JUDr. Alena Koutná

Bytové družstvo prodalo firmě A půdní prostory a ve smlouvě se firma A zavazuje k tomu, že z půdy udělá bytové jednotky. Smluvní strany se dohodly, že úplata za umožnění výstavby jednotek v nemovitých věcech a nabytí vlastnického práva k těmto jednotkám bude poskytnuto nepeněžitou formou, a to formou zajištění oprav, rekonstrukcí a úprav domu (například ve výši 1,5 mil. Kč). K tomuto účelu byla podepsána Smlouva o výstavbě s družstvem a firmou A. Firma A rozestavuje bytové jednotky, zapisuje je na katastr jako rozestavěné a tyto „rozestavěné jednotky“ prodává firmě B na základě smlouvy o postoupení práv a povinností ze smlouvy o výstavbě. Vše projde katastrem, rozestavěné jednotky jsou na katastru přepsány z firmy A na firmu B, ale nikoliv na základě kupní smlouvy, ale na základě výše uvedené smlouvy o výstavbě. Po přepsání na katastru jsou jednotky u firmy B zapsané jako rozestavěné a po kolaudaci, nově vytvořené bytové jednotky prodává firma B finálním zákazníkům. Platí se daň z nabytí nemovitých věcí v jednotlivých případech a kolik: Převod půdního prostoru (půdy) z bytového družstva na firmu A – na základě smlouvy o výstavbě – nepeněžní plnění ve výši 1,5 mil. Kč bez DPH – oprava domu – závazek vůči družstvu. Převod rozestavěných jednotek z firmy A na firmu B – na základě smlouvy o postoupení a povinnosti ze smlouvy o výstavbě. Dohodnutá cena za postoupení je 1 mil. Kč bez DPH + nepeněžní plnění ve výši 1,5 mil. Kč vůči družstvu (viz bod 2). Prodej nových zkolaudovaných jednotek z firmy B na konečné zákazníky – kupní smlouva.  

Společnost s r. o. koupila garáž s pozemkem. Do kdy se musí podat přiznání k dani z nabytí nemovitostí a k dani z nemovitosti? 

Firma provozující mezinárodní dopravu, postavila rodinný dům se dvěma byty a má jej zařazený v účetnictví. Byty jsou pronajímány soukromým fyzickým osobám k trvalému bydlení. Jakou sazbu použít při výpočtu daně z nemovitých věcí?

Komitent společnost s r.o. se dohodla s komisionářem (fyzickou osobou - občanem) na zajištění koupě družstevních bytů. Komisionář tedy byty "nakoupil" a komitent byty zaplatil. Následně bylo v katastru nemovitostí zapsáno vlastnictví bytů nejdříve na komisonáře. Nyní se byty "převádějí" na komitenta a budou se přepisovat do katastru na komitenta. Moje otázka zní, zda-li platí komitent při převodu bytů daň z nabytí nemovitých věcí. Samotný převod z komisionáře na komitenta je totiž bezúplatný (resp. komisionáři se za zprostředkování zaplatí odměna, ale nikoliv už cena za byty), tudíž tam by daň z nabytí NV být neměla, nejedná se o úplatný převod. Ovšem pokud se na celou transakci podíváme jako na celek, tak v podstatě se jedná o převod z prodávajícího na komitenta, komisionář celý obchod pouze zprostředkuje, kde by normálně daň z nabytí NV figurovat měla. Kdo tedy platí daň z nabytí NV? Jak se na to prosím díváte? 

Následující článek se zaměřuje na daň z nemovitých věcí, a to na jeden z mnoha nároků na osvobození, dlužno říci, že jeden z problémových. Snahou tak je přiblížit, v čem problém spočíval a jakým způsobem se jej naposledy přijatá novela snažila vyřešit.

Následující článek se zaměřuje na daň z nemovitých věcí, a to na jeden z mnoha nároků na osvobození, dlužno říci, že jeden z problémových. Snahou tak je přiblížit, v čem problém spočíval a jakým způsobem se jej naposledy přijatá novela snažila vyřešit.

Stavba se při změně občanského zákoníku stala součástí pozemku, podle přechodných ustanovení podle stavu k 1. 1. 2014. Pokud byl vlastník pozemku shodný s vlastníkem nemovitosti, stavba jako taková zaniká a stává se součástí pozemku. Pokud byl jiný vlastník pozemku a jiný vlastník stavby, jde o dvě samostatné nemovitosti. Takto je jasný výklad k 1. 1. 2014. Jak se postupuje v případě v pozdějším období, kdy dojde "k dokoupení pozemku" vlastníkem stavby? Jde i nadále o dvě samostatné nemovité věci, nebo se stává dodatečně stavba součástí pozemku?

Manželé, manželka vlastní nemovitost mimo SJM. V zájmu klidného soužití se rozhodla vložit tuto nemovitost do SJM, aby měl manžel vlastnický podíl k této nemovitosti získané před manželství. Domníváme se, že notářským zápisem nevzniká žádná daňová povinnost - daň z nabytí, daň z příjmu. Jen se podá do 31. ledna následujícího roku daň z nemovitostí, kde vznikne spoluvlastnictví?

