Majetkové daně stručně pro rok 2020

V praxi se tyto dvě daně veřejnosti často pletou. Pojďme se proto na ně stručně podívat, ať jsme připraveni dostát svým případným daňovým povinnostem.

Blíží se závěr roku a jako každoročně, tak i letos je třeba se věnovat svým nemovitostem z pohledu této daně z nemovitých věcí. Zejména nás to čeká tam, kde se promítly nějaké změny – něco se odprodá, něco přikoupí, přistaví apod. Vedle toho je třeba nahlédnout i do vlastního zákona tak, jak pro rok 2020 bude platit. Jen tak můžeme zodpovědně říci, zda je třeba podat daňové přiznání (zpravidla dílčí daňové přiznání) a jaké změny v něm promítnout. Pojďme si tedy udělat takovou malou rekapitulaci.

Abychom se vůbec museli zabývat zákonem o dani z nemovitých věcí do všech jeho podrobností, je třeba začít dvěma základními otázkami. Za prvé – představují „naše“ nemovitosti předmět daně? Pokud ne, můžeme zákon klidně odložit, pokud ano, je zde druhá otázka. Tak tedy za druhé – jsem poplatníkem této daně? Pokud ne, mohu zákon klidně odložit. Pokud i zde byla a je odpověď ano, znamená to, že dané nemovitosti jsou předmětem daně a já jsem jejím poplatníkem, pak nezbývá než vzít zákon do ruky a s daňovou povinností se vyrovnat.

Platná právní úprava daná zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDNV“), nám nemovité věci dělí na pozemky a na zdanitelné stavby včetně zdanitelných jednotek. Jedná se ještě o pozůstatek z doby předchozí právní úpravy občanského zákoníku, který také rozeznával nemovité věci jakožto pozemky a stavby (při splnění dalších zákonných podmínek).

Pro pozemky platí, že do daňového přiznání je třeba uvádět ty údaje, které jsou zapsány v katastru nemovitostí. Zde tedy rozhoduje zapsaný stav.

Například v tom, že třebaže v katastru nemovitostí je zapsán les, avšak na pozemku nenajdeme jeden jediný strom, do daňového přiznání si poplatník zpravidla uvede trvalý travní porost. Prostě vychází ze skutečného stavu, zatímco zákon ve vztahu k pozemkům předpokládá vyjít z právního stavu. Chceme-li tedy zdaňovat své pozemky podle jejich faktického stavu, nezbývá než dosáhnout změny zápisu údajů o kultuře pozemku v katastru nemovitostí.

Obdobně se chybuje v tom, když proběhne tzv. digitalizace a jejím výsledkem je změna např. výměry daných pozemků. I zde je pak třeba zareagovat a podat nové daňové přiznání (postačí zpravidla dílčí – tomu se budeme věnovat dále) a uvést aktuální výměry dotčených pozemků, případně nová parcelní čísla apod.

Další častou chybou je nesprávné přiznání výměry stavebních pozemků. Zde je dlužno uvést, že stavební pozemek se jako takový do katastru nemovitostí nezapisuje, tato charakteristika vyplývá obecně ze stavebně právních předpisů, kde je obecná definice stavebního pozemku. Pro účely daně z nemovitých věcí je třeba vyjít z § 6 odst. 3 ZDNV. Zde vycházíme z toho, že pro účely daně z nemovitých věcí je stavebním pozemkem ten, jenž není dosud zastavěn zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo která bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora nebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby.

Obdobná pochybení můžeme rovněž shledat i u nároků na osvobození od daně z nemovitých věcí, zejména pak těch, která jsou dána § 4 odst. 1 písm. k) ZDNV, u veřejnosti známá jako problém tzv. neplodné půdy.

