Daň z příjmu a daň z převodu nemovitosti při prodeji
nemovitosti
Ing.
Martin
Děrgel
Dva podnikatelé vedoucí účetnictví mají 50% spoluvlastnický podíl celkem na čtyřech
nemovitostech zahrnutých do obchodního majetku. Rozhodli se vypořádat podílové vlastnictví, aby
každý byl vlastníkem celé nemovitosti. Dle § 10 odst.
1 písm. g) zákona o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí je základem daně
rozdíl cen obou nemovitostí. Znamená to, že pokud cena stanovená znalcem jedné nemovitosti je 400
000 Kč a druhé 500 000 Kč, bude základem daně z převodu částka 100 000 Kč?
Z pohledu daně z příjmu bude v případě vypořádání podílového
vlastnictví ke stavbě základem daně rozdíl mezi odhadní cenou a zůstatkovou cenou, to znamená, že
pokud je odhadní cena nižší než zůstatková, bude základem daně ztráta? V případě pozemku, odhad je
nižší než pořizovací cena – základ daně je nula, lze zahrnout jen do výše příjmu, v tomto případě
jen do výše ceny stanovené znalcem? Pokud je momentálně tržní cena nižší než cena odhadní, není z
pohledu daně z příjmu výhodnější vzájemně si podíly mezi sebou prodat a zaplatit celou daň z převodu
z nemovitosti?
Související předpisy:
*
§ 8,
9, 10
zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění
pozdějších předpisů,
*
§ 3 odst. 4 písm. g),
§ 24 odst. 2 písm. b),
t) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů,
ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“).
Daň z převodu
nemovitostí
Při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem je předmětem daně z převodu
nemovitostí úplatný převod nebo přechod podílu nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu
převodce, který měl před vypořádáním. Podílem spoluvlastníka se přitom pro účely daně z převodu
nemovitostí rozumí souhrn hodnot všech jeho podílů na nemovitostech, které jsou předmětem
vypořádání. Základem daně je snížení znalecké hodnoty majetku nebo vyšší dohodnutá úplata za
takovéto vypořádání. Případné bezúplatné nabytí hodnoty majetku jednoho ze spoluvlastníků nad jeho
původní hodnotu by bylo u něj předmětem daně darovací.
Pro ilustraci malý příklad:
Dva spoluvlastníci - A a B - mají vždy 50% podíl na dvou nemovitostech, přičemž cena
zjištěná (znalecká hodnota) první nemovitosti je 400 000 Kč a cena zjištěná (znalecká hodnota) druhé
nemovitosti je 500 000 Kč. Dohodnou se o vypořádání podílového spoluvlastnictví tak, že A se stane
jediným vlastníkem první nemovitosti, a B se stane jediným vlastníkem druhé nemovitosti.
Doposud činil úhrn hodnot podílů každého ze spoluvlastníků = 400
000 Kč / 2 + 500 000 Kč / 2 = 450 000 Kč. Nově bude mít A hodnotu podílu na 1. nemovitosti jen 400
000 Kč, zatímco B si polepší na 500 000 Kč.
Pokud se nedohodnou na žádné úplatě, kterou by B kompenzoval majetkovou újmu osobě A, tak
zvýšení hodnoty majetku bude u B předmětem daně darovací.
Jestliže se dohodnou na finančním protiplnění, které zaplatí B (v hodnotě nemovitostí si
polepšil) osobě A (o část hodnoty v nemovitém majetku přišla), bude se jednat o předmět daně z
převodu nemovitostí, kterou bude muset přiznat poplatník A. Přičemž základem daně bude snížení
hodnoty jeho majetku, tedy 50 000 Kč nebo vyšší dohodnutá úplata za vypořádání. Případná nižší
úplata (pod 50 000 Kč) již u B nepodléhá dani darovací.
Daň z příjmů
Příjem plynoucí z vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením majetku podle
velikosti jejich podílů není předmětem daně z příjmů fyzických osob podle
§ 3 odst. 4 písm. g) ZDP.
V případě
výměny
, resp. spoluvlastnických
podílů na nemovitostech se jejich vzájemné převody považují za jeden převod a daň z převodu
nemovitostí se vybere z převodu té nemovitosti (resp. spoluvlastnického podílu), z jejíhož převodu
je daň vyšší. Poplatníky daně z převodu nemovitostí jsou v tomto případě oba dva, jak převodce, tak
i nabyvatel, kteří jsou povinni platit daň společně a nerozdílně. Z pohledu daně z příjmů se
postupuje standardně, čili příjem z prodeje nemovitosti (podílu na ni) zahrnuté do obchodního
majetku je příjmem z podnikání podle § 7 ZDP. U
stavby je daňovým výdajem bez omezení daňová zůstatková cena, u pozemku je daňově účinná jeho
pořizovací cena jen do výše nabývané převodní hodnoty.alias
směny nemovitostí