Nová úprava práva stavby v účetnictví

Ing. Jiří Koch

Vydáno: 18. 02. 2015 22 minut čtení

Ing.

Jiří

Koch

Právo stavby je novým pojmem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „NOZ“). Umožňuje nakládat se stavbami odděleně od pozemku a je tak výjimkou ze zásady, že trvalé stavby jsou součástí pozemku. Přestavuje další právní institut vedle stávajícího řešení, které spočívá – kromě odkoupení pozemku – v jeho pronájmu či zatížení věcným břemenem. V podnikatelské praxi může být právo stavby využito například v situaci, kdy je zájem či nutnost zřídit na pozemku stavbu, avšak nebude možné si příslušný pozemek koupit. Pořízení pozemku koupí může někdy být ekonomicky nevýhodné, například hodlá-li podnikatel zřídit na pozemku stavbu pouze dočasného charakteru (sklad apod.).

Z hlediska své nehmotné povahy je právo stavby v NOZ klasifikováno jako nehmotná věc a současně jako nemovitá věc. Je speciálním věcným právem k cizí věci, které osobu, jíž toto právo přísluší (stavebníka), opravňuje mít na cizím pozemku stavbu (na jeho povrchu nebo pod povrchem) a užívat ji. Zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, může ale spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu, například za účelem její opravy či modernizace. Stavba, kterou stavebník postaví (nebo v souvislosti se zřízením práva stavby převezme od vlastníka pozemku), je součástí práva stavby. Proto s ní nelze samostatně nakládat – nelze ji samostatně prodat, darovat, zřídit k ní zástavní právo apod. Převádět lze tedy pouze právo stavby a vlastní stavba přechází s ním jako jeho součást.

Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého není potřeba ke stavbě, který však slouží k jejímu lepšímu užívání, například kvůli nerušenému výhledu, zamezení cizí výstavby apod. Již pořízením práva stavby dotčená osoba realizuje svůj záměr.

Právo stavby je možné zřídit ho vždy jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let, existují však možnosti jeho prodloužení. Smluvně lze zřídit právo stavby bezúplatně i za úplatu, buď jednorázovou, ve splátkách, nebo v opakujících se dávkách (stavební plat). Právo stavby zanikne uplynutím doby, na kterou bylo sjednáno, dále dohodou mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, jestliže již žádný z nich nebude mít na další existenci práva stavby zájem. Právo stavby může zaniknout i rozhodnutím státního orgánu.

Nebylo-li sjednáno, že je třeba po uplynutí sjednané doby stavbu odstranit, stane se součástí pozemku, na kterém je postavena. Hlavní přínos zřízení práva stavby pro vlastníka pozemku je tak ve zhodnocení pozemku, které jeho vlastníkovi uplynutím sjednané doby nakonec připadne (§ 1251 NOZ); obě strany mají vzájemné předkupní právo. V § 1255 NOZ je řešeno vypořádání vlastníka pozemku se stavebníkem při zániku práva stavby, neujednají-li se jinak.

Právo stavby je podle § 12 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, evidováno samostatně.

Pro zobrazení věcných práv k nemovitým věcem v účetnictví je rozhodující směrnice Evropského parlamentu a Rady 2013/34/EU ze dne 26. června 2013 o ročních účetních závěrkách, konsolidovaných účetních závěrkách a souvisejících zprávách některých forem podniků, kterou jsou členské státy povinny implementovat od roku 2016 do svého právního řádu. V článku 12 bodu 4. této směrnice se uvádí, že věcná práva k nemovitostem a jiná podobná práva, jak je vymezuje vnitrostátní právo, se vykazují v položce „pozemky a budovy“, tj. mezi dlouhodobými hmotnými aktivy. Obsahově shodné ustanovení obsahuje i stávající účetní směrnice 78/660/EHS.

Přístup civilního práva k právu stavby, a sice že na stavbu je nahlíženo jako na součást práva stavby, je pro účely účetnictví irelevantní. Vychází se z úvahy, že právo stavby je pro účely účetnictví specifickým hmotným aktivem, o kterém lze účtovat na samostatném účtu, které lze samostatně oceňovat, případně odpisovat, ale vykazovat je společně se stavbou. Tento přístup byl uplatněn v prováděcí vyhlášce k zákonu o účetnictví, a to ve dvou fázích.

