Daň z nabytí nemovitých věcí
JUDr.
Zdeňka
Tesařová
LL.M.
V médiích jsem se dočetl, že se chystala od dubna změna poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí.
Je to pravda? Pokud ano, platí již tato změna teď? Jaká je sazba této daně?
ODPOVĚĎ
Ano, v současné době (uzávěrka příspěvku dne 5. 5. 2016) je v Poslaneckou sněmovnou ČR
projednáván vládní návrh zákona, kterým se mění zákonné opatření Senátu č.
340/2013 Sb. (sněmovní tisk 639). Tento návrh zákona
je aktuálně projednáván v rámci legislativního procesu, v nejbližší době bude projednáván
Poslaneckou sněmovnou ČR ve třetím čtení. Jednou z navržených změn je sjednocení osoby poplatníka
daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Účinnost tohoto zákona byla původně navržena ke
dni 1. 4. 2016. S ohledem na délku legislativního návrhu byl pozměňovacím návrhem navržen posun
účinnosti této novely, a sice aby tato novela nabyla účinnosti prvním dnem třetího kalendářního
měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení. V případě zájmu o aktuální informace k této novele lze
sledovat na webových stránkách Poslanecké sněmovny ČR tisk 639.
Dle současné platné právní úpravy činí výše sazby daně z nabytí nemovitých věcí 4
%.
Hodlám prodat pozemek, jak je to s daní z nabytí nemovitých věcí, musím nechat vypracovat
znalecký posudek? Jde o prodej pozemku mezi dvěma fyzickými osobami. Dokdy je třeba podat daňové
přiznání a zaplatit daň?
ODPOVĚĎ
U kterých nemovitých věcí lze určit směrnou hodnotu je upraveno v § 15 odst. 3 zákonného
opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani s nabytí
nemovitých věcí (dále jen „zákonné opatření“). Směrná hodnota se
určuje
u:-
pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo
stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
-
stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li
tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční
celek,
-
jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u
pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,
-
nemovité věci tvořící příslušenství k výše uvedeným nemovitým věcem,
-
pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno
právo stavby.
Zákonné opatření současně stanoví v § 15 odst. 4, u kterých nemovitých věcí se směrná
hodnota
neurčuje
.Toto platí v případě:
-
lesního pozemku s lesním porostem,
-
pozemku, který je vodní plochou,
-
stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné
garáže,
-
nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená
stavba.
U těchto nemovitých věcí směrnou hodnotu pro účely srovnávací daňové hodnoty proto nelze
použít. V dotazovaném případě možnost použití směrné hodnoty bude záviset na posouzení skutečností v
daném případě, například o jaký pozemek se jedná, zda se na pozemku nachází trvalý porost či
nikoliv, zda je součástí pozemku nějaká stavba a případně jaká aj. V případě pozemku, u kterého lze
směrnou hodnotu určit, má poplatník možnost pro účely určení srovnávací daňové hodnoty volby mezi
směrnou hodnotou a zjištěnou cenou. Je třeba ještě upozornit na jednu skutečnost, a sice při
nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem je pro určování
směrné hodnoty u pozemku rozhodující skutečný stav.
V případě, že se jedná o pozemek, u kterého nelze směrnou hodnotu určit, je třeba v
dotazovaném případě pro účely určení srovnávací daňové hodnoty použít zjištěnou cenu. Jak bylo již
zmíněno, poplatník má rovněž možnost rozhodnout se a zvolit zjištěnou cenu pro účely určení
srovnávací daňové hodnoty i v případě, že u pozemku lze směrnou hodnotu určit. Toto rozhodnutí je na
zvážení poplatníka daně. V obou těchto případech je pak nezbytné nechat vypracovat znalecký posudek
na zjištěnou cenu dle oceňovacích předpisů. Znalecký posudek je vyžadovanou přílohou daňového
přiznání, slouží-li cena zjištěná jako podklad pro stanovení základu daně. V tomto případě si
poplatník může v daňovém přiznání uplatnit odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci,
jako uznatelný výdaj. Pro úplnost je třeba dodat, že jde-li o nabytí vlastnického práva k pozemku
bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby, znalecký
posudek se nevyžaduje. V tomto případě má poplatník možnost zjištěnou cenu sám vypočítat.
Postup určení základu daně je upraven v § 10 a násl. zákonného opatření.
Pokud se týče
lhůty pro podání daňového přiznání,
platí, že v případě nabytí
vlastnictví k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí
se přiznání podává územnímu
pracovišti místně příslušného finančního úřadu nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po
měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad. V případě nabytí vlastnictví k
nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí
se daňové přiznání podává nejpozději do
konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí
vlastnického práva k takové nemovité věci.Splatnost daně obecně upravuje § 135 odst. 3
daňového řádu, podle kterého je daň splatná v poslední den lhůty pro podání daňového
přiznání. Zvolí-li si však poplatník, že k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu,
je třeba postupovat dle ustanovení Hlavy II zákonného opatření (§ 42 a násl. zákonného opatření).
Poplatník je v takovém případě povinen platit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve
výši 4 % sjednané ceny, tuto zálohu vyčíslit v daňovém přiznání (v příslušné příloze daňového
přiznání uvést požadované údaje) a ve lhůtě pro podání daňového přiznání zálohu také
zaplatit.
Na základě údajů uvedených poplatníkem v příslušné příloze daňového přiznání vypočte
správce daně směrnou hodnotu nemovité věci, určí její srovnávací daňovou hodnotu, kterou porovná se
sjednanou cenou, stanoví základ daně a daň vyměří platebním výměrem. Pokud se vyměřená daň
neodchyluje od zálohy tvrzené v daňovém přiznání, hledí se na zálohu jako na tvrzenou daň a uhrazená
záloha se započte na úhradu splatné daně. Pokud je daň z nemovitých věcí vyměřená správcem daně
vyšší než záloha, je případný rozdíl splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního
výměru.