Daň z nabytí nemovitých věcí
JUDr.
Zdeňka
Tesařová
Jak to bude s placením daně z nabytí nemovitých věcí a dalších povinností?
Doplnění dotazu č. 2 – Ing. Sedláková, s. 61, FDUB č. 3/2015
ODPOVĚĎ
Vzhledem k tomu, že dotaz není konkrétní, pokud se týče daně z nabytí nemovitých věcí, lze
k této otázce pouze obecně s ohledem na zmíněný úmysl v příštím roce darovat majetek uvést, že dani
z nabytí nemovitých věcí podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k vybrané nemovité věci,
která se nachází na území České republiky, tj. k nemovité věci, která je pozemkem, stavbou, částí
inženýrské sítě, jednotkou, právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České
republiky, nebo spoluvlastnickým podílem na některé z uvedených nemovitých věcí. Úplatou se rozumí
částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté
plnění. Bezúplatné nabytí vlastnického práva k uvedeným nemovitým věcem této dani nepodléhá. Pro
úplnost lze dodat, že v případě vzájemného darování platí, že bylo-li ujednáno, že i dárce bude
navzájem obdarován, jedná se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí o koupi nebo směnu, a to i
vzhledem k tomu, oč hodnota plnění jedné strany převyšuje hodnotu plnění druhé strany
(§ 2061 občanského zákoníku).
Pro výpočet daně z převodu nemovitostí se bude muset nechat provést znalecký odhad ceny
domu? A v případě, že prodejní cena bude vyšší než znalecký odhad, bere se za základ pro výpočet
cena vyšší, tj. prodejní cena?
Doplnění dotazu č. 3 – Ing. Sedláková, s. 62, FDUB č. 3/2015
ODPOVĚĎ
Dani z nabytí nemovitých věcí podléhá úplatné nabytí vlastnického práva k vybrané nemovité
věci, která se nachází na území České republiky, tj. k nemovité věci, která je pozemkem, stavbou,
částí inženýrské sítě, jednotkou, právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České
republiky, nebo spoluvlastnickým podílem na některé z uvedených nemovitých věcí. Tato daň je
upravena zákonným opatřením Senátu č. 340/2013
Sb.
Obecně platí, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je, jde-li o nabytí
vlastnického práva koupí nebo směnou, převodce vlastnického práva k nemovité věci. Smluvní strany
však mají možnost v kupní, příp. směnné smlouvě se dohodnout, že poplatníkem je nabyvatel. Pokud k
dohodě o poplatníkovi (nabyvateli) v kupní nebo směnné smlouvě nedojde, je poplatníkem daně převodce
a nabyvatel je ručitelem.
Dojde-li nejpozději do 5 let ode dne, od kterého lze podle
stavebního zákona novou stavbu užívat, k prvnímu
úplatnému nabytí (např. koupí) vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je
nová stavba rodinného domu, nebo nové stavbě rodinného domu, je toto první úplatné nabytí od daně
osvobozeno. Osvobození je třeba uplatnit v daňovém přiznání a doložit skutečnosti prokazující
splnění podmínek stanovených zákonným opatřením (§ 7 zákonného opatření).
Vzhledem k tomu, že dotaz se týká rovněž základu této daně v případě prodeje rodinného
domu, lze k tomu pro úplnost dodat. Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota.
Nabývací hodnotou je v závislosti na konkrétním případě buď sjednaná cena, či tzv. srovnávací daňová
hodnota, nebo zjištěná cena, anebo zvláštní cena.
V případě úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité věci kupní smlouvou se pro účely
určení základu daně porovnává sjednaná cena s tzv. srovnávací daňovou hodnotou. Srovnávací daňová
hodnota je částka ve výši rovnající se buď 75% tzv. směrné hodnoty, nebo 75% zjištěné ceny stanovené
ve znaleckém posudku zpracovaném znalcem dle zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Poplatník v daňovém přiznání zvolí, zda k určení srovnávací
daňové hodnoty se použije směrná hodnota, či zjištěná cena. V případě, že poplatník zvolí pro určení
srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotu, znalecký posudek se k daňovému přiznání nepřikládá. Výši
směrné hodnoty nemovité věci určuje správce daně, a to na základě údajů uvedených poplatníkem daně v
daňovém přiznání, resp. příslušné příloze. V takovém případě nelze v daňovém přiznání uplatnit
uznatelný výdaj. Pokud poplatník zvolí pro určení srovnávací daňové hodnoty zjištěnou cenu, má
povinnost k daňovému přiznání přiložit znalecký posudek o zjištěné ceně nemovité věci. V takovém
případě lze v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj.
V případě, že je poplatník povinen předložit znalecký posudek (tj. v případě, že znalecký
posudek je povinnou přílohou daňového přiznání, např. zvolí-li pro účely určení srovnávací daňové
hodnoty zjištěnou cenu), lze nabývací hodnotu snížit o uznatelný výdaj, kterým je částka, kterou
poplatník prokazatelně zaplatil jako odměnu nebo úhradu nákladů znalci za vyhotovení znaleckého
posudku o ceně zjištěné. Podmínkou však je uplatnění tohoto výdaje v daňovém přiznání a prokázání
jeho výše doložením příslušného dokladu o zaplacení. Tento doklad o zaplacení odměny a nákladů
znalci je v takovém případě společně se znaleckým posudkem a listinou osvědčující nabytí
vlastnického práva k nemovité věci povinnou přílohou daňového přiznání. Postačí však přiložit jejich
prostou kopii.
Způsob určení nabývací hodnoty stanoví § 12 zákonného opatření. Nabývací hodnotou je
sjednaná cena, je-li vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě. Je-li srovnávací daňová hodnota
vyšší než sjednaná cena, je nabývací hodnotou srovnávací daňová hodnota.