Příjmy fyzických osob z prodeje nemovitostí

Vydáno: 33 minut čtení

Podle občanského zákoníku jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, prakticky obdobně se posuzují byty a nebytové prostory vymezené jako právně samostatné jednotky ve smyslu zákona o vlastnictví bytů. Není přitom až tak podstatné, zda je dotyčná osoba jediným (výhradním) vlastníkem nebo jí náleží pouze spoluvlastnický podíl, anebo jde o věc ve společném jmění manželů. V tomto příspěvku si přiblížíme pestrou problematiku týkající se daňového režimu příjmů fyzických osob z prodeje nemovitého majetku podle zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), který může být trojí: A) Příjem osvobozený od daně podle § 4 ZDP, B) Příjem z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 ZDP, C) Ostatní zdanitelný příjem podle § 10 ZDP.

Příjmy fyzických osob z prodeje nemovitostí
Ing.
Martin
Děrgel
 
A) Příjem z prodeje nemovitosti osvobozený od DPFO
Jedná se beze sporu o nejpříznivější daňový režim, který nejenže šetří kapsu poplatníka, ale neklade na něj ani žádné administrativní úkoly spojené s daní z příjmů fyzických osob (dále jen „DPFO“). Podle § 38g odst. 3 ZDP se totiž příjmy osvobozené od daně
neuvádějí do přiznání k DPFO
, což z nich činí „neviditelný“ zdroj příjmů, o kterém se tak třetí osoby nedozví; marná sláva v Česku se zákony daná úřední mlčenlivost příliš nectí. Jakkoli velký osvobozený příjem rovněž
nebrání ročnímu zúčtování záloh na daň z příjmů ze závislé činnosti
zaměstnavatelem. Drobnou stinnou stránkou naopak může být nemožnost daňového uplatnění případné ztráty z prodeje nemovitosti, jelikož dle § 25 odst. 1 písm. i) ZDP nejsou daňově účinné výdaje vynaložené na příjmy osvobozené od daně, čemuž lze ale případně čelit přeřazením nemovitosti do tzv. obchodního majetku pro účely jeho podnikání ve smyslu § 4 odst. 4 ZDP, jak si upřesníme v další části B).
Příjem z prodeje nemovitého majetku může být
osvobozen od DPFO
ze tří důvodů:
1) Poplatník nemovitost využíval k bydlení [§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP]:
*
Příjem z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu, nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, je osvobozen od DPFO,
pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem
:
-
nejméně po dobu 2 let
, nebo
-
kratší dobu, ale
použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby
.
*
U příjmů plynoucích manželům ze společného jmění postačí, aby podmínky splnil jen jeden z nich.
*
Osvobození se nevztahuje
na příjmy z prodeje tohoto bytu nebo domu, pokud:
-
je nebo byl zahrnut do obchodního majetku („OM“), a to do 2 let od jeho vyřazení z OM,
-
příjmy plynou z budoucího prodeje do 2 let od nabytí, resp. do 2 let od vyřazení z OM.
*
Doba mezi nabytím a prodejem se nepřerušuje
z důvodu:
-
vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením podle velikosti jejich podílů,
-
v budově byly byty nebo nebytové prostory vymezeny jako právně samostatné jednotky,
-
zániku nebo vypořádání společného jmění manželů, - k rozdělení pozemku.
Je vhodné si povšimnout, že předmětný objekt bydlení není třeba 2 roky vlastnit, ale pouze v něm mít bydliště. Pokud tedy občan nejprve bydlel dlouhý čas v bytě jako nájemník a teprve před rokem jej odkoupil do vlastnictví, bude příjem z prodeje bytu osvobozen od daně, a to bez ohledu na využití takto získaných peněz.
Co se rozumí bydlištěm? Podle § 2 odst. 4 ZDP se za bydliště na území Česka považuje místo, kde má poplatník (fyzická osoba, neboli občan) stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho
úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat
. Generální finanční ředitelství („GFŘ“) v Pokynu k ZDP č. D-6 zastává názor, že stálým bytem se rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoli k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní nebo pronajatý.
Příklad
Prodej původně družstevního bytu
Pan Jan bydlel 20 let v tzv. družstevním bytě, což právně znamená, že byl členem bytového družstva, s čímž bylo spojeno právo nájmu určitého bytu patřícího družstvu. V létě 2011 využil nabídky družstva a za nízkou zbytkovou cenu odkoupil do vlastnictví předmětnou bytovou jednotku.
Rok poté byt se ziskem prodal.