V první fázi na nový institut občanského práva reagovala vyhláška č. 467/2013 Sb. (novela vyhlášky č. 500/2002 Sb., pro podnikatele, v platném znění) v rámci terminologických i obsahových změn vyplývajících z rekodifikačních zákonů. Vykazování práva stavby a věcných břemen k pozemku a stavbě v účetní závěrce bylo upraveno v § 7, způsoby jejich oceňování v § 47 a odpisování v § 56. Podstatou úprav bylo, že nabyvatel účtuje o právu stavby podle svého úmyslu při jeho nabytí, tzn. jako o součásti ocenění stavby, jako o samostatném dlouhodobém hmotném majetku nebo jako o zboží.

Tato úprava však neřeší postup v účetnictví v situaci, kdy právo stavby je pořízeno ke stavbě již existující (tj. stavby, kterou pořídil například majitel pozemku, ale kterou stavebník převzal na pozemku zatíženém právem stavby). Komplikace nastávají také při odpisování v případech, kdy právo stavby je sjednáno na jinou dobu, než je životnost stavby resp. předpokládaná doba jejího užívání. Problémy jsou také s odpisy při použití zbytkové hodnoty pro účely vypořádání práva stavby či při nahrazení jedné stavby stavbou druhou.

Z těchto důvodů byla ve druhé fázi novelizována ustanovení týkající se práva stavby, a to vyhláškou č. 293/2014 Sb., vyhlášenou ve Sbírce zákonů částka 119 dne 16.12.2014 s účinností od 1. ledna 2015. Tato technická novela podstatným způsobem zjednodušuje a zpřesňuje účtování o právu stavby tím, že účetní jednotka, která pořizuje aktivum „právo stavby“, účtuje na samostatných účtech o dvou majetkových složkách (stejně jako například v případě pozemku).

Podle odst. 2 přechodných ustanovení lze použít novelizovaná ustanovení již při sestavování účetních závěrek sestavovaných po 1. lednu 2015 za účetní období započaté v roce 2014, takže účetní jednotka, která použije tento institut, může o něm účtovat a vykazovat ho „po novu“ od samého začátku jeho existence.

Obdobnou úpravu práva stavby obsahuje i novela vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví (vyhláška č. 294/2014 Sb.).

Hlavní principy nové úpravy:

ruší se princip, že náklady na právo stavby jsou součástí ocenění pořizované stavby nebo technického zhodnocení v případě, že záměrem účetní jednotky je realizovat stavbu vyhovující právu stavby [ruší se v § 47 odst. 1 písm. l) a upravuje se v § 7 odst. 2 písm. b)]. Součástí ocenění stavby jsou jen práva na omezení vlastnických práv, která jsou jiná než je právo stavby [viz § 47 odst. 1 písm. g)];

právo stavby bez ohledu na záměr jeho pořízení je vždy chápáno jako samostatné aktivum. Stejně jako v případě pozemku (jehož součástí je podle NOZ stavba), kdy v účetnictví je jednou částí samotný pozemek a druhou stavba, tak i v případě práva stavby lze použít analogické členění na části, kdy jednou částí je samotné právo stavby a druhou stavba vyhovující právu stavby. Z § 47 odst. 2 písm. j) vyplývá, že pozemek není součástí ocenění stavby. Proto se v nově vloženém odst. 3 § 47 výslovně uvádí, že v případě práva stavby není součástí jeho ocenění stavba vyhovující právu stavby. O právu stavby se účtuje na samostatném účtu účtové skupiny 02 – Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný (resp. o jeho pořizování na účtu účtové skupiny 04), samostatně se odpisuje nezávisle na uvedení následné stavby nebo technického zhodnocení do užívání, ale v rozvaze se vykazuje společně se stavbou v položce „B.II. Stavby“. V této položce bude tedy vykazováno jak právo stavby, je-li záměrem účetní jednotky realizovat stavbu vyhovující právu stavby, tak právo stavby, je-li v okamžiku jeho pořízení již stavba zřízena, právo stavby sloužící k jinému využití pozemku bez záměru stavbu realizovat, právo stavby nabyté v rámci „propadlé zástavy“, kdy zatím není znám záměr účetní jednotky, nebo právo stavby dodatečně zřízené k vlastní stavbě na pronajatém pozemku;

tímto není dotčena možnost sledovat právo stavby i v zásobách, bude-li to odpovídat obsahovému vymezení této položky, obdobně jako ostatní nemovité věci podle § 9 odst. 5, tj. zejména pozemky, které mohou být předmětem obchodování. Pak se i právo stavby vykazuje jako zboží v rámci položky „C.I. Zásoby“ a je o něm účtováno v rámci účtové třídy 1 – Zásoby (například nebude-li realitní kancelář pouze zprostředkovávat uzavření smlouvy o právu stavby, ale bude jej nabývat za účelem dalšího prodeje);