Podle právní úpravy platné do 31. 12. 2019 platilo, že od daně z nemovitých věcí jsou osvobozeny pozemky remízků, hájů a větrolamů a mezí na orné půdě, trvalých travních porostech, pozemky ochranného pásma vodního zdroje I. stupně a pozemky ostatních ploch, které nelze žádným způsobem využívat. Toto ustanovení se tak netýká jen pozemků, které nelze žádným způsobem využívat, ale prioritně se budeme věnovat především jim, neboť nárok na osvobození z titulu „nelze žádným způsobem využívat“ se totiž v praxi nejhůře prokazuje. Využívat zde znamená, že nelze využívat ani teď a ani v budoucnu. Vždy je tedy potřeba zvažovat i případné možné budoucí využití. Nemožnost nynějšího i budoucího využití pozemku je tak v objektivní rovině. Veřejnost často chybovala v tom, že dané osvobození uplatňovala i na pozemky, které nejsou v katastru nemovitostí vedeny jako ostatní plocha. Zejména pak chybovala v důvodech, proč, podle jejich názoru, tyto pozemky nelze žádným způsobem využívat. Nejčastěji byla namítána neplodná půda, nálety, zamokření apod.

Tomuto stavu se snaží zamezit novela zákona, a to s účinností od 1. 1. 2020. Podstatou novely je výčet skutečností, na jejichž základě je možné tento nárok na osvobození uplatnit – např. krajinné prvky jako jsou stromořadí, meze, příkopy atd. U některých důvodů bude nutné oprávněnost nároku na osvobození prokázat, že jsou evidovány v systému LPIS.

S ohledem na přechodná ustanovení novely je pak odlišný přístup k nárokům na osvobození, která již byla do současné doby uplatněna a kde byl nárok na osvobození přiznán, tento nárok bude i nadále uznán až do zdaňovacího období roku 2021 včetně. Od dalšího zdaňovacího období bude možné tento nárok na osvobození uplatnit podle novely. V případech, které budou evidovány v evidenci LPIS, pak oprávněnost bude dokládána na základě posouzení Ministerstva zemědělství. U nově uplatňovaných nároků na toto osvobození, tedy poprvé na zdaňovací období roku 2020, se bude postupovat podle novely bez dopadu přechodných ustanovení.

Na rozdíl od pozemků, kdy striktně vycházíme z údajů zapsaných v katastru nemovitostí, tomu tak u staveb není a rozhoduje zde faktický stav. Daňové povinnosti podléhají i tzv. černé stavby, jsou-li užívány.

Předmětem daně ze staveb v souladu s § 7 ZDNV jsou tzv. zdanitelné stavby a jednotky. Zdanitelnými stavbami se rozumí dokončené nebo užívané:

Zdanitelnými jednotkami pak jsou jednotky (bytové, nebytové) rovněž dokončené nebo užívané. A samozřejmě, pokud se zdaňují jednotky v budově, pak se již budova jako taková nezdaňuje.

Co je však zásadním kritériem pro to, zda danou nemovitou věc, ať již pozemek či zdanitelnou stavbu (budovu nebo jednotku), přiznat právě „teď“?

Je otázka, jak je nastaveno zdaňovací období. Podle § 12c ZDNV je zdaňovacím obdobím kalendářní rok s tím, že ke změnám skutečností rozhodných pro daň, které nastanou v jeho průběhu, se nepřihlíží. Tím, že zdaňovací období je také koncipováno jako období „kupředu“, tj. daň se přiznává nadcházející zdaňovací období (na rozdíl od daně z příjmů, kdy se daňová povinnost „zúčtovává“ za uplynulé zdaňovací období), je třeba důsledně vyjít ze stavu k 1. lednu nadcházejícího zdaňovacího období. Jsou případy, kdy někdo svou stavbu rozšíří např. o další nadzemní podlaží – v průběhu roku se k této skutečnosti nepřihlíží, promítne se to až v nadcházejícím zdaňovacím období. V jiných případech, bohužel, dochází k tomu, že v průběhu roku stavba zanikne – ani zde se k této skutečnosti nepřihlíží, opět se to promítne až v nadcházejícím zdaňovacím období. Nebo se přikoupí další nemovitá věc – v průběhu roku, tedy zdaňovacího období, se k tomu nepřihlíží a opět se to promítne až v nadcházejícím zdaňovacím období.

