SVJ nevytváří zisk, účtuje o zálohách od vlastníků na provoz a zálohy se vyúčtují, přeplatky nebo nedoplatky se vyrovnají ve vyúčtování. SVJ si zřídila spořící účet a na základě rozhodnutí shromáždění úrok převádí do fondu oprav (dále jen "FO"), kde tyto prostředky vyčerpá na opravy a údržbu domu. Pronajímá anténu pro T-Mobile a rovněž pronájem na základě odsouhlasení shromáždění převede prostředky do FO, kde jsou použity výhradně na opravy a údržbu domu. SVJ čerpalo úvěr na zateplení panelového domu a dostalo přidělenou státní dotaci na úroky z úvěru. Úroky byly placeny z FO, tak i dotace byla vrácena do FO. Jelikož všechny prostředky jdou do FO a následně na opravy a údržbu, jak se na to bude pohlížet z daňového hlediska a jak byste postupovali při zaúčtování (prosím o uvedení příkladu), aby společnost nemusela podávat daňové přiznání a neplatila daň z příjmů, protože se prostředky ihned vyčerpají. Vlastně se nic nevyplácí. Na jednoho vlastníka vyjde částka z těchto příjmů ročně 1 300 Kč.
SVJ - příjem ze spořícího účtu a z pronájmu antény
Ing.
Zdeněk
Moravek
Odpověď:
V tomto případě se jedná o dlouhodobý problém týkající se SVJ, který souvisí zejména s nevyhovující právní úpravou těchto právnických osob. Z toho důvodu na řešení tohoto problému neexistuje jednoznačný názor. Obecně platí, že v souladu s § 8 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZvlB"), jsou společné části domu v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Z této úpravy by potom vyplývalo, že příjmy plynoucí z využívání těchto společných části domu, jsou příjmy jednotlivých vlastníků, a to v poměru jejich spoluvlastnických podílů. Tento postup by se týkal takových příjmů, jako jsou příjmy za umístění antény na střechu domu, umístění reklamního panelu na fasádu domu apod., v případě těchto příjmů převládá výklad, že se jedná o příjmy jednotlivých vlastníků, nikoliv SVJ, a zdanit tento příjem tak musí jednotliví vlastnící v rámci svého základu daně.
V případě příjmů v podobě úroků ze spořicího účtu již podle mého názoru situace tak jednoznačná není, a v tomto případě by se mělo spíše jednat o příjmy samotného SVJ. Ale domnívám se, že je možné, aby shromáždění rozhodlo, že se bude jednat o příjmy jednotlivých vlastníků, a to opět v poměru spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Stejně tak je samozřejmě možné, aby bylo odsouhlaseno, že tyto příjmy budou ponechány nebo převedeno do FO.
Co se týká příjmů z dotací, v tomto případě se bude jednat o příjem SVJ, které je, předpokládám žadatelem a současně příjemcem této
dotace
dle smlouvy, a dotace
není v souladu s § 18 odst. 4 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"), předmětem daně. SVJ patří mezi poplatníky, kteří nejsou zaleženi nebo zřízeni za účelem podnikání, proto se na ně vztahuje speciální úprava předmětu daně obsažená v § 18 odst. 4 ZDP. Osobně bych tedy doporučoval postupovat následně:*
Jak příjmy z pronájmu, tak příjmy z úroků ze spořicího účtu považovat za příjmy jednotlivých vlastníků ve výši jejich spoluvlastnického podílu, toto podpořit rozhodnutím shromáždění a odpovídajícím způsobem o tom účtovat. Tento příjem potom zdaní (předpokládám, jedná se o částku 1 300 Kč na jednoho vlastníka) jednotliví vlastníci v závislosti na dalších příjmech, které dosáhnou za příslušné zdaňovací období.
