Prodej nemovitosti
Ing.
Miloš
Kořínek
Soukromý zemědělec mimo podnikání v zemědělství také částečně podniká v
restauračních službách. V roce 2005 jako fyzická osoba nakoupil nemovitost s tím, že z ní vybuduji
penzion. Proto ji zařadil i do svého obchodního majetku a odepisoval. Od roku 2007 ji z obchodního
majetku vyřadil a od té doby se ji snaží i odprodat. Má povinnost platit daň z příjmu z jejího
prodeje pokud by se mu podařilo ji odprodat v roce 2011? V případě, že by prodej měl být zdaněn,
jedná se o příjem z podnikání? Může si jako výdaj uplatnit hodnotu nákupu
nemovitosti?
Odpověď:
Osvobození od daně z příjmů fyzických osob je určeno
§ 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve
znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Podle § 4
odst. 1 písmeno b) ZDP osvobození od daně z příjmů se nevztahuje na příjmy z prodeje
nemovitostí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné
samostatné výdělečné činnosti, a to do 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku.
Z dotazu lze dovodit, že nemovitost vyřadil z obchodního majetku
k 1. 1. 2007. Časový test 5 let tedy vyprší k 31. 12. 2011. Pokud nemovitost odprodá v průběhu roku
2011, pak se na příjem z tohoto prodeje osvobození od daně z příjmů nevztahuje. Příjem z prodeje
nemovitosti v následujících letech by byl již od daně z příjmů osvobozen.
Prodá-li nemovitost v době, kdy by příjem z tohoto prodeje měl podléhat
zdanění, pak se jedná o příjem podle § 10 ZDP
(ostatní příjem), neboť nemovitost již nemáte zařazenou v obchodním majetku. Základem daně je v
tomto případě příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Jsou-li výdaje
spojené s tímto příjmem vyšší než samotný příjem, k rozdílu se nepřihlíží. Jinými slovy, nemůžete se
z tohoto druhu příjmu dostat do ztráty.
Podle
§ 10 odst. 5 je v tomto případě výdajem cena, za
kterou poplatník dům prokazatelně nabyl. Avšak vzhledem k tomu, že nemovitost měl zařazenou v
obchodním majetku a odepisoval, je výdajem zůstatková cena podle
§ 29 odst. 2 ZDP. To je rozdíl mezi vstupní cenou
hmotného majetku a celkovou výší dříve daňově uplatněných odpisů.