Převod nemovitosti v roce 2013 z daňového a účetního pohledu

Vydáno: 31 minut čtení

S účinností od 1. 1. 2013 platí změny provedené v § 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDPH"), tj. v ustanovení, které upravuje daňový režim při převodu staveb, bytů a nebytových prostor. Cílem tohoto příspěvku je věnovat se podrobněji změnám v oblasti DPH týkajících se převodu staveb, bytů a nebytových prostor a zejména usnadnit plátcům realizujícím tyto obchodní transakce rozhodování mezi uplatněním osvobození od daně bez nároku na odpočet a možností zvolit režim zdanění. Na konkrétních příkladech jsou vysvětleny dopady rozhodnutí plátce realizovat převod nemovitosti jako plnění osvobozené od daně nebo jako plnění zdanitelné. U vybraných příkladů je uveden i doporučený postup při zaúčtování jednotlivých účetních případů provázejících pořízení a následný prodej nemovitosti.

Převod nemovitosti v roce 2013 z daňového a účetního pohledu
Ing.
Dagmar
Fitříková
Ing.
Dagmar
Procházková
 
DANOVY REŽIM PRI PŘEVODU NEMOVITOSTÍ
Při převodu staveb, bytů a nebytových prostor se uplatňuje režim zdanění podle ve lhůtě stanovené od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH je převod staveb, bytů a nebytových prostor od daně osvobozen bez nároku na odpočet daně. Zásadní změna provedená v § 56 odst. 1 ZDPH s účinností od 1. 1. 2013 umožňuje plátci, který realizuje převod stavby, bytu nebo nebytového prostoru po uplynutí zákonem stanovené lhůty 5 let, popř. po uplynutí 3 let v případě převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do 31. 12. 2012, rozhodnout se, že převod předmětné nemovitosti uskuteční jako zdanitelné plnění. Volba mezi uplatněním osvobození od daně a režimem zdanění při převodu staveb, bytů a nebytových prostor je závislá na konkrétních skutečnostech vztahujících se k nemovitosti, která je předmětem převodu. Před realizací takové obchodní transakce je proto na plátci, který je v pozici prodávajícího, aby porovnal konkrétní dopady z hlediska DPH v případě varianty, kdy uplatní při převodu nemovitosti osvobození od daně, a dopady provázející variantu převodu nemovitosti realizovanou jako zdanitelné plnění.
 
Změna zákonem stanovené lhůty
Zákonná lhůta, ve které se převod staveb, bytů a nebytových prostor považuje za zdanitelné plnění, je podle § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném do 31. 12. 2012, stanovena do uplynutí 3 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Podle § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2013, se takto stanovená zákonná lhůta prodlužuje na 5 let. Prodloužení zákonné lhůty vymezené v § 56 odst. 1 ZDPH z původních 3 na 5 let se vztahuje na převod staveb, bytů a nebytových prostor nabytých od 1. 1. 2013. U převodu staveb, bytů a nebytových prostor nabytých do 31. 12. 2012, činí zákonem stanovená lhůta, po jejímž uplynutí se převod nemovitosti považuje za osvobozený od daně, 3 roky, i když je převod realizován v období po 1.1. 2013. Tato skutečnost jednoznačně vyplývá z či. II bodu 2 Přechodných ustanovení zákona č. 502/2012 Sb. Po uplynutí lhůty stanovené v § 56 odst. 1 ZDPH je převod nemovitostí vymezených v tomto ustanovení osvobozen od daně s výjimkou případu, kdy se plátce rozhodne, že i po uplynutí zákonem stanovené lhůty uplatní při převodu staveb, bytů nebo nebytových prostor daň. Důvodem k tomuto rozhodnutí může být skutečnost, že uplatnění osvobození od daně při převodu stavby, bytu nebo nebytového prostoru je spojeno s povinností provést úpravu nebo vyrovnání odpočtu daně.
PŘÍKLAD
Plátce daně pořídil v dubnu 2012 stavbu, která byla poprvé kolaudována 31. 1. 1990. V roce 2013 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu prodá. Zákonná lhůta stanovená v § 56 odst. 1 ZDPH se odvíjí nikoli od data pořízení stavby (tj. duben 2012), ale od data vydání prvního kolaudačního souhlasu, tj. od 31. 1. 1990. Převod stavby v roce 2013 je od daně osvobozen.
PŘÍKLAD
Plátce daně pořídil v červenci 2010 stavbu, ve které jsou umístěny kanceláře a prodejní prostory a která byla poprvé kolaudována 30. 4. 2010. V lednu 2013 se plátce rozhodne, že takto pořízenou stavbu prodá. Zákonná lhůta stanovená v § 56 odst. 1 ZDPH se odvíjí od data vydání prvního kolaudačního souhlasu, tj. od 30. 4. 2010. V tomto případě lhůta 3 let stanovená v § 56 odst. 1 ZDPH, ve znění plat ném do 31. 12. 2012 (či. II bod 2 Přechodná ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.) neuplynula. Převod této stavby realizovaný v lednu 2013 podléhá základní sazbě daně.
PŘÍKLAD
Plátce daně pořídil v červenci 2010 stavbu, která byla poprvé kolaudována 31. 1. 2010. V d