Mám činžovní dům, nerozdělený na jednotky, není v obchodním majetku, v jednom bytě bydlím, pronajímám zbývajících 8 bytů dle § 9 . Letos nainstaluji solární panely a budu dodávat nájemníkům teplo a teplou vodu. Každý byt bude mít měřicí zařízení na spotřebované GJ. Jaké jsou daňové dopady (odpis, DPH aj.)? Jakou můžeme sjednat cenu, aplikují se a případně jaké cenové výměry/věstníky, které musím dodržet?
Dodání tepla nájemníkům
RNDr.
Libor
Fiala
Související předpisy:
-
§ 7 a 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“),
-
§ 37 odst. 2, § 47 odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“),
-
§ 3 odst. 3 zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Z hlediska daně z příjmů
Příjmy za dodávky tepla, resp. teplé vody, nájemníkům budou zdaňovány v režimu § 7 zákona o daních z příjmů. Proti příjmům uplatníte výdaje, buďto v prokázané výši, nebo v paušální výši (40% z příjmů). Pokud uplatníte prokázané výdaje, můžete uplatnit i poměrnou část odpisu vlastního fotovoltaického zařízení (FVZ) - doba odpisování je 240 měsíců. Poměrnou část stanovíte nejlépe podle poměru podlahové plochy Vašeho bytu k podlahovým plochám celkem.
Obdobně budete postupovat v případě příjmů z vlastního pronájmu (§ 9) - pokud využijete prokázané výdaje, uplatníte poměrnou část odpisů bytového domu, přičemž výši poměru stanovíte stejně jako u odpisu FVZ.
Z hlediska DPH
Dodávky tepla, resp. teplé vody, jsou zdanitelným plněním (dodáním zboží), podléhající DPH ve snížené sazbě (§ 47 odst. 3 zákona o DPH). Daň vypočtete z ceny za dodané teplo, resp. teplou vodu, která již obsahuje daň (výpočet „shora“), viz § 37 odst. 2 zákona o DPH, tj. DPH počítat zdola. To platí pro nájemníky-občany, v případě, že nájemcem je firma plátce, lze a je praktické stanovit cenu v úrovni bez daně. Příjmy z pronájmu bytů jsou osvobozeny od DPH bez nároku na odpočet. Pouze v případě, že nájemcem bude podnikatel plátce DPH, který předmět nájmu využívá k vlastní ekonomické činnosti (jakkoli je to nezvyklé), můžete uplatňovat DPH.
Odpočet daně - v případech, které se týkají výhradně dodávek tepla, uplatníte odpočet v plné výši. V případech, které se týkají výhradně vlastního pronájmu, odpočet nelze uplatnit. V případech, kdy to nelze spolehlivě rozlišit, uplatníte odpočet v částečné výši.
Z hlediska cenové regulace
Dodávky tepla, které jsou dodávány v rámci nájemního vztahu pronajímatelem nájemcům a které jsou uskutečňovány v jednom objektu (tj. nejde o dodávky mimo výrobní objekt), nepodléhají cenové regulaci, viz § 3 odst. 3 energetického zákona. Obdobně to platí pro dodávky teplé vody.