobozen s výjimkou:

Nejdříve je nutné upřesnit, co je vybranou nemovitou věcí. V návaznosti na ustanovení § 56 odst. 1 ZDPH se jedná o:

K nové úpravě DPH u nemovitých věcí vydalo GFŘ⁵⁾ informaci, ve které je uvedeno, že nové znění § 56 ZDPH používá namísto stávajícího textu „převod staveb, bytů a nebytových prostor“, „převod pozemků“ a „převod stavebních pozemků“ L text obsahující sousloví „dodání vybraných nemovitých věcí“. Přestože jsou vybrané nemovité věci pro účely osvobození vymezeny v novém § 56 odst. 1 ZDPH ve shodě s pojmoslovím NOZ (např. právo stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě, jednotky), je třeba pamatovat na to, že DPH je v rámci EU harmonizována a že ZDPH je výsledkem implementace směrnice ES a evropského práva. Pojmy v oblasti DPH jsou proto v zásadě autonomními bez ohledu na to, jaký význam jim přikládá vnitrostátní soukromé právo.

To se týká i pojmu stavba, který ZDPH rovněž používá. Bez ohledu na NOZ se ve smyslu eurokonformního výkladu rozumí stavbou jakákoli stavba pevně spojená se zemí (pevným základem nebo jinak).

Krátkodobým nájmem vybrané nemovité věci, který patří mezi výjimky a podléhá dani, se rozumí nájem nemovité věci, s výjimkou pozemku, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, popřípadě i nájem vnitřního movitého vybavení či dodání plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Lze tedy konstatovat, že tato úprava je shodná s úpravou platnou před rokem 2014.

I nadále zůstává zachována možnost plátci rozhodnout se, že se u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň, tj. dobrovolně zatíží toto plnění daní na výstupu.

I z uvedené metodické informace6 vyplývá, že od roku 2014 nedochází v této oblasti k věcným změnám. Co se týká nájmu, je v ní uvedeno následující:

To znamená, že i nadále bude nutné vypořádat se s některými výkladovými problémy, zejména:

Zcela jistě se ale nejedná o nájem ve smyslu § 56a ZDPH v případě nájmu prostor na umístění reklamních tabulí, billboardů, antén a vysílačů na střeše, prodejních automatů v prostorách objektů atd. V tomto případě se jedná o poskytnutí práva využití věcí, protože podmínky nájemního vztahu nejsou naplněny. Poskytuje se právo něco někam umístit, bez toho, aby byly jasně vymezeny najímané prostory, které může nájemce využívat v podstatě stejným způsobem jako vlastník, má do nich kdykoliv přístup, a to na rozdíl od třetích osob atd. Pokud by ale veškeré předpoklady nájemního vztahu byly v uvedené smlouvě naplněny, což nepovažuji za příliš reálné, jednalo by se o nájem, a tedy plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet.

Co se týká nájmu prostor a míst k parkování, opět bude záležet na tom, jak je postavena smlouva. Pokud je situace taková, že parkovací místa budou pronajímána samostatně, tedy na základě samostatné nájemní smlouvy, potom se bude jednat o zdanitelné plnění, u kterého se uplatní základní sazba daně. Pokud by však garáž či parkovací místo bylo pronajato např. společně s nájmem bytu, tedy v podstatě jako doplňkové plnění k plnění hlavnímu, které je osvobozeno, sdílelo by daňový režim tohoto hlavního plnění. Tento výklad je i v souladu s výkladem Ministerstva financí ČR a v souladu s judikaturou Evropského soudního dvora. Obdobným způsobem je nutno posuzovat také nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Závěrem je důležité doplnit, že v souladu s § 56a odst. 3 ZDPH se plátce může rozhodnout, že se u nájmu vybrané nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň. Je to zejména z důvodu krácení nároku na odpočet daně, tímto postupem se tomu plátce může vyhnout. Obdobně je tomu tak i u přijatých zdanitelných plnění, kdy lze tímto způsobem zachovat nárok na odpočet daně.

Cílem příspěvku bylo věnovat se blíže nové úpravě nájmu a nájemní smlouvy v NOZ a upozornit na některé daňové souvislosti z pohledu daně z příjmů a DPH.