Společenství vlastníků v novém občanském zákoníku a související ustanovení v daňové a účetní oblasti

Občanský zákoník dále určuje, že sdruží-li se společenství vlastníků s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci při naplňování svého účelu nebo stane-li se členem právnické osoby sdružující společenství vlastníků nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků. Zaváže-li se společenství vlastníků podílet se na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, nepřihlíží se k tomu.

Pokud již nebylo společenství vlastníků založeno dříve, založí jej vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Pokud není prokázán vznik společenství vlastníků, vlastnické právo k další převedené jednotce se nezapíše do veřejného seznamu. To neplatí při nabytí vlastnictví jednotky prvním vlastníkem. Pokud však je v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků také založeno, ale pouze pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, stanovuje, že společenství vlastníků jednotek se zapisují do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Návrh na zápis založeného společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek podávají všichni členové výboru nebo předseda společenství vlastníků jednotek.

Společenství vlastníků je založeno schválením stanov a vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Ke schválení stanov se vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek, s výjimkou případů, kdy bylo společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Nezakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě, musí být stanovy ve formě veřejné listiny. Pokud bylo společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků. Občanský zákoník určuje, že stanovy musí obsahovat alespoň tyto náležitosti:

Společenství vlastníků jednotek, které vzniklo do konce roku 2013, musí své stanovy upravit podle stávající zákonné úpravy nejpozději do tří let ode dne nabytí účinnosti občanského zákoníku, tj. do 1.1.2017. Takto upravené stanovy musí společenství vlastníků doručit orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Pokud tak neučiní, vyzve ji k tomu podle § 3041 odst. 2 občanského zákoníku příslušný orgán veřejné moci a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti. Pokud uplyne dodatečná lhůta marně, pak soud tuto právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.

Pokud však společenství vlastníků nemá v názvu „společenství vlastníků“ a označení domu, pak musí svůj název přizpůsobit do dvou let ode dne nabytí účinnosti občanského zákoníku, tj. do 1.1.2016. Podle § 3042 občanského zákoníku tak není právnická osoba povinna učinit tehdy, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.

Zákon č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, v příloze sazebník poplatků, položce 11 poplatky za řízení, v písm. c) a e) vymezuje, že za první zápis osoby do veřejného rejstříku, s výjimkou akciové společnosti nebo spolku bude účtován poplatek ve výši 6 000 Kč a za změny nebo doplnění zápisu pak 2 000 Kč. Přičemž poplatek za změny nebo doplnění zápisu se vybere za návrh pouze jednou bez ohledu na počet měněných nebo doplňovaných skutečností uvedených v návrhu. Změnou se rozumí i návrh na výmaz skutečnosti a zápis nové skutečnosti týkající se právnické osoby nebo pouze návrh na výmaz skutečnosti, není-li nahrazována jinou skutečností, nebo pouze návrh na zápis doplňované skutečnosti, nenahrazuje-li jinou skutečnost. Přičemž platí, že změnou se nerozumí návrh na výmaz právnické osoby z veřejného rejstříku.

Správcem domu a pozemku je ten, kdo má jako jeden ze zakladatelů společenství vlastníků většinu hlasů a to po celou dobu, kdy má většinu hlasů. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu. Platí, že na správu se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. Správce svolává k rozhodnutí vlastníky jednotek a při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. Pokud správce ztratí většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiníli to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky.

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění. Statutárním orgánem je výbor (s výjimkou případů, kdy stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků). Stanovy mohou zřídit i další orgány společenství vlastníků, ale ty již nemohou mít působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. V souvislosti se způsobilostí být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu, občanský zákoník stanovuje, že za tímto účelem je způsobilý ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení č. 366/2013 Sb.“), v § 13 vymezuje, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč. To ovšem neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je také rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku. Tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. Shromáždění vlastníků jednotek může dát předchozí souhlas k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání pouze v případě, že jde o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku. Rozhodování v této záležitosti však statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nenáleží. Pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasí, je shromáždění vlastníků jednotek oprávněno dát souhlas ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce taktéž pouze pro účely správy domu a pozemku, především pak pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek.