Nejčastější chybou v této souvislosti je pak to, že některý z poplatníků během roku všechny své nemovité věci prodá či daruje, tudíž u něj zanikne předmět daně. Zákon s touto skutečností pojí podle § 13a odst. 9 ZDNV povinnost oznámit tuto skutečnost svému správci daně, což řada poplatníků neučiní.

Důsledkem nesplnění této povinnosti je, když správce daně neví o tom, že ten či onen poplatník již žádnou nemovitou věc nemá, že při stanovení daně na nadcházející zdaňovací období postupuje v intencích § 13a ZDNV. To znamená, že pro stanovení daně použije údaje z předešlého zdaňovacího období. A samozřejmě, je-li daň vyměřena, musí být i zaplacena. To pak zpravidla bývá tím okamžikem, kdy poplatník najednou „prohlédne“ a začne se domlouvat, jak dosáhnout toho, aby daň přece jen nemusel platit, když už přece nic nemá. Zpravidla pak nezbývá, než podat dodatečné daňové přiznání na nižší daň (zde na „0“), aby se stanovení daně změnilo zákonem předepsaným způsobem, teprve pak zanikne povinnost placení.

Pro daň z nemovitých věcí je charakteristické, že daňové přiznání jakožto daňové přiznání řádné a úplné postačí podat pouze jednou, a to tehdy, když se někdo poprvé stane poplatníkem této daně. A když se nic nemění, není třeba v dalších letech daňové přiznání vůbec podávat, správce daně vyměří daň i bez něj a použije k tomu dříve uvedené údaje. I v případě některých změn, které jsou správci daně objektivně dostupné – např. změna koeficientů, změna sazeb daně apod., se daňové přiznání podávat nemusí. Tam, kde však dochází k jiným změnám, např. přibyly některé další nemovitosti, jiné se odprodaly, zvýšil se počet nadzemních podlaží, změnil se účel užívání stavby, tam je třeba daňové přiznání podat. Stačí podat dílčí daňové přiznání a uvést jen nastalé změny. Možné je podat i úplné daňové přiznání, záleží na rozhodnutí poplatníka. Při podání dílčího daňového přiznání je ale třeba nezapomenout v závěru vyčíslit celou daňovou povinnost po změnách, nikoliv jen u změn samotných.

Vraťme se trochu na začátek – řekli jsme, že jednou z důležitých otázek je, zda máme předmět daně. Druhou, neméně důležitou otázkou je, kdo je poplatníkem této daně, tedy tuto daň musí přiznat, resp. kdo musí podat daňové přiznání a kdo ji musí zaplatit.

Obecně platí, že tato daňová povinnost svědčí vlastníkovi daných nemovitých věcí. Jsou však i výjimky. Nejčastější z nich je např. u pozemků osoba nájemce nebo pachtýře, s čímž ale zákon pojí dvě podmínky, které musí být splněny současně. Jednou z nich je existence nájmu nebo pachtu a druhou, že se jedná o pozemky evidované v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci. Jakmile jedna z těchto podmínek není splněna, již není poplatníkem nájemce nebo pachtýř, ale je jím zpravidla vlastník. Další výjimky se týkají např. majetku státu, fondů apod.

V obecné rovině je to, jak už jsme si řekli, vlastník. Ne vždy má ale každá nemovitost jen jediného vlastníka, častěji se jedná o dva a více spoluvlastníků. Do daňového přiznání se zahrnuje nemovitost jako celek a vše je navázáno na jednoho vlastníka, případně spoluvlastníka. V současné době je možné již několik let podat daňové přiznání jen na svůj spoluvlastnický podíl – má to však svá pravidla a při jejich dodržování se nejvíce chybuje.

Nejprve se podíváme, jak to je, když se daní celá nemovitost ve spoluvlastnictví několika osob, pak se budeme věnovat i tomu, jak se daní spoluvlastnické podíly.