bude-li účetní jednotka, která je stavebníkem, realizovat vlastní stavbu vyhovující právu stavby nebo technické zhodnocení k existující stavbě cizí, účtuje o této stavbě nebo technickém zhodnocení odděleně od pořízeného práva stavby na příslušném samostatném účtu účtové skupiny 04 nebo 02. Obě části majetku, tzn. pořízená část i realizovaná část, účtované na samostatných účtech se samostatně odpisují (viz nové znění § 56 odst. 4) a vykazují se v položce „B.II.2. Stavby“. Dělení specifického aktiva práva stavby na části (

de facto

„komponenty“) tak představuje jednoduchou účetní metodu v případě, kdy stavebník bude realizovat svoji stavbu vyhovující právu stavby. Zatímco o první část se účtuje odděleně a odepisuje se nezávisle na investičních záměrech, druhá část může mít variabilní „scénář pro odpisování“, například pozdější uvedení stavby do užívání, nutnost použít zbytkovou hodnotu, nahrazení staveb, provádění technického zhodnocení, možnost realizovat několik staveb v rámci jednoho práva stavby, a to podobně jako u aktiva pozemek, které se podle § 28 odst. 1 zákona o účetnictví dělí na dvě části (neodpisovaný pozemek a odpisovanou stavbu). Přijatý přístup využívá i řešení v zemích, které mají dlouholeté zkušenosti s tímto právním institutem, který je součástí jejich právního řádu v rámci civilního práva, například Německo nebo Rakousko;

v případě, že v rámci pořízeného práva stavby oceněného jednou částkou již stavba existuje („existující stavba cizí“ zřízená jinou účetní jednotkou nebo osobou), rozdělí nabyvatel práva stavby ocenění práva stavby na část odpovídající právu stavby bez dotčené stavby a zbývající část (nově vložený odst. 3 § 47), a to při respektování principu významnosti a věrného a poctivého zobrazení obou částí práva stavby. V praxi to znamená, že v daném případě se toto rozdělení neprovede, jestliže daná stavba nebude mít samostatnou ekonomickou hodnotu oddělitelnou od práva stavby. Například bude-li právo stavby pořízeno za symbolickou částku 1 Kč nebo na dobu 2 let, jistě by bylo neúčelné provádět rozdělení této částky. Pak se účtuje pouze o jednom aktivu – o právu stavby;

s ohledem na novou úpravu nemají opodstatnění odst. 6 až 8 v § 47 a odst. 4 v § 56 vyhlášky ve znění účinném od 1.1.2014, upravující některé specifické situace pořízení a zániku práva stavby a jeho odpisování při původní koncepci práva stavby jako složky pořizovací ceny, a proto se tato ustanovení jako nadbytečná zrušují. V platnosti zůstává pouze ustanovení (v § 47 po novele označeno jako odst. 10), které stanoví, že při předčasném zániku práva stavby se současným zřízením nového práva se obdobně použije § 47 odst. 1 písm. f), podle kterého zůstatková cena vyřazené stavby tvoří součást nákladů na novou výstavbu;

zrušením stávajícího znění odst. 4 § 56, který výslovně stanovoval povinnost při odpisování práva stavby použít zbytkovou hodnotu v případě náhrady za stavbu poskytované vlastníkem pozemku stavebníkovi, není dotčen § 7 odst. 2 zákona o účetnictví, který ukládá účetním jednotkám použít ze všech možných metod tu, která vede k věrnému zobrazení skutečnosti. Použití metody zbytkové hodnoty se tedy výslovně nestanovuje, protože byl zvolen jednodušší způsob účtování a také proto, že v ostatních případech se použití této metody rovněž nestanovuje. Prakticky to znamená, že odpisovanou hodnotu stavby stavebník sníží o částku náhrady, kterou mu poskytne vlastník pozemku po zániku práva stavby;

další postupy se nemění, byť nejsou výslovně vymezeny, protože vycházejí z obecných zásad. Například byla-li ujednána úplata v několika částkách (stavební plat), stavebník ocení právo stavby částkou ve výši součinu stavebního platu a doby jeho poskytování. Změny stavebního platu v závislosti na míře zhodnocování a znehodnocování peněz (indexace) jsou součástí nákladů běžného účetního období;

