Zákon č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH “), neobsahuje vlastní definici pojmu „nájem“ a tento pojem není definován ani ve směrnici Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty. Aby se jednalo o nájem nemovité věci pro účely zákona o DPH , musí být splněny všechny znaky nájmu, které vyplývají z judikatury Evropského soudního dvora.
Nájem nemovitých věcí z pohledu DPH
Ing.
Jiří
Vychopeň
1 Definice nájmu podle judikatury Evropského soudního dvora
Podle ustálené judikatury Evropského soudního dvora se nájmem rozumí převedení práva užívat nemovitou věc způsobem, jako kdyby byl nájemce vlastníkem, přičemž současně je vyloučena jakákoliv jiná osoba z výkonu tohoto práva. V tomto smyslu nelze pro účely zákona o DPH považovat za nájem nemovité věci např. poskytnutí tělocvičny nebo hřiště k provozování sportovní činnosti (v těchto případech se jedná o službu, která obvykle zahrnuje i poskytnutí šaten, sprch, úklid apod.). Ani poskytnutí nebytového prostoru pro umístění výherního hracího přístroje nebo poskytnutí plochy k umístění nápojového automatu není zpravidla možné považovat za nájem nemovité věci, ačkoli podle soukromého práva je v těchto případech uzavírána smlouva o nájmu nemovité věci. Obdobně to platí např. i v případě poskytnutí části pozemku, zdi, střechy nebo plotu za účelem umístění reklamy.
Při posuzování, zda uskutečňované plnění splňuje podmínky nájmu, je třeba přihlédnout ke všem znakům daného plnění, jakož i k okolnostem, za nichž probíhá. Rozhodujícím prvkem je v tomto ohledu objektivní povaha daného plnění, a to nezávisle na tom, jak strany toto plnění kvalifikovaly.
Pro účely daně z přidané hodnoty je nutno od nájmu nemovité věci odlišit poskytnutí ubytovacích služeb, které jsou podle přílohy č. 4 k živnostenskému zákonu oborem volné živnosti.
POZNÁMKA
Finanční správa na svých internetových stránkách zveřejnila metodický pokyn, podle kterého se při posuzování různých typů ubytování vychází ze základního předpokladu, kterým je délka časového úseku a účel ubytování. Pokud je ubytování poskytováno dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce, považuje se toto ubytování za nájem. Pokud má ale ubytování charakter rekreace a je poskytováno krátkodobě, považuje se toto ubytování již za ubytovací službu. Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství je třeba jako ubytovací službu posuzovat i krátkodobé nájmy bytů poskytované přes internetové platformy typu Airbnb apod. Při hodnocení, o jaký typ ubytování se jedná, se podle finanční správy přihlíží také k tomu, jaké služby ve spojení s ubytováním jsou nájemci poskytovány. Pokud jsou zajišťovány pouze nezbytné služby, jako je například dodávka vody nebo tepla, jedná se o nájem. Jsou-li poskytovány i další služby (např. stravování, úklid prostor, poskytování ložního prádla a toaletních potřeb) jedná se již o ubytovací službu.
2 Nájem nemovitých věcí jako ekonomická činnost podle zákona o DPH
Podle § 5 zákona o DPH se nájem nemovitých