Fyzická osoba, plátce DPH, vede daňovou evidenci. Má v pronájmu kulturní sál, pronajímatelem je město. V nájemní smlouvě je stanovena cena za nájem prostor 1 Kč. Energie hradí sám nájemce příslušným dodavatelům s tím, že 50% energií vyfakturuje městu. V případě faktur za energie si nájemce uplatní nárok na odpočet v plné výši a městu přefakturuje bez přirážky 50% těchto nákladů s DPH. Nájemce dále pronajímá sál dalším cizím subjektům a doposud vystavil faktury jednak pouze za pronájem, jednak faktury, kde je částka za pronájem a zvlášť částka za energie (podle stavu měřidel), ve všech případech se jedná o daňové doklady. Pokud by nájemce fakturoval nájem nad 48 hodin bez odvodu DPH, bude muset postupovat podle § 76 ZDPH , jelikož v případě fakturování pouze za pronájem se předpokládá, že součástí jsou i energie? A jak by měl konkrétně postupovat, když nezjišťoval v případě vystavení faktur jen za pronájem skutečnou spotřebu energií? Může vše dodatečně vyřešit daňovým dobropisem?
Nájem nad 48 hodin
Ing.
Zdeňka
Hušáková
Ing.
Martina
Matějková
Související předpisy:
-
§ 56, 72, 76 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“).
K vašemu dotazu nejprve uvádíme, že nájem nebytových prostor je ve smyslu ustanovení § 56 odst. 3 ZDPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně, pokud se nejedná o krátkodobý nájem. Krátkodobým nájmem nebytového prostoru se rozumí nájem, popřípadě včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody, nejdéle na 48 hodin nepřetržitě. Nájem nebytových prostor může být zdaňován, ale pouze za zákonem stanovených podmínek. Jednou z těchto podmínek je, že nájemce je plátce DPH a dále musí platit, že pronajímaná nemovitost slouží nájemci pro ekonomickou činnost. Obě tyto podmínky musí být splněny zároveň. Obecně dále uvádíme, že pokud použije plátce v rámci svých ekonomických činností přijatá zdanitelná plnění jak pro plnění, u kterých má plný nárok na odpočet daně na vstupu dle § 72 odst. 1 ZDPH, tak i pro plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně s místem plnění v tuzemsku i mimo tuzemsko, s výjimkou plnění uvedených v § 72 odst. 1 písm. d) ZDPH, je povinen dle ustanovení § 76 ZDPH zkrátit nárok na odpočet daně na vstupu u těchto plnění, a to ve výši odpovídající rozsahu použití pro plnění s nárokem na odpočet daně.
Z vašeho dotazu vyplývá, že si fyzická osoba (plátce DPH) uplatňuje u nakoupených energií plný nárok na odpočet daně na vstupu. Tyto pak z 50% přeúčtovává pronajímateli, přičemž uplatňuje DPH na výstupu. Pronajatý sál je dále využíván v rámci ekonomické činnosti plátce k podnájmu dalším subjektům, přičemž se v případě nájmu jedná o osvobozené plnění ve smyslu ustanovení § 56 ZDPH. V daném případě je nutno vycházet z konkrétního smluvního ujednání mezi fyzickou osobou (plátcem DPH) a konkrétními dalšími nájemci (cizími subjekty). Pokud pro všechny nájemní smlouvy platí, že je sjednána samostatně výše úplaty za nájem (který je osvobozený ve smyslu § 56 ZDPH) a samostatně výše úplaty za energie, u které se uplatní daň na výstupu, není třeba krátit uplatněnou daň na vstupu u energií koeficientem podle § 76 ZDPH. K situaci, kdy se dotazujete na jednu úplatu - nájemné včetně energiítady je třeba upozornit na judikaturu SDEU. Jednak judikaturu týkající se posouzení nedělitelnosti plnění a zároveň i na judikaturu týkající se uplatnění DPH u nájmu a s tím souvisejících plnění (C-392/11 a C-572/07). Z judikatury týkající se nájmu a doprovodných plnění, pak vyplývá, že nájem a energie by se měly posuzovat odděleně coby samostatná plnění a každé plnění by mělo sledovat svůj vlastní příslušný daňový režim. Ovšem na straně druhé z judikátu C-392/11 bychom mohli dovozovat, že SDEU připouští situaci, kdy plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem, by bylo možno považovat za jeho součást, tzn. jednalo by se o jedno hospodářsky nedělitelné plnění spočívající v nájmu. Domníváme se, že praxe může přinést takovou konkrétní situaci, kdy by nájem a energie mohly být považovány za jedno plnění. Ovšem zdůrazňujeme, že uvedené nelze paušalizovat a chápat jako průlom v dosavadním postupu při uplatňování DPH v dané věci. Je tak třeba důkladně posoudit každý konkrétní případ. Ovšem pro jednoznačné posouzení vašeho dotazu v tomto směru chybí další podrobnější informace. Tady pak upozorňujeme, že pouhé rozhodnutí plátce uskutečňujícího nájem, že neprovede odečet z měřících zařízení pro zjištění skutečné spotřeby, automaticky nezakládá přijetí závěru, že jde o jedno hospodářsky nedělitelné plnění spočívající v nájmu. Tudíž fakturované energie plátce musí z pohledu aplikace DPH posoudit odděleně a nezávisle na plnění spočívajícím v nájmu. Způsob sjednání výše úplaty za energie je pak již věcí samotného smluvního ujednání.
Doplňujeme, že v případě, kdy plátce si uplatnil nárok na odpočet daně v plné výši, přičemž ale měl krátit způsobem uvedeným v § 76 ZDPH či neměl nárok na odpočet daně vůbec, je třeba v souladu s daňovým řádem podat dodatečné daňové přiznání za předmětné zdaňovací období.