Do skupiny majetkových daní patří především daň z nemovitých věcí, dobře známá všem vlastníkům nemovitostí, ale i daň z nabytí nemovitých věcí, která je spojena se změnami vlastnického práva k nemovitostem. Daň z nemovitých věcí má oproti jiným daním poměrně stabilní právní úpravu, zatímco daň z nabytí nemovitých věcí prošla častějšími změnami. Daň z nemovitých věcí je každoroční povinnost, zatímco daň z nabytí nemovitých věcí přichází ojediněle v průběhu času a vypořádává se každý případ změny vlastnického práva jednotlivě, jednorázově.

Do skupiny majetkových daní patří především daň z nemovitých věcí, dobře známá všem vlastníkům nemovitostí, ale i daň z nabytí nemovitých věcí, která je spojena se změnami vlastnického práva k nemovitostem. Daň z nemovitých věcí má oproti jiným daním poměrně stabilní právní úpravu, zatímco daň z nabytí nemovitých věcí prošla častějšími změnami. Daň z nemovitých věcí je každoroční povinností, zatímco daň z nabytí nemovitých věcí přichází ojediněle v průběhu času a vypořádává se každý případ změny vlastnického práva jednotlivě, jednorázově.

Naše společnost koupila v červnu 2019 obchodní závod od společnosti, která se nachází v konurzu (konkurz byl prohlášen na společnost v roce 1998). Jak se stanoví základ daně pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí v tomto případě?

Společnost A a. s. vlastnila k 1. 1. 2019 pozemek č. 1 a č. 2. V průběhu roku 2019 společnost A a.s. nakoupila nebo směnila pozemky č. 3 až č. 15. K 1. 10. 2019 byl zpracován Projekt rozdělení formou odštěpení se vznikem nové společnosti B a.s.. Rozhodným dnem rozdělení je 1.1.2019. Podle Projektu se ze společnosti A a.s. odštěpily do společnosti B a.s. mj. pozemky č. 1 až č. 10. U pozemků č. 1 a č. 2, které společnost A a.s. vlastnila již k 1. 1. 2019, předpokládám vyloučení z předmětu daně podle § 5 písm. b) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. Vztahuje se vyloučení z předmětu daně i na pozemky č. 3 až č. 10, které společnost A a. s. k rozhodnému dni 1. 1. 2019 nevlastnila?

Stát (Česká republika), kterou zastupuje Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových vlastní pozemek, není však zapsán v katastru nemovitostí. Stát však vystupuje jako vlastník a vybírá za předmětné nemovitosti (pozemky, budovy) nájem. Na stát majetek přešel rozhodnutím soudu o zabrání věci. 1. Kdo platí daň z pozemků a daň staveb a jednotek – vlastník zapsaný v katastru nemovitostí, stát, nebo nájemce? 2. Kdo bude platit daň z daň z pozemků a daň staveb a jednotek poté, co bude v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník stát? 3. Kdo a do kdy bude podávat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí? Dále bych se rád dotázal na vliv např. tohoto rozhodnutí NSS 1Asf 54/2012-40, cituji: „Silniční daň je totiž vybudována právě na formálním stavu zápisů v registru vozidel. … Takovýto formální přístup vymezení jednotlivých konstrukčních prvků daně je u majetkových daní obvyklý. Stačí poukázat na zákon … o daní z nemovitostí, a jeho úzkou návaznost na obsah zápisů v katastru nemovitostí. Ostatně evidence vybraných druhů majetku historicky vznikly mj. jako podklad pro vybírání berní (např. rustikální katastry, tereziánské a josefínské katastry …). … Je-li tedy určitá daň konstruována tak, že zohledňuje toliko formální stav zápisu v evidence, nikoliv skutečné majetkové vztahy do evidence nepromítnuté, nelze hovořit o přepjatém formalismu.“ Výše uvedené by znamenalo, že nelze uplatnit § 8 odst. 3 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, tzn. zásadu materiální pravdy a povinnost správce daně respektovat skutečný stav věci, nikoliv formálně právní – alespoň tedy u pozemků?

Dobrý den, doslechla jsem se, že je možné anulovat prodej nemovitosti v době do 2 let po prodeji. Tzn. po dohodě s kupujícím zrušit tento prodej a vrátit nemovitost původnímu majiteli. Pokud se to stihne do 2 let po prodeji, bude finančním správcem vrácena daň z nabytí. Je tato informace pravdivá? Také by mě zajímalo, že pokud lze tento prodej tzv. anulovat bude mít původní majitel právo na osvobození od daně z příjmu v případě následného prodeje nemovitosti, pokud se vejde do časového testu 5 let od původního nabytí nemovitosti do svého vlastnictví. Děkuji za odpověď.

Subjekt vystaví neomezenou plnou moc na jinou osobu (zmocněnec č. 1). Následně po vystavení této plné moci vystaví další neomezenou (generální) plnou moc na další jinou osobu (zmocněnec č. 2) s tím, že plnou moc na zmocněnce č. 1 nezruší. Je toto jednání v souladu s právním řádem ČR, anebo vystavením plné moci na zmocněnce č. 2 se ruší plná moc na zmocněnce č. 1.