Shromáždění je tvořeno všemi vlastníky jednotek, přičemž platí, že každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Pokud je však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, nepřihlíží se k jeho hlasu. Shromáždění je usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí je vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek (s výjimkami, kdy stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů).

Následuje výčet, stanovující co patří do působnosti shromáždění:

Občanský zákoník ukládá statutárnímu orgánu společenství vlastníků svolat shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jednou ročně. Stejně tak je statutární orgán povinen svolat shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Pokud nejsou k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.

Občanský zákoník dává přehlasovanému vlastníku jednotky (i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky) možnost, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, pokud je pro to důležitý důvod. V rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. V souvislosti se záležitostí, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se, může každý vlastník jednotky, je-li pro to důležitý důvod, navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl. Dle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, ve věcech jednání shromáždění společenství vlastníků a sporů z toho vzniklých rozhodují jako soudy prvního stupně krajské soudy.

Pokud není svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Pokud to připustí stanovy, lze rozhodnout mimo zasedání i v jiných případech. Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Lhůta činí 15 dní, pokud není ve stanovách určena lhůta delší. K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl. Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

Dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě se zrušuje společenství vlastníků. Pokud bylo společenství vlastníků založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět, lze rozhodnutím vlastníků jednotek zrušit společenství vlastníků. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni. Práva a povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. Při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace.

Nařízení č. 366/2013 Sb. upravuje mimo části nemovité věci, které jsou společné a způsobu výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce, také podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku. Toto nařízení vymezuje činnosti týkající se správy domu a pozemku a některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku. Činnosti týkající se správy domu a pozemku dále člení na činnosti z hlediska provozního a technického a na činnosti z hlediska správních činností.

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména:

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména:

Nařízení č. 366/2013 Sb. ve vztahu k činnostem týkajícím se správy domu a pozemku dále vymezuje možný postup správce domu v případech, kdy vlastník jednotky neplní povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu. Dále vymezuje jaké smlouvy je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat pro účely správy domu a pozemku. Jedná se o smlouvy týkající se zejména zajištění činností spojených se správou domu a pozemku, zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo, zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení, dále pak smlouvy týkající se pojištění domu a nájmu společných částí domu. Osoba odpovědná za správu domu a pozemku pak dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany. Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je také oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku.

Kromě výše uvedeného je v nařízení č. 366/2013 Sb. vymezeno také hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku či vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti.

Příjmem společenství vlastníků jsou pak podle § 16 odst. 1 nařízení č. 366/2013 Sb. zejména:

Naproti tomu také nařízení č. 366/2013 Sb. vymezuje, že příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek. Jedná se zejména o příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby, nájemné z pronájmu společných částí domu a o úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování.

Český účetní standard pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání č. 412 Náklady a výnosy v odstavci 3.1 vymezuje, že na vrub účtů účtové třídy 5 - Náklady se účtuje o nákladech vynaložených na činnosti organizace.

V § 17 nařízení č. 366/2013 Sb. jsou uvedeny některé podobné náklady vlastní správní činnosti uvedené v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku. Dle zmíněného ustanovení § 17 nařízení č. 366/2013 Sb. se jedná zejména o:

V souvislosti se společenstvím vlastníků je vhodné zmínit také zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, který upravuje například výše záloh za služby a způsob změny jejich výše, rozúčtování nákladů na služby, vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků a další.

Jak bylo uvedeno výše, nařízení č. 366/2013 Sb. mimo jiné zařazuje mezi činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska správních činností i vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky a vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek.

