Nevrácená kauce - DPH

Plné znění otázky

OSVČ, plátce DPH uzavřel nájemní smlouvu na bytové prostory s běžným občanem. Nájemné je osvobozené plnění. Zároveň při převzetí prostor převzal kauci. Nyní je nájemní vztah ukončen, ale nájemce zanechal byt ve stavu vyžadujícím opravy. Kauce mu bude vrácena pouze z části, nebo vůbec, bude použita na uvedení prostor do původního stavu. Je pronajímatel, plátce DPH povinnen v tomto případě tyto opravy nájemci vyfakturovat se základní sazbou DPH a úhradu započítat s kaucí? Nebo postačí jednoduché vyúčtování kauce obsahujcí práce za co je kauce stržena a bude se v podstatě jednat o sankci? Potom by nevrácená kauce byla pouze předmětem daně z příjmu, ale ne DPH.