Fyzická osoba, poplatník daně z nemovitých věcí, hradí daň z nemovitých věcí a požádal finanční úřad o potvrzení, že daň za jeden konkrétní pozemek uhradil. Finanční úřad odmítá takové potvrzení vydat se zdůvodněním, že na to není v jejich systému formulář. Nabízejí vydat ověřenou kopii daňového přiznání, kterým byla daň přiznána, nebo vytištění tzv. Konkludentního platebního výměru na daň z nemovitých věcí za rok 2019. Ale ani jedno není důkazem o tom, že za konkrétní pozemek je daň uhrazena. Daňové přiznání je staré mnoho let a těžko dokáže, že od jeho podání mohlo dojít ke spoustě změn... a v platebním výměru nejsou konkrétní nemovitosti vůbec uvedeny. Může poplatník daně z nemovitých věcí požádat o potvrzení, že za konkrétní pozemek je daň uhrazena? A na to navazující otázka - je finanční úřad povinen takové potvrzení vydat? A pokud ano, tak podle jakého paragrafu?

Fyzická osoba A má vlastnické právo na podíl k pozemku, kde další podíly mají dvě fyzické osoby B + C (osoby jsou v příbuzenském stavu) a většinu vlastní český stát (propadnutí dědictví za první republiky). Fyzická osoba A po skončení dědického řízení podala daňové přiznání, kde uvedla vztah k pozemku SV a přiznala daň za všechny 3 podíly fyzických osoba A + B + C a tuto daň od té doby platí. Podíl České republiky finanční úřad osvobodil. Do roku 2018 bylo vše v pořádku. Nyní v roce 2019 vyzývá finanční úřad jednoho spoluvlastníka, fyzickou osobu C k tomu, aby podala daňové přiznání na daň z nemovitých věcí na tento pozemek, tedy přesněji na svůj podíl. Finanční úřad to nedokázal vysvětlit a podal jen telefonické odpovědi typu: fyzická osoba C pobírá dotace od Státního pozemkového úřadu, fyzická osoba C si požádala o oddělení pozemku, fyzická osoba C je zemědělským podnikatelem a chce platit daň sama. Nic z toho však není pravda. Nikdo z vlastníků nepodniká, pozemek je pronajatý. Nakonec přišla úřednice finančního úřadu s vysvětlením, že od roku 2019 už musí každý spoluvlastník platit za svůj podíl samostatně a nelze mít jednoho zástupce. Když se teď dívám na formulář daňového přiznání na rok 2019, tak tu možnost přiznat daň jedním zástupcem za všechny stále vidím… Můžete mi prosím potvrdit tvrzení pracovnice finančního úřadu, že od roku 2019 musí každý jednotlivý spoluvlastník podat své daňové přiznání, nebo to vyvrátit a může to pokračovat jako dříve, že daň bude platit jeden zástupce za všechny?

Z iniciativy Státního pozemkového úřadu došlo ke směně pozemků mezi státem a fyzickou osobou. SPú potřeboval pozemek pro provedení komplexních pozemkových úprav v sousedním katastru. FO vyhověla SPÚ a došlo ke směně pozemků o stejných výměrách. Z důvodu vyšší bonity byl ze strany FO ale určitý doplatek. Je možné tuto směnu pozemků z hlediska daně z nabytí nemovitostí posuzovat tak, jako že by nebyla předmětem daně z nabytí, obdobně jako § 5 vyloučení z předmětu daně? Jedná se o to, že byla směňována velká výměra, tedy odhadní cena pozemků je velmi vysoká, a protože se jedná o směnu se státem, nebyl by základem daně pouze ten doplatek, ale cena pozemku, který FO přenechává státu. Pro FO by to bylo velmi zatěžující a v podstatě nespravedlivé.

Fyzická osoba zemřela v roce 2018, vlastnila nemovitou věc (byt), historicky jí vždycky chodil platební výměr a daň byla hrazena. Do konce ledna 2019 nebude uzavřeno dědické řízení (nicméně je nezpochybnitelné, že má dva dědice - syna a dceru, kteří budou dědit), tj. v lednu započalo dědické řízení, ale nyní notář vyhotovuje usnesení, k němu bude lhůta pro odvolání apod. Je nutné nějak "řešit" do konce ledna 2019 daň z nemovitých věcí - kdo jej má povinnost podat, v jaké lhůtě apod.? Notář nám sdělil, že povinnost na něm neleží.

Společnost "A" koupila pozemek, na kterém původní vlastník pozemku "B" rozestavěl halu bez stavebního povolení. Nový vlastník pozemku získal dodatečné stavební povolení. Původní vlastník "B" halu dostaví pro majitele pozemku na základě smlouvy o dílo. Nový majitel "A" halu zkolauduje a zapíše do katastru. Vznikne společnosti "A" povinnost platit daň z převodu nemovitých věcí?