Zdanit nemovitou věc ve výlučném vlastnictví jednoho vlastníka je tou nejjednodušší variantou. Vlastník-poplatník prostě podá daňové přiznání, uvede veškeré své nemovité věci, a pokud je vše správně, pak už jen platí... a platí... až do doby, než všeho pozbyde a přestane být poplatníkem této daně. Jestliže ale je nemovitá věc ve spoluvlastnictví dvou a více osob, pak podle principů daňového práva platí, že správce daně jedná vždy jen s jednou osobou, což vyplývá z daňového řádu (jestliže má více osob společný předmět daně, tedy vzniká-li daňovým subjektům společná daňová povinnost, jsou povinny si zvolit společného zmocněnce – viz ustanovení o společném zastupování dle § 30 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „daňový řád“). Tyto osoby – poplatníci v solidárním postavení, si musí mezi sebou zvolit společného zmocněnce, který je v daňovém řízení bude zastupovat. Kdyby tak neučinily, pak by správce daně ustanovil společného zástupce.

V tomto případě je nutné pečlivě dodržet zákonnou lhůtu pro podání daňového přiznání. Zákonným termínem je 31. 1. nadcházejícího zdaňovacího období. Po tomto termínu již daňové přiznání za spoluvlastnické podíly nelze podat, neboť se jedná o lhůtu tzv. propadnou. Pro podání přiznání postačí, aby tak učinil jen jeden jediný spoluvlastník, aniž by se o tomto kroku domlouval s ostatními spoluvlastníky, a daň se vyměří každému ze spoluvlastníků dané nemovité věci jen ve výši jeho spoluvlastnického podílu, a to i těm spoluvlastníkům, kteří daňové přiznání takto nepodali – těm se vyměří z moci úřední bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání.

Jak jsem již výše uvedla, daňová přiznání se, až na výjimky, podávají do 31. 1. nadcházejícího zdaňovacího období. Je možné, jsou-li pro to důvody, požádat o prodloužení lhůty pro podání přiznání v souladu s § 36 odst. 3 daňového řádu a tato lhůta může být prodloužena až o tři měsíce. Jsou to významné skutečnosti, neboť za pozdě podané daňové přiznání se ukládá pokuta. Pokuta se za opožděné tvrzení daně, jak říká zákon, ukládá podle § 250 daňového řádu a v případě daně z nemovitých věcí s přihlédnutím k § 15a ZDNV, kdy se při splnění zákonných podmínek od uložení pokuty upustí.

Nu – a pokud je shodnuto, že existuje předmět daně, je jasná osoba poplatníka a bylo podáno daňové přiznání, pak již jen zbývá daň zaplatit. Placení daně z nemovitých věcí je upraveno v § 15 ZDNV a platí jednoduchá pravidla. Daň nepřesahující 5 000 Kč se platí najednou ve lhůtě do 31. 5. daného zdaňovacího období. Daň přesahující částku 5 000 Kč lze (dobrovolně) zaplatit i jednorázově, jinak je splatná ve splátkách, které jsou nastaveny tak, že poplatníci provozující zemědělskou výrobu a chov ryb mají dvě stejné splátky, a to nejpozději do 31. 8. a do 30. 11. Ostatní poplatníci mají tyto splátky nastaveny nejpozději do 31. 5. do 30. 11.

Co říci závěrem? Pro lepší informovanost o tom, zda je vše řádně a včas zaplaceno či jak tak učinit, lze využít informací správce daně. Tradicí už se stalo např. zasílání složenek fyzickým osobám, kde mají uvedenu nejen aktuální výši své daňové povinnosti, ale i vyčíslený případný nedoplatek či přeplatek a složenka obsahuje i QR kód pro snadnější placení. Novinkou se stalo placení prostřednictvím SIPO nebo zasílání těchto informací e-mailem. O tuto službu lze požádat u svého správce daně. Bližší informace včetně formuláře žádosti mohou poplatníci najít na stránkách finanční správy www.financnisprava.cz.