*
Příjmy z
dotace
považovat za příjmy, které nejsou předmětem daně podle § 18 odst. 4 písm. b) ZDP, pokud se bude jednat o jediné příjmy či výnosy SVJ v příslušném zdaňovacím období, potom v souladu s § 38m odst. 7 písm. a) ZDP nevzniká SVJ povinnost podávat daňové přiznání a v souladu s § 38m odst. 8 ZDP ani nemá povinnost tuto skutečnost správci daně oznamovat.K uvedené problematice bych ještě uvedl dvě poznámky. Nejdříve k tomu, zda jsou prostředky vyplaceny či nikoliv. Bohužel, na tuto skutečnost se nelze spoléhat, protože jak vyplývá z judikatury Nejvyššího správního soudu ČR, nájemné (v tomto případě příjem za umístění antény operátora) se stává příjmem v okamžiku, kdy je zaplaceno v souladu s ujednáním mezi nájemcem a pronajímatelem. Skutečnost, že pronajímatel nemohl s touto částkou disponovat ve zdaňovacím období, v němž bylo zaplaceno, jej nezbavuje povinnosti v tomto období nájemné jako příjem z pronájmu podrobit zdanění (blíže viz zejména 7 Afs 19/2009-57 a 8 Afs 32/2011). To tedy znamená, že nelze argumentovat tím, že vlastníkům nebude příjem vyplacen a zůstane v dispozici SVJ a tím nebudou mít vlastníci v podstatě co zdanit. Takováto argumentace by ve světle výše uvedených rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ČR neobstála.
A pro úplnost ještě doplním, že já osobně zastávám názor, že je možné za určitých okolností považovat příjmy ze společných částí domu za příjmy samotného SVJ, i když je nutné připustit, že se jedná o poměrně rizikový postup. Přesto se domnívám, že je možné jej obhájit. Pro tento postup podle mého názoru existují tyto argumenty:
1)
Vzorové stanovy SVJ vydané nařízením vlády (nařízení vlády č. 371/2004 Sb., v platném znění) předpokládají, že do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování, mimo jiné, o rozdělení případného zisku z hospodaření společenství a také o pravidlech pro užívání společných částí domu. Na základě tohoto se domnívám, že je možné učinit závěr, že je v pravomoci shromáždění vlastníků rozhodnout, že se bude jednat o příjem společenství, nikoliv jednotlivých vlastníků a případný zisk tak nebude rozdělen mezi vlastníky, ale ponechán SVJ na jeho činnost v souladu s § 9 odst. 1 ZvIB.
2)
Jak vyplývá z § 9 odst. 1 ZvIB, společenství je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Umístění antény na střechu je bezesporu provozování společné části domu, které slouží i jiným osobám a společenství může vykonávat činnosti související s tímto provozováním. Domnívám se proto, že postup, kdy se jedná o činnost provozovanou společenstvím a příjmy z této činnosti na základě rozhodnutí vlastníků náleží společenství, je v souladu s úpravou § 9 odst. 1 ZvIB.
3)
Vzorové stanovy v části Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem jednoznačně předpokládají i další finanční prostředky získané v rámci činnosti společenství. Podle mého názoru by bylo logické, kdyby mezi tyto prostředky patřily právě tyto příjmy z využívání společných částí domu.
4)
Postup rozdělení těchto příjmů a jejich následné prokazatelné oznámení jednotlivým vlastníkům je zbytečně administrativně složitý a zatěžující jak SVJ, tak i jednotlivé vlastníky. Tímto postupem bude zajištěno, že příjem bude zdaněn a vlastníkům tak nebudou hrozit případné sankce ze strany správce daně.
5)
Podpůrných argumentem může být určitě i způsob zaúčtování. Pokud bude tento příjem zaúčtován do výnosů SVJ, a to samozřejmě v souladu s příslušným rozhodnutím shromáždění vlastníků, je možné polemizovat, jestli se vůbec může jednat o příjem vlastníků jednotek.
Uplatnit tento postup ale nebude zřejmě v tomto případě zájmem SVJ, spíše bude zájmem považovat tyto příjmy za příjmy jednotlivých vlastníků. Tomu by měl odpovídat i způsob zaúčtování, přijaté příjmy tak bude nutné zaúčtovat jako závazek vůči vlastníkům, např. účetním zápisem MD 221/D 379. Pokud budou peníze vyplaceny vlastníkům, bude účtováno opačně, tj. MD 379/D 221, pokud budou ponechány ve fondu oprav, potom bude účtováno např. zápisem MD 379/D 955.