Rozsudek soudního dvora Evropské unie ze dne 19. prosince 2019 ve věci C-707/18 Amărăşti Land Investment
Investice před pořízením nemovitosti
Ing.
Jan
Rambousek,
LL.M.,
daňový poradce
K předpisům:
-
§ 14 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty
-
§ 72 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty
1.
Směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty musí být vykládána v tom smyslu, že nebrání tomu, aby se strany transakce, jejímž cílem je převod vlastnického práva k nemovitostem, dohodly na ujednání, podle kterého nabyvatel ponese zcela nebo zčásti náklady na administrativní formality v souvislosti s touto transakcí, zejména náklady související s prvním zápisem těchto nemovitostí do vnitrostátního katastru nemovitostí. Samotná existence takového ujednání v synallagmatické smlouvě o budoucí smlouvě o prodeji nemovitostí však není rozhodující pro to, zda má nabyvatel nárok na odpočet daně z přidané hodnoty související se zaplacením nákladů plynoucích z prvního zápisu dotčených nemovitostí do vnitrostátního katastru nemovitostí.
2.
Směrnice 2006/112, zejména její článek 28, musí být vykládána v tom smyslu, že v rámci synallagmatické smlouvy o budoucí smlouvě o prodeji nemovitostí nezapsaných do vnitrostátního katastru nemovitostí se má za to, že nabyvatel, jenž je osobou povinnou k dani a který, jak se smluvně zavázal vůči prodávajícímu, provádí kroky nezbytné k prvnímu zápisu dotčených nemovitostí do uvedeného katastru, přičemž využívá služeb třetích osob povinných k dani, sám poskytl prodávajícímu předmětné služby ve smyslu tohoto článku 28, i když se smluvní strany dohodly, že prodejní cena uvedených nemovitostí nezahrnuje protihodnotu plnění týkajících se katastrální evidence.
Společnost Amărăşti Land Investment provozovala zemědělskou činnost a pro tyto účely zakoupila pozemky. Proces nabytí těchto pozemků zahrnoval dvě fáze. Nejprve byla mezi osobou, která přislíbila prodej pozemků, a společností Amărăşti Land Investment uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní, kterou posledně uvedená společnost získala nárok na vlastnictví těchto pozemků. Poté, po splnění administrativních formalit požadovaných zákonem za účelem uzavření kupní smlouvy na uvedené pozemky, podepsaly dotčené strany uvedenou smlouvu.
Předkládající soud v tomto ohledu upřesňuje, že rumunské právo vyžaduje, aby smlouvy o prodeji nemovitostí, jako jsou pozemky dotčené ve sporu v původním řízení, měly formu veřejné listiny. A k tomu, aby tyto smlouvy byly platně uzavřeny formou veřejné listiny, musí být dotyčné pozemky zapsány do katastru nemovitostí a prodávající tam musí být uveden jako jejich vlastník, což nebyl případ pozemků dotčených v původním řízení.
Amărăşti Land Investment v rámci svých investic do pozemků a za účelem splnění administrativních formalit požadovaných před uzavřením kupní smlouvy na tyto pozemky využila na své náklady služeb poskytovaných třetími osobami, a sice advokáty, notáři, jakož i společnostmi specializovanými v katastrálních a topografických věcech. Využila konkrétně služeb geodetické společnosti za účelem prvního zápisu pozemků do katastru nemovitostí.
Smlouvy o budoucí smlouvě kupní na dotčené pozemky obsahovaly ujednání, podle něhož osoba zavazující se k prodeji prohlašuje, že souhlasí s tím, že Amărăşti Land Investment provede na vlastní náklady veškeré činnosti v rámci shromáždění dokumentů, vyhotovení spisů, ověřování a registrace dokumentů, zaměření pozemků a zápisu do katastru nemovitostí. Kromě toho prvně uvedená osoba prohlásila, že je srozuměna s tím, že všechny procesy zápisu prováděné společností Amărăsti Land Investment jsou naprosto nezbytné k tomu, aby kupní smlouva mohla být uzavřena formou veřejné listiny.
Náklady spojené s prvním zápisem uvedených pozemků do katastru nemovitostí, které smluvní strany ve vzájemné dohodě ocenily na 750 Eur na hektar, nebyly prodávajícímu přeúčtovány. Smlouvy o budoucí smlouvě kupní kromě toho uváděly, že Amărăşti Land Investment při jejich uzavření zaplatila prodávajícímu plnou cenu pozemků, která nezahrnovala protihodnotu za plnění týkající se katastrální evidence.
Správce daně však následně vyměřil dodatečnou DPH na základě toho, že částka 750 Eur na hektar představuje protihodnotu za službu poskytnutou společností Amărăşti Land Investment prodávajícímu v souvislosti se zápisem dotyčných pozemků do katastru nemovitostí a uzavřením kupních smluv formou veřejné listiny výměnou za převod těchto pozemků. Uvedený správce daně v tomto ohledu uvedl, že výměnou za uvedené pozemky společnost Amărăşti Land Investment zaplatila cenu a poskytla prodávajícímu službu, jejíž náklady nutně musí nést tito prodávající.
Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2020.