Občan, nepodnikatel, koupil v roce 2010 pozemek za 580 000 Kč. Na nákup tohoto pozemku si vzal hypoteční úvěr, banka s ním zároveň uzavřela zástavní smlouvu k této nemovitosti. V roce 2014 pozemek prodal za 750 000 Kč. Může si proti příjmu z prodeje pozemku uplatnit do výdajů (kromě kupní ceny, daně z nabytí nemovitých věcí a poplatku realitní kanceláři) také úroky z hypotečního úvěru? Lze do výdajů uplatnit též zaplacené rizikové životní pojištění k hypotečnímu úvěru, jehož sjednání bylo podmínkou získání úvěru? Úvěr byl předčasně splacen ještě před prodejem pozemku. Rozdíl mezi příjmem a výdaji bude zdaňován dle § 10 zákona o daních z příjmů .
VÝDAJE PROTI PŘÍJMU Z PRODEJE NEMOVITÉ VĚCI
Bc.
Matěj
Nešleha
ODPOVĚĎ:
Podle § 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), je základem daně příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Dále dle § 10 odst. 5 ZDP je výdajem u příjmů z prodeje pozemků cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl. Hledáme tedy nabývací cenu. Definici nabývací ceny pro občany - nepodnikatele nikde nenajdeme, lze tedy využít vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „VPU“). V § 47 VPU se uvádí, co lze zahrnout do nabývací ceny hmotného majetku - pozemku.
V tomto ustanovení se mimo jiné uvádí, že do vstupní ceny vstupují i zaplacené úroky z úvěru [§ 47 odst. 1 písm. b) VPU]. Na základě výše uvedeného lze tedy konstatovat, že úroky je možné uplatnit jako výdaj nutný na dosažení příjmu. V § 10 odst. 5 ZDP se dále uvádí, že výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka.
Oporu k uplatnění rizikového životního pojištění k hypotečnímu úvěru jako uznatelného výdaje však nenacházím a osobně se domnívám, že toto pojištění není možné uplatnit jako uznatelný výdaj.