nemění se ustanovení § 7 odst. 6 písm. c) vyhlášky. Věcná břemena k pozemku a stavbě s výjimkou užívacího práva, pokud nejsou vykazována jako součást ocenění položky „B.II. Stavby“ nebo součást ocenění v rámci položky „C.I. Zásoby“ se bez ohledu na výši ocenění vykazují v položce „B.II.6. Jiný dlouhodobý hmotný majetek“. Lze se domnívat, že pod pojmem „užívací právo“ je v tomto ustanovení zahrnuta služebnost užívacího práva upravená v § 1283 a násl. NOZ, popř. i jiná služebnost, jejíž podstatnou je užívání cizí věci.

Pro odpisování práva stavby platí stejná pravidla jako pro jiný dlouhodobý hmotný majetek. V původním řešení podle vyhlášky č. 467/2013 Sb., kdy právo stavby je součástí ocenění pořizované stavby, platí, že se vykazuje jako nedokončený dlouhodobý hmotný majetek (zpravidla účet 042 – Pořízení dlouhodobého hmotného majetku) a po uvedení stavby do užívání (účet 021 – Stavby) se odpisuje po stejnou dobu jako stavba.

Vzhledem k tomu, že dle nového řešení právo stavby je vykazováno jako samostatný dlouhodobý hmotný majetek v položce „B.II.2. Stavby“, se nabyté právo též samostatně odpisuje. Právo stavby je sjednáno vždy na dobu určitou a bude se účetně odpisovat po dobu, na kterou je sjednáno. Po uplynutí této doby je jeho hodnota nulová, protože vypořádání vlastníka pozemku se stavebníkem při zániku práva stavby se týká stavby a nikoliv práva stavby.

Poskytovatel práva stavby (vlastník pozemku) pozemek zatížený právem stavby přeúčtuje na zvláštní analytický účet při zřízení práva stavby na základě smlouvy s nabyvatelem práva stavby (obecně viz bod 6 Českého účetního standardu pro podnikatele č. 013 – Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek). V předpisech není obsaženo konkrétní řešení pro účetní jednotku, která je vlastníkem pozemku v případě, že právo stavby obsahuje již existující stavbu, kterou přejímá nabyvatel práva stavby. O způsobu účtování konkrétních případů se vedou odborné diskuse (například účtuje se pouze v rámci analytiky, či o pohledávce případně korigované o částku odpisů, nebo se použije model pachtu obchodního závodu); není však možné legislativně ošetřit všechny někdy i velmi komplikované případy, ke kterým v praxi může dojít. Vlastník pozemku proto zvolí další postup účtování o tomto majetku podle právního stavu, zejména podle specifických smluvních ujednání nebo jiných okolností.

Při úplatně poskytnutém právu stavby vlastník pozemku účtuje o pohledávce a výnosu, přičemž respektuje pravidla časového rozlišení, například bude-li přijata úhrada za poskytnuté právo stavby jednorázově, výnos časově rozliší po dobu trvání práva stavby. Poskytnuté právo stavby eviduje i na podrozvahových účtech. Případnou náhradu stavebníkovi za převzatou stavbu po skončení práva stavby zaúčtuje na vrub příslušného účtu účtové skupiny 04 nebo 02 a ve prospěch účtu závazků, resp. peněžních prostředků.

Z nového znění vyhlášky vycházejí následující příklady účtování. Jsou pro lepší pochopení zjednodušeny (například není účtováno o DPH, částky jsou pouze ilustrativní, aj.). Nejde o jediný možný postup účtování; v konkrétních případech lze účtovat i jiným než uvedeným způsobem.

PŘÍKLAD 1

Pozemek má pořizovací cenu 90 000 Kč.

Zřízeno právo stavby za 200 000 Kč na 10 let, součástí práva stavby není stavba (na pozemku žádná není).

Nabyvatel práva stavby na pozemku zřídí novou stavbu odpovídající právu stavby za 5 000 000 Kč.

Smluvně dohodnutá úhrada stavebníkovi po zániku práva stavby uplynutím sjednané doby je 2 000 000 Kč.