Jak jsem již v úvodu nastínila, tato daň nemá zdaňovací období a objevuje se , tedy nahodile v čase, a týká se změny vlastnického práva k nemovitým věcem tak, jak je co do předmětu § 2 zákona č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „ZOS“ (zákonné opatření Senátu), definuje platná právní úprava. I zde jsou důležité dvě otázky – co je předmětem této daně a kdo je jejím poplatníkem.

Platí, že předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je:

Předmětem této daně je také nabytí vlastnického práva ke zde uvedeným nemovitým věcem, a to na základě zajišťovacího převodu práva či na základě úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva. A rovněž vzniká předmět daně i u vypořádání či zrušení podílového spoluvlastnictví, kde v případě, že spoluvlastníci jsou totožní, podléhá této dani jen kladný rozdíl hodnoty spoluvlastnického podílu před transakcí a po transakci.

Pokud jde o poplatníka této daně, pak v současné době je jím vždy nabyvatel, jinými slovy „kupující“. Ten tedy je tou správnou osobou, která pak podává daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.

Lhůta pro jeho podání je upravena v § 32 a 33 ZOS a platí, že daňové přiznání se podává u nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí v návaznosti na provedení tohoto zápisu nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad ať již samotného vlastnického práva k dotčené nemovitosti, nebo práva stavby (včetně prodloužení doby, na kterou bylo toto právo původně zřízeno) nebo správy svěřenského fondu. U nemovitostí nezapisovaných do katastru nemovitostí je to pak nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci této nemovitosti, zpravidla tomu tak bývá v návaznosti na účinnost uzavírané smlouvy. Jsou i specifické případy nabytí vlastnického práva, jako je tomu např. u dražby apod. I tam je lhůta pro podání daňového přiznání upravena obdobně. Dobrovolné svazky obcí a územně samosprávné celky daňové přiznání podávat nemusí – viz § 40 písm. c) ZOS.

K daňovému přiznání patří i přílohy, které mohou být i v kopiích a kterými zpravidla jsou:

Přílohou bývá i znalecký posudek, a to zpravidla v těch případech, kdy se pro vyměření daňové povinnosti použije (hovoříme o ceně zjištěné). V těchto případech si pak od základu daně může poplatník odečíst zaplacené znalečné, zaplacení je však povinen prokázat.

Základem daně je nabývací hodnota (snížená o uznatelný výdaj – „znalečné“), kterou může být např.:

Zákon pracuje i s pojmem srovnávací daňová hodnota, kteroužto rozumí částku odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Pouze v případě směn nemovitých věcí je to plných 100 %. Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu. Směrná hodnota pak vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Zákon pak stanoví, u kterých nemovitých věcí lze použít směrnou hodnotu.

Sazba daně je pak 4 %. Daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Pouze tam, kde byla použita směrná hodnota, se daň platí zálohově, a to ve výši 4 % z ceny sjednané („smluvní“, „kupní“). V těchto případech správce daně stanoví daň a toto stanovení daně oznámí formou platebního výměru poplatníkovi, který porovná výši stanovené daně s výší jím zaplacené zálohy a podle toho je buď daň uhrazena, nebo bylo na záloze zaplaceno více, případně je třeba daň doplatit.

I tato daň má několik nároků na osvobození, kdy těmi nejčastěji uplatňovanými jsou osvobození nových staveb a osvobození jednotek.

U nových staveb platí, že od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k:

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě nebo jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

U jednotek je od daně z nabytí nemovitých věcí v případě družstevních bytů osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru. U ostatních jednotek je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,

V poslední době se média věnovala nároku na osvobození jednotek v bytových domech, neboť do doby přijetí novely zákonem č. 264/2019 Sb. ze dne 24. 9. 2019 se toto osvobození vztahovalo pouze na jednotky v bytových domech, avšak v praxi je veřejnost uplatňovala i na jednotky v rodinných domech. V současné době je tedy lze vztáhnout i na jednotky v těchto rodinných domech, avšak až v případech, kdy právní účinky změny vlastnického práva, jeho převodu, nastaly po účinnosti této novely, tedy takto lze postupovat od 1. 11. 2019.

Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2020. Zveřejněno v časopise Daně a právo v praxi 01/2020.