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o účetnictví), dává společenstvím vlastníků jednotek možnost vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu. To znamená, že mohou například spojit účtování v deníku s účtováním v hlavní knize, sestavují účtový rozvrh, v němž mohou uvést pouze účtové skupiny, dále nepoužijí, s výjimkou odpisů, ustanovení § 25 odst. 3. To říká, že účetní jednotky při oceňování ke konci rozvahového dne zahrnují jen zisky, které byly dosaženy, a berou v úvahu všechna předvídatelná rizika a možné ztráty, které se týkají majetku a závazků a jsou jim známy do okamžiku sestavení účetní závěrky, jakož i všechna snížení hodnoty bez ohledu na to, zda je výsledkem hospodaření účetního období zisk nebo ztráta. Dále nepoužijí ustanovení § 26 odst. 3 týkající se rezerv a opravných položek (s výjimkou rezerv a opravných položek podle zvláštních právních předpisů, např. zákona č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, ve znění pozdějších předpisů). Další podmínky vedení účetnictví ve zjednodušeném rozsahu vymezuje zákon o účetnictví v § 13a. Pro vedení účetnictví ve zjednodušeném rozsahu společenství vlastníků jednotek využijí také příslušná ustanovení vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 504/2002 Sb.“). Ta stanovuje rozsah a způsob sestavování účetní závěrky, uspořádání, označování a obsahové vymezení položek majetku a jiných aktiv, závazků a jiných pasiv v účetní závěrce, uspořádání, označování a obsahové vymezení nákladů a výnosů a výsledku hospodaření v účetní závěrce, uspořádání a obsahové vymezení vysvětlujících a doplňujících informací v příloze účetní závěrky, směrnou účtovou osnovu, účetní metody a metodu přechodu z jednoduchého účetnictví na účetnictví. Stejně tak společenství vlastníků jednotek při vedení účetnictví ve zjednodušeném rozsahu použijí České účetní standardy FZ 06/2004 pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů (č. 401 až 414). Jednotlivé standardy se zabývají účty a zásadami účtování na účtech, otevíráním a uzavíráním účetních knih, inventarizačními rozdíly, kursovými rozdíly, deriváty, operacemi s cennými papíry a podíly, opravnými položkami k pohledávkám, rezervami a pohledávkami po lhůtě splatnosti, krátkodobým finančním majetkem a krátkodobými bankovními úvěry, dlouhodobým majetkem, zásobami, zúčtovacími vztahy, náklady a výnosy, vlastními zdroji a dlouhodobými závazky a přechodem z jednoduchého účetnictví na účetnictví.

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“), v § 17a odst. 1 definuje, že veřejně prospěšným poplatníkem je poplatník, který v souladu se svým zakladatelským právním jednáním, statutem, stanovami, zákonem nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci jako svou hlavní činnost vykonává činnost, která není podnikáním. V odst. 2 však i přes tuto definici vylučuje společenství vlastníků jednotek z okruhu veřejně prospěšných poplatníků. V § 18 je vymezeno, že předmětem daně jsou příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li dále stanoveno jinak. V případě společenství vlastníků jednotek však předmětem daně nejsou příjmy z dotací, z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, ani příjmy z úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor. Společenství vlastníků jednotek je povinno podat přihlášku k registraci k dani z příjmů právnických osob u příslušného správce daně do 15 dnů ode dne, kdy začalo vykonávat činnost, která je zdrojem příjmů, nebo ode dne, kdy začne přijímat příjmy. Pokud však společenství vlastníků přijímá pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy osvobozené od daně nebo příjmy z nichž je daň vybíraná srážkou podle zvláštní sazby daně, není povinno podat přihlášku k registraci k dani z příjmů právnických osob. Dle § 36 zákona o daních z příjmů, který se zabývá zvláštní sazbou daně, je pro úrokový příjem z účtu u společenství vlastníků jednotek stanovena tato zvláštní sazba daně z příjmů právnických osob na 19%. Pokud má společenství vlastníků jednotek pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně, není povinno podat daňové přiznání k dani z příjmu právnických osob. Výjimkou oznamovací povinnosti se zabývá § 38mc zákona o daních z příjmů, který mimo jiné stanovuje, že společenství vlastníků jednotek, kterému nevznikla ve zdaňovacím období daňová povinnost k dani z příjmů právnických osob, není povinno sdělit tuto skutečnost správci daně.