Účtování u poskytovatele práva stavby (vlastníka pozemku, na němž je zřízeno právo stavby)

I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I č. I Účetní případ                     I    MD     I     D     I  tis. Kč  I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
        I 1. I Přeúčtování pozemku zatíženého    I   031.2   I   031.1   I    90     I
I    I právem stavby na zvláštní         I           I           I           I
I    I analytický účet při zřízení práva I           I           I           I
I    I stavby na pozemku na základě      I           I           I           I
I    I smlouvy s nabyvatelem práva       I           I           I           I
I    I stavby                            I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 2. I Vydaná faktura za prodané právo   I 311 (315) I    384    I    200    I
I    I stavby                            I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 3. I Inkaso pohledávky                 I    221    I    311    I    200    I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 4. I Rozpuštění časového rozlišení     I    384    I    602    I    200    I
I    I výnosů v souvislosti s            I           I           I           I
I    I poskytnutím práva stavby (200 000 I           I           I           I
I    I / 10 let = 20 000 Kč ročně)       I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 5. I Přeúčtování pozemku zatíženého    I   031.1   I   031.2   I    90     I
I    I právem stavby při zániku práva    I           I           I           I
I    I stavby zpět na původní účet       I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 6. I Závazek z titulu vypořádání za    I    021    I 321 (325) I   2 000   I
I    I převzatou stavbu po zániku práva  I           I           I           I
I    I stavby se stavebníkem             I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I

Účtování u nabyvatele práva stavby

I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I č. I Účetní případ                     I    MD     I     D     I  tis. Kč  I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 1. I Pořízení práva stavby na základě  I    023    I 321 (325) I    200    I
I    I smlouvy s vlastníkem pozemku      I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 2. I Úhrada závazku z titulu           I    321    I    221    I    200    I
I    I pořízeného práva stavby           I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 3. I Odpisy práva stavby po dobu 10    I    551    I    083    I    200    I
I    I let (200 000 / 10 = 20 000 Kč     I           I           I           I
I    I roční odpis)                      I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 4. I Pořízení stavby odpovídající      I    021    I    321    I   5 000   I
I    I právu stavby a uvedení do užívání I           I           I           I
I    I ve 2. roce trvání práva stavby    I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 5. I Odpisy dokončené stavby po dobu 8 I    551    I    081    I   3 000   I
I    I let se zohledněním zbytkové       I           I           I           I
I    I hodnoty (5 000 000 - 2 000 000 /  I           I           I           I
I    I 8 = 375 000 Kč roční odpis)       I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 6. I Zůstatková cena vyřazené stavby   I    541    I    081    I   2 000   I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 7. I Vyřazení stavby po zániku práva   I    081    I    021    I   5 000   I
I    I stavby                            I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 8. I Vyřazení práva stavby po uplynutí I    083    I    023    I    200    I
I    I doby jeho trvání                  I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 9. I Pohledávka za vlastníkem pozemku  I    311    I    641    I   2 000   I
I    I z titulu vypořádání za předanou   I           I           I           I
I    I stavbu                            I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I

PŘÍKLAD 2

Pozemek má pořizovací cenu 90 000 Kč, náklady na nedokončenou stavbu jsou 3 000 000 Kč.

Zřízeno právo stavby za 200 000 Kč na 10 let, součástí práva stavby je rozestavěná stavba.

Nabyvatel práva stavby rozdělí ocenění práva stavby na 50 000 Kč práva stavby a 150 000 Kč zbývající část.

Nabyvatel práva stavby (stavebník) dokončí rozestavenou stavbu a uvede ji do užívání, náklady jsou 3 000 000 Kč.

Smluvně dohodnutá úhrada stavebníkovi po zániku práva stavby uplynutím sjednané doby je 2 000 000 Kč.

Účtování u poskytovatele práva stavby (vlastníka pozemku, na němž je zřízeno právo stavby)

I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I č. I Účetní případ                     I    MD     I     D     I  tis. Kč  I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 1. I Přeúčtování pozemku zatíženého    I   031.2   I   031.1   I    90     I
I    I právem stavby na zvláštní         I           I           I           I
I    I analytický účet při zřízení práva I           I           I           I
I    I stavby na pozemku na základě      I           I           I           I
I    I smlouvy s nabyvatelem práva       I           I           I           I
I    I stavby                            I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 2. I Přeúčtování nedokončené stavby na I   042.2   I   042.1   I   3 000   I
I    I zvláštní analytický účet při      I           I           I           I
I    I zřízení práva stavby              I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 3. I Vydaná faktura za prodané právo   I 311 (315) I    384    I    200    I
I    I stavby                            I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 4. I Inkaso pohledávky                 I    221    I    311    I    200    I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 5. I Rozpuštění časového rozlišení     I    384    I    602    I    200    I
I    I výnosů v souvislosti s            I           I           I           I
I    I poskytnutím práva stavby (200 000 I           I           I           I
I    I / 10 let = 20 000 Kč ročně)       I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 6. I Přeúčtování pozemku zatíženého    I   031.1   I   031.2   I    90     I
I    I právem stavby zpět na původní     I           I           I           I
I    I účet po zániku práva stavby       I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 7. I Přeúčtování stavby zpět na        I   042.1   I   042.2   I   3 000   I
I    I původní účet po zániku práva      I           I           I           I
I    I stavby                            I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 8. I Přeúčtování na účet 021           I    021    I   042.1   I   3 000   I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 9. I Závazek z titulu vypořádání za    I    021    I 321 (325) I   2 000   I
I    I převzatou stavbu po zániku práva  I           I           I           I
I    I stavby se stavebníkem             I           I           I           I
I----I-----------------------------------I-----------I-----------I-----------I

