V příspěvku si rozebereme daňové řešení vyplaceného odstupného vlastníkem nemovitosti nájemci za uvolnění bytu a to jak u příjemce odstupného, tak u poskytovatele odstupného.
Odstupné za uvolnění bytu
Ing.
Ivan
Macháček
Zánik nájmu bytu dle stávajícího občanského zákoníku
Nájem bytu zanikne dle § 710 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“), písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem stanoveným ObčZ. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce, musí skončit ke konci kalendářního měsíce a začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby.
Ochrana nájemníků, kteří užívají byt na základě uzavřené nájemní smlouvy, je předmětem ustanovení § 711 a 711a stávajícího ObčZ. V § 711 odst. 2 jsou stanoveny podmínky, kdy může pronajímatel vypovědět nájem bez přivolení soudu, a v § 711a odst. 1 jsou uvedeny podmínky, kdy může pronajímatel vypovědět nájem pouze s přivolením soudu. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1, má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711, stačí při vyklizení bytu poskytnout přístřeší. Přístřeším se rozumí dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců.
Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:
a)
jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
b)
jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3;
c)
má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
d)
neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
e)
jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
Výpověď musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2 ObčZ) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší. Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě 60 dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.
Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:
a)
potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
b)
je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
c)
jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.
Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2 ObčZ). V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v § 711a odst. 1 ObčZ je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě. Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu.
Má-li nájemce právo na bytovou náhradu, je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady. Bytovými náhradami se rozumí podle § 712 ObčZ náhradní byt a náhradní ubytování.
Pro vlastníka bytu se jeví jako výhodný postup vedoucí k uvolnění bytu uzavřít s nájemcem písemnou dohodu o zániku nájmu bytu podle § 710 odst. 1 ObčZ za poskytnutí tzv. odstupného za uvolnění bytu. Při takovémto řešení může dojít na jedné straně k osvobození získané náhrady za uvolnění bytu od daně z příjmů fyzických osob na straně původního nájemce (fyzické osoby) při respektování podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. u) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), a na druhé straně u vlastníka bytu k zahrnutí poskytnuté náhrady za uvolnění bytu do daňově uznatelných výdajů za podmínek uvedených v § 24 odst. 2 písm. za) ZDP.
Skončení nájmu bytu dle nového občanského zákoníku
Skončením nájmu bytu se zabývá ustanovení § 2286 až § 2296 nového ObčZ (zákon č. 89/2012 Sb., s účinností od 1.1.2014). Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní lhůta běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došlo druhé straně.
Pronajímatel může dle § 2288 odst. 1 nového ObčZ vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době v těchto případech:
a)
poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b)
je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c)
má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d)
je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Dále může pronajímatel dle § 2288 odst. 2 vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:
a)
má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b)
potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v § 2288 odst. 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Pokud dá pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Pronajímatel má podle § 2291 odst. 1 právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem a v tomto případě má pronajímatel právo požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Porušení své povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem se považuje zejména v případech, kdy nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo nájemce užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Pokud pronajímatel neuvede ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Daňové řešení odstupného u příjemce
Podle znění § 4 odst. 1 písm. u) ZDP je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k bytu jako náhrady za uvolnění bytu (nepeněžní příjem) a dále náhrada (peněžní příjem -odstupné) za uvolnění bytu, vyplacená uživateli bytu při splnění dvou podmínek:
-
poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby,
-
a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal.
Osvobození od daně z příjmů fyzických osob platí i v případě, že částka odpovídající náhradě (odstupnému) byla vynaložena na obstarání bytové potřeby v době jednoho roku před jejím obdržením (např. pořízení vlastního bytu z vlastních finančních prostředků nebo z prostředků získaných formou půjčky nebo úvěru před výplatou odstupného).
ZDP stanoví, že přijetí náhrady (odstupného) oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém došlo k jejímu přijetí.
Bližší výklad k uplatnění osvobození od daně z příjmů nalezneme v bodech 10 a 11 k § 4 odst. 1 ZDP obsažených v pokynu GFŘ č. D-6. Uplatní-li fyzická osoba osvobození příjmu získaného jako náhradu (odstupné) za uvolnění bytu a tuto náhradu nepoužije na obstarání bytové potřeby ve stanovené lhůtě, musí zahrnout získané odstupné mezi zdanitelné příjmy ke zdanění dle § 10 ZDP v tom zdaňovacím období, ve kterém tato lhůta uplynula. Pokud poplatník použije náhradu za uvolnění bytu (odstupné) na obstarání bytové potřeby pouze částečně, je od daně z příjmů osvobozena pouze ta její část, která byla vynaložena na obstarání bytové potřeby a zbývající část přijatého odstupného, které bylo při jeho výplatě od daně z příjmů fyzických osob osvobozeno, je opět zdanitelným příjmem ke zdanění dle § 10 ZDP.
Bytovými potřebami se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí dle § 15 odst. 3 ZDP:
a)
výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu, nebo změna takové stavby,
b)
koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písm. a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písm. a) do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písm. c),
c)
koupě bytového domu, rodinného domu vč. rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu do vlastnictví,
d)
splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu (např. splacení členského vkladu v bytovém družstvu),
e)
údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví (podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony - zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů) a dále i údržba nebo změna stavby bytu v nájmu nebo v užívání,
f)
vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců, je-li předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
g)
úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h)
splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písm. a) až g).
Změnou dokončené stavby se podle § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, rozumí:
-
nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
-
přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
-
stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
Změnou stavby před jejím dokončením se podle § 2 odst. 6 stavebního zákona rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem.
Ve smyslu bodu 5 pokynu GFŘ č. D-6 k § 15 odst. 3 a 4 ZDP lze za bytovou potřebu považovat i splácení úvěrů na splacení následných hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření, kterými byly refinancovány předchozí úvěry na financování bytových potřeb podle § 15 odst. 3 písm. a) až h) ZDP.
Příklad 1
Nájemce se dohodl s pronajímatelem na uvolnění bytu k 30.11.2012. Za uvolnění bytu získal od vlastníka (pronajímatele) v prosinci 2012 částku 180 000 Kč. Občan se po uvolnění bytu přestěhoval ke svým rodičům a v říjnu 2013 zakoupil rodinný domek za částku 2 450 000 Kč, kam se s přítelkyní nastěhoval.
Řešení
V daném případě je přijaté odstupné osvobozeno od daně z příjmů, protože je splněna podmínka uvedená v § 4 odst. 1 písm. u) ZDP. Částka vyplaceného odstupného je použita na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Příklad 2
Nájemce se dohodl s pronajímatelem na uvolnění bytu k 30.11.2012. Za uvolnění bytu získal od vlastníka (pronajímatele) v prosinci 2012 částku 300 000 Kč. Občan se po uvolnění bytu přestěhoval ke své přítelkyni a v říjnu 2013 složil zálohu ve výši 150 000 Kč na realizaci nového bytu dodavatelským způsobem. Dokončení bytu se předpokládá v září 2014, kdy dojde k doplacení celkové ceny bytu.
Řešení
V daném případě bude osvobozena od daně z příjmů pouze částka 150 000 Kč, protože od daně z příjmů je osvobozeno odstupné tehdy, když fyzická osoba použije odstupné na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do 1 roku následujícího po roce, v němž odstupné přijala. Pokud tedy fyzická osoba přijaté odstupné za uvolnění bytu v roce 2012 uplatnila jako příjem osvobozený od daně z příjmů, musí část odstupného ve výši 150 000 Kč zahrnout za zdaňovací období roku 2013 ke zdanění jako ostatní příjem dle § 10. K tomuto příjmu nemůže uplatnit žádné výdaje.
Příklad 3
Občan je v nájmu v bytě 1+KK v soukromém činžovním domě. Po seznámení s přítelkyní si zakoupil v dubnu 2013 starší byt 2+1 do osobního vlastnictví za částku 650 000 Kč a tento si do srpna 2013 na svůj náklad upravoval za částku 390 000 Kč. V září 2013 se do nového bytu občan s přítelkyní přestěhoval, přičemž stávající pronajímatel se písemně zavázal, že za uvolnění bytu uhradí nájemci odstupné ve výši 200 000 Kč, ale až v prosinci 2013.
Řešení
V daném případě je splněna podmínka pro osvobození odstupného od daně z příjmů, protože částka odpovídající náhradě (odstupnému) byla vynaložena poplatníkem na uspokojení vlastní bytové potřeby a to v době jednoho roku před jejím obdržením.
Příklad 4
Občan se dohodl s pronajímatelem po úmrtí manželky na uvolnění bytu 2+1 za odstupné ve výši 350 000 Kč. K vystěhování a přijetí odstupného došlo k 31.10.2013. Občan se přestěhoval ke svým rodičům a v polovině roku 2015 zakoupí za částku 980 000 Kč jednopokojový byt, kam se přestěhuje.
Řešení
V daném případě není splněna podmínka pro osvobození přijatého odstupného za uvolnění bytu od daně z příjmů. Přijatá částka odstupného je sice vynaložena na obstarání vlastní bytové potřeby poplatníka, ale až po uplynutí jednoho roku následujícího po roce, v němž odstupné poplatník přijal. Proto za zdaňovací období 2014 musí poplatník v daňovém přiznání zdanit jako ostatní příjem dle § 10 ZDP plnou výši odstupného přijatého v roce 2013, tj. částku 350 000 Kč. K tomuto příjmu nemůže uplatnit žádné výdaje.
Daňové řešení odstupného u poskytovatele
Podle znění § 24 odst. 2 písm. za) ZDP může vlastník bytu zahrnout do výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů poskytnutou náhradu za uvolnění bytu (odstupné) při splnění následujících podmínek:
1)
náhrada (odstupné) je poskytnuta vlastníkem bytu,
2)
uvolněný byt začne být využíván vlastníkem pro podnikatelskou nebo jinou samostatně výdělečnou činnost nebo pronájem nejdéle do dvou let od uvolnění bytu,
3)
uvolněný byt bude využíván nejméně po dobu dalších dvou let pro podnikatelskou nebo jinou samostatně výdělečnou činnost nebo pronájem.
Pochopitelně pokud pronajímatel uplatňuje výdaje procentem z příjmů z pronájmu, nemůže vyplacené odstupné zahrnout do svých daňových výdajů nad rámec uplatněných paušálních výdajů.
V ustanovení § 24 odst. 2 písm. za) ZDP se hovoří obecně o náhradě poskytnuté za uvolnění bytu vlastníkem bytu, z toho vyplývá, že tímto vlastníkem bytu může být jak fyzická osoba, tak právnická osoba.
Zákon ve svém ustanovení nepodmiňuje daňovou uznatelnost vyplaceného odstupného osobou uživatele bytu. To znamená, že příjemcem tohoto odstupného může být i osoba blízká (např. syn nebo matka) a pro daňovou uznatelnost odstupného u vlastníka bytu budou platit pouze výše uvedené tři podmínky a v případě spojených osob též podmínka ceny obvyklé ve smyslu znění § 23 odst. 7 ZDP.
Vzhledem k tomu, že dle druhé podmínky platí prodleva až dvou let od doby poskytnutí odstupného (uvolnění bytu) a nového využívání pro podnikatelské účely nebo pro pronájem, může provést vlastník po uvolnění bytu nezbytné opravy, resp. úpravy bytu (technické zhodnocení). Pokud půjde o opravu, mohou být náklady zahrnuty do daňově uznatelných výdajů. V případě, že půjde o technické zhodnocení (stavební úpravy, rekonstrukce, modernizace), je rozhodujícím kritériem částka 40 000 Kč vynaložená ve zdaňovacím období. Technické zhodnocení provedené do 40 000 Kč lze zahrnout do daňových výdajů ve smyslu § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP, technické zhodnocení v uvolněném bytě nad 40 000 Kč za dané zdaňovací období se zahrne do vstupní (resp. zůstatkové) ceny nemovitosti pro její odpisování ze zvýšené vstupní ceny (resp. zvýšené zůstatkové ceny).
Dojde-li k porušení výše stanovených podmínek je poplatník povinen zvýšit výsledek hospodaření nebo rozdíl mezi příjmy a výdaji o uplatněnou náhradu (odstupné) v tom zdaňovacím období, kdy podmínky pro její uplatnění byly porušeny. Přitom za porušení podmínek se nepovažuje prodej takového bytu.
Příklad 5
Občan zdaňuje příjmy z pronájmu bytů v několika vlastních činžovních domech jako příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP (nevede účetnictví). Se dvěma nájemníky se dohodl v roce 2013 na uvolnění bytu a to byt 3+1 za odstupné 400 000 Kč a byt 1 + 1 za odstupné 100 000 Kč. K uvolnění obou bytů došlo v prosinci 2013 a k výplatě odstupného v lednu 2014. V průběhu II. čtvrtletí 2014 byty znovu občan pronajal za výrazně vyšší nájemné.
Řešení
V případě, že pronajímatel uplatňuje k příjmům z pronájmu skutečné vynaložené výdaje, bude částka 500 000 Kč daňově uznatelným výdajem ve zdaňovacím období, kdy došlo k vyplacení částky nájemníkovi, tedy v roce 2014. Pokud by však pronajímatel uplatňoval výdaje procentem z příjmů dle § 9 odst. 4 ZDP, nemůže vyplacenou částku odstupného uplatnit nad rámec uplatněných paušálních výdajů.
