Podnájem bytu a výdaje

Fyzická osoba je členem družstva, ve kterém vlastní podíl ve výši bytu. Obec poskytla dotaci na výstavbu tohoto domu a vlastní 51% bytového domu. Zbylých 49% bytového domu vlastní družstvo, které si na koupi vzalo úvěr. Po 20 letech převede obec 51% podíl na bytovém domě na družstvo.

Fyzická osoba podnajímá svůj byt (podíl v družstvu) a inkasuje měsíční příjem ve výši 15 000 Kč (v tomto nájmu jsou zahrnuty veškeré poplatky a služby, které se dále nebudou rozúčtovávat či vyúčtovávat).

Může fyzická osoba následující výdaje uplatnit proti příjmům z nájemného:

Související předpisy:

Za příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů je standardně považováno nájemné bez dodatečných služeb a poplatků, které jsou nájemcům vyúčtovány, což vyplývá z pokynu GFŘ D-6. Pokud však někteří pronajímatelé nezúčtovávají ceny za služby, přičemž zahrnují ceny služeb do zdanitelného příjmu a platby za poskytnuté služby do výdajů, je tento postup správci daně přijímán. Máte tedy 2 možnosti. Můžete vést daňovou evidenci a uplatňovat skutečné výdaje (na opravy, údržbu, nájem, energie, pojistné, poplatky za odpad atd.) nebo uplatňovat výdaje ve výši 30% z příjmů. Protože se žádné poplatky a služby nezúčtovávají, předpokládám, že nájemné je přímo smluvně definováno ve výši 15 000 Kč, které jsou v ročním součtu 180 000 Kč vašimi příjmy z pronájmu. Domnívám se, že oproti těmto příjmům bude nejvhodnější využít výdaje ve výši 30% z příjmů, které v měsíční výši činí 4 500 Kč, protože z uvedených výdajů, které by vám správce nerozporoval, danou výši dohromady nedáte. Můžeme rozebrat jednotlivé výdaje z hlediska pravděpodobnosti jejich uznatelnosti ze strany správce daně.

Výdaje na vodu a elektřinu, jakož i nájemné společných prostor můžete jako výdaje oproti příjmům využít. Předpokládám, že podnájemní smlouva stanovuje výši nájemného za podmínky, že tyto výdaje budete hradit, jak vyplývá z dotazu. Problém nastává u ostatních položek. Opravy bytu jsou ve výdajích uznatelné, ale platby plynoucí do fondu oprav mohou být rozporovány, protože v okamžiku platby není záruka, zda bude platba použita na opravy nebo na technické zhodnocení nemovitosti. Navíc není ani zřejmé, zda v okamžiku vynaložení prostředků na opravy, bude byt ještě pronajímán. Jako dodatečný podklad by tak bylo třeba mít vyúčtování konkrétních oprav připadajících na daný byt. Co se týče ostatních uvedených výdajů, tak se domnívám, že je lze spíše považovat za výdaje související se členstvím v družstvu nikoliv s pronájmem. U majetkové spoluúčasti by ještě bylo možné polemizovat o úrocích z daného úvěru rozpočítaného na vás, to by však v tomto případě přineslo spíše komplikace než daňovou úsporu. Každopádně splátka daného úvěru a příspěvek do rezervního fondu by neměly být uplatněny proti příjmu z pronájmu jako daňově uznatelný výdaj. Pokud byste však svůj podíl v družstvu prodával a nevešel se do případného časového testu pro osvobození, můžete oproti příjmům z prodeje, které budou spadat do § 10 uplatnit dané platby, které jste v souvislosti s členstvím v družstvu prokazatelně vynaložil.