Účtování u nabyvatele práva stavby

I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I č.  I Účetní případ                    I    MD     I     D     I  tis. Kč  I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 1.  I Pořízení práva stavby na základě I    023    I 321 (325) I    50     I
I     I smlouvy s vlastníkem pozemku v   I    042    I           I    150    I
I     I rozdělení na dvě části           I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 2.  I Úhrada závazku z titulu          I    321    I    221    I    200    I
I     I pořízeného práva stavby          I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 3.  I Odpisy práva stavby po dobu 10   I    551    I    083    I    50     I
I     I let (50 000 / 10 = 5 000 Kč      I           I           I           I
I     I roční odpis)                     I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 4.  I Náklady na dokončení stavby      I    042    I    321    I   3 000   I
I     I odpovídající právu stavby a      I           I           I           I
I     I uvedení do užívání ve 2. roce    I           I           I           I
I             I trvání práva stavby              I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 5.  I Uvedení dokončené stavby do      I    021    I    042    I   3 150   I
I     I užívání                          I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 6.  I Odpisy dokončené stavby po dobu  I    551    I    081    I   1 150   I
I     I 8 let se zohledněním zbytkové    I           I           I           I
I     I hodnoty (3 150 000 - 2 000 000 / I           I           I           I
I     I 8 = zaokrouhl. 144 000 Kč roční  I           I           I           I
I     I odpis)                           I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 7.  I Zůstatková cena vyřazené stavby  I    541    I    081    I   2 000   I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 8.  I Vyřazení stavby po zániku práva  I    081    I    021    I   3 150   I
I     I stavby                           I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 9.  I Vyřazení práva stavby po         I    083    I    023    I    50     I
I     I uplynutí doby jeho trvání        I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
I 10. I Pohledávka za vlastníkem pozemku I    311    I    641    I   2 000   I
I     I z titulu vypořádání za předanou  I           I           I           I
I     I stavbu                           I           I           I           I
I-----I----------------------------------I-----------I-----------I-----------I
 
Použité účty:
021-Stavby
023-Právo stavby (je uvedeno příkladmo, není vyloučeno účtovat o právu stavby
    na účtu 021)
031-Pozemky
042-Pořízení dlouhodobého hmotného majetku
081-Oprávky ke stavbám
221-Účty peněžních prostředků
311-Pohledávky z obchodních vztahů
315-Ostatní pohledávky
321-Dluhy z obchodních vztahů
325-Ostatní dluhy
384-Výnosy příštích období
541-Zůstatková cena prodaného dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku
551-Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku
602-Tržby z prodeje služeb
641-Tržby z prodeje dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

Z pohledu zákona o daních z příjmů právo stavby není vymezeno jako hmotný nebo nehmotný majetek, proto pro uplatnění jeho hodnoty v základu daně je rozhodující správné účetní zachycení a uplatňování účetních odpisů.

K uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1.1.2014, ustanovení § 56 a 56a zákona o DPH, vydalo Generální finanční ředitelství dne 9.12.2013 informaci a k aplikaci zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., a dále dne 20.8.2014 informaci o dani z nabytí nemovitých věcí a informaci k uplatnění osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí u nových staveb (viz například internetové stránky finanční správy www.financnisprava.cz, záložka „Daně a pojistné“, „Novinky“).

Není pochyb o tom, že v dalším období se budou právní názory na právo stavby a ostatní věcná práva vyvíjet. Stejně tak jako řešení hraničních, nejasných případů, které nelze překlenout výkladem, musí vyřešit až novodobá

judikatura

, která logicky chybí.