Fond oprav bytového družstva při likvidaci
družstva
Ing.
Marta
Neplechová
CSc.
Bytové družstvo má fond oprav ve výši 1 200 000 Kč. Nyní jsou byty
převáděny do osobního vlastnictví a družstvo půjde do likvidace. Se souhlasem nájemníků - členů
družstva má být tento fond oprav převeden do nové právnické osoby Společenství vlastníků bytových
jednotek (dále jen „SVJ“), která vznikne po převedení družstevních bytů do vlastnictví jednotlivým
družstevníkům. Jak správně právně a co s nejmenším daňovým rizikem tento fond oprav převést?
Uvažujeme s vyčíslením podílu jednotlivých družstevníků na fondu oprav a jejich souhlas s vkladem do
SVJ (tam by vznikl závazek vůči jednotlivým členům a pohledávka vůči družstvu, která by byla
uspokojena převodem z účtu družstva). Fond oprav vznikl vklady družstevníků, takže jejich vrácení
nebude podléhat dani z příjmu. Je tento postup správný? Pokud některý majitel svůj byt prodá, co
však bude se závazkem SVJ vůči tomuto majiteli, pokud by nebyl s bytem převeden i tento závazek na
nového vlastníka?
odpověď:
Z dotazu nevyplývá, zda se jedná o bytové družstvo na jehož výstavbu byla
poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc (SBD) či o bytové družstvo založené nájemci bytů za účelem
odkoupení domu po roce 1994. Pokud se jedná o první situaci, pak dle zákona č.
72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické
vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony
(zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „BytZ“), je součástí smlouvy o
převodu vlastnictví jednotky z vlastnictví družstva vzájemné vypořádání prostředků určených na
financování oprav a údržby budovy a dále prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství
připadajících na převáděnou jednotku. Nevyčerpané prostředky určené k vypořádání převede družstvo
právnické osobě zabezpečující správu domu (dle §
9-11 jde o SVJ - právnickou osobu). Pokud převodem jednotek do vlastnictví nájemce nevznikne
právnická osoba (např. u tzv. čtyřbytovky), pak družstvo převede nevyčerpané prostředky určené k
vypořádání vlastníkovi jednotky (viz § 24 odst. 7
citovaného BytZ).
Dle právního výkladu se ustanovení
§ 24
BytZ na „nová“ bytová družstva založená nájemci bytů nevztahuje; jsem toho názoru, že i u těchto
bytových družstev by se mělo postupovat v tomto případě obdobně jako u SBD.
O charakter vkladu se však u bytového družstva ani u SVJ nejedná, i v tomto
případě bude převod nevyčerpaných prostředků na opravy (připadající na převáděnou jednotku)
představovat u SVJ dlouhodobou zálohu na opravy (nazývanou obvykle nesprávně „fond oprav“), tedy
cizí zdroj financování oprav společných částí domu ve spoluvlastnictví členů společenství vlastníků
jednotek. Nejedná se tudíž o ovlivnění výsledku hospodaření této právnické osoby, nejedná se ani o
dar, tedy o zdanění daní z příjmů. V dotazu uvedené účetní řešení je správné.
Vlastník jednotky je povinen přispívat na náklady spojené se správou domu
(§ 15 BytZ) formou záloh, a tudíž i na opravy
společných částí, které nastanou v budoucnu (tedy opět jako dlouhodobou zálohu - „fond oprav“). Opět
jde o závazek právnické osoby (SVJ), avšak zde vůči vlastníkům jednotek. Pokud by vlastník jednotky
svůj byt a spoluvlastnický podíl na společných s částech domu (a pozemku) prodal, pak k této záloze
(„fondu oprav“) se při vypořádání s bývalým vlastníkem nepřihlíží
(§ 15 odst. 4), tzn. že se nevypořádá.