Příklad 6
Vlastník činžovního domu, ve kterém pronajímá byty, se dohodl s jedním z nájemců na uvolnění bytu 3+1 za odstupné 500 000 Kč a do uvolněného bytu se nastěhoval se svou rodinou.
Řešení
Vzhledem k tomu, že uvolněný byt není využíván vlastníkem pro podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost nebo pronájem, nemůže si občan uplatnit do daňových výdajů k příjmům dle § 9 ZDP vyplacené odstupné. Uvolněný byt totiž používá pro svou osobní potřebu.
Příklad 7
Občan vlastní činžovní dům, ve kterém pronajímá byty. Jedním z nájemců bytu 2+1 jsou i jeho rodiče. Občan se dohodl vyplatit odstupné jednomu nájemci za uvolnění bytu 2+1 ve výši 350 000 Kč a dále svým rodičům za uvolnění bytu téže velikosti ve výši 700 000 Kč. Vlastník domu uplatnil do svých daňových výdajů k příjmům z pronájmu dle § 9 ZDP částku 1 050 000 Kč jako vyplacené odstupné za uvolnění obou bytů.
Řešení
Při daňové kontrole správce daně vyloučí za použití § 23 odst. 7 ZDP a § 8 odst. 3 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů, z daňových výdajů poplatníka částku 350 000 Kč, tedy částku, o kterou dostali rodiče vlastníka (osoby blízké) více než druhý nájemce.
Příklad 8
Vlastník domu se dohodl s jedním nájemcem na uvolnění bytu a v lednu 2013 vyplatil nájemci náhradu za uvolnění bytu ve výši 200 000 Kč. Následně provedl v roce 2013 v uvolněném bytě následující stavební činnosti:
-
technické zhodnocení spočívající ve výměně oken za větší v částce 41 900 Kč,
-
opravy bytu spočívající ve výměně dveří o stejných rozměrech, výměnu sprchového koutu a baterií v koupelně a kuchyni v částce 24 500 Kč,
-
údržbu bytu spočívající ve vymalování v částce 12 500 Kč. K 1.1.2014 vlastník byt pronajme novému nájemci za výrazně vyšší nájemné.
Řešení
V uvedeném případě vlastník nemovitosti dodržel veškeré podmínky pro uplatnění vyplaceného odstupného ve výši 200 000 Kč do daňových výdajů roku 2013. Částku 24 500 Kč + + 12 500 Kč = 37 000 Kč může rovněž uplatnit do daňových výdajů k příjmům z pronájmu dle § 9 ZDP. Pro účely případné daňové kontroly správcem daně nutno dbát na prokazatelnost odlišnosti výdajů na opravy od technického zhodnocení, a to počínaje projektem s rozpočtem a konče vystavenou fakturou za provedené práce.
Příklad 9
Občan vlastní od roku 2007 jeden byt v činžovním domě. Tento byt pronajímá a příjmy z pronájmu zdaňuje dle § 9 ZDP a uplatňuje prokazatelné výdaje. S nájemcem se v roce 2013 dohodne na výplatě odstupného ve výši 400 000 Kč za uvolnění bytu. K výplatě odstupného a uvolnění bytu dojde k 31.8.2013. V září 2013 občan byt prodá za částku 950 000 Kč.
Řešení
V uvedeném případě vlastník nemovitosti dodržel veškeré podmínky pro uplatnění vyplaceného odstupného ve výši 400 000 Kč do daňových výdajů roku 2013. Prodej bytu po výplatě odstupného za uvolnění bytu se ve smyslu znění § 24 odst. 2 písm. za) ZDP nepovažuje za porušení podmínek. Příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně z příjmů ve smyslu znění § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.
Příklad 10
Občan vlastní činžovní dům s pěti byty, které pronajímá. Příjmy z pronájmu zdaňuje dle § 9 ZDP a uplatňuje prokazatelné výdaje. S jedním nájemcem se v r. 2013 dohodne na výplatě odstupného ve výši 400 000 Kč za uvolnění bytu. K výplatě odstupného a uvolnění bytu dojde k 31.8.2013. V uvolněném bytě si občan zřídí kancelář a od ledna 2014 provozuje v bytě podnikatelskou činnost jako finanční poradce.
Řešení
V uvedeném případě vlastník nemovitosti dodržel veškeré podmínky pro uplatnění vyplaceného odstupného ve výši 400 000 Kč do daňových výdajů roku 2013 v rámci zdanění příjmů z pronájmu dle